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评论:物业税“楼市灵丹”是幻觉

来源:新京报
2010年05月07日01:41
  “叩问中国楼市”系列评论之十七

  随着中央和各地政府对房地产市场调控政策的不断出台,物业税也成为社会关注的焦点,许多人心目中,把它看成遏制炒房和控制房地产投机的一剂良药。不过,如果我们真正全面审视房地产市场和中国的经济环境,就会发现物业税只是部分人的一厢情愿,很难达到期望的政策效果。

  实际上,物业税对房地产市场调控的作用有限。许多人津津乐道的是金融危机中美国1美元可以买一栋别墅的故事,认为就是因为美国有物业税才有如此好事。因此很多人也期望中国的物业税出台,让炒房者仓皇抛售,无房者可以轻松抄底。其实这只是一个空想,物业税的作用只是加快了房地产价格上涨或者下跌速度,而对于上涨和下跌方向控制却几乎没有作用,美国在金融危机之前多年的房价上涨已经证明了这一点。而在北京则更加极端,虽然法律明文规定了一些税是卖房人承担的,但实际上任何税负最终其实都由购房者承担。因此,物业税并不能保证让房子更加便宜,除非金融危机和物业税共同作用。

  物业税如果出台,则意味着政策方向的彻底改变。其实我国已经有税率很低的房产税,但是对于个人非营业用的房产免征,其政策含义是鼓励个人拥有住房。而物业税意味着只有能缴纳物业税的人,才有资格拥有自己的房产。在完全市场化的环境中则不需要鉴别,市场规则保证有房产的都属于有钱人,对他们征税是应当的,没有能力交税的都在租房或者在住政府的保障房,中国的现状很显然达不到这个水平。如果开征物业税,其政策含义就是政府鼓励“更”有钱的人购买房产,意味着我国住房政策的彻底转向。

  土地制度也使物业税难以见效。我国的土地是国有的,地方土地供给是垄断性。基本的经济学常识告诉我们,垄断供应商获取最大利益的方法就是控制供应量,先满足最有购买能力的消费需求。政府必须在土地出让收入和物业税收入中找到平衡点,否则会影响政府收益,这类似于垄断的电信运营商在初装费和月租费上需要进行综合考虑。提高物业税,降低土地出让金收入,还必须考虑到购房人群减少后,对政府保障房需求增加所带来的成本。这些因素综合起来,物业税即使开征,也不可能有很高的税率,那么物业税将和物业取暖费一样,不可能影响房价的变动方向,甚至对变动速度的影响都不大,只是增加了购房者的成本。

  最后,在执行层面上,开征物业税的难度很大。我国目前的住房中,权属非常复杂,有商品房、经济适用房、限价房、单位公房、农村住宅等等。单位公房中有些可以购买,有些不能购买,有的购买了但是不能出售。而且即使同样性质的房产占地面积、市场价值相差非常大,到底按照面积、市场价值、人口、区域等因素中的哪些来计征物业税,是一个非常困难的问题。对于目前住宅中如此复杂的情况,如果简单制定一刀切的政策,不仅会引发新的不公平和市场混乱,而且很难执行,反而影响税法的权威性和严肃性。

  众多国家案例和中国的现状证明,物业税不可能解决目前的问题,反而可能加重目前的市场失衡。

  周城雄(中科院战略研究中心博士)
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责任编辑:肖尧
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