专家解析四地楼市新政 目标一致：打击炒房团

　　在 北京、深圳、广州、天津四大一线城市出台的楼市新政中，其目标一致：打击炒房团和开发商的不规范操作，保障市民的基本住房需求，然而每个城市的新政又有自己的特色。

　　专家分析， 北京细则的重点在于打击炒房，深圳新政的重点是人才安居工程，目的是借房拉拢人才，广州则是努力改善夹心层的居住条件，天津的措施重点在打压开发商囤房惜售等不规范操作。

　　专家分析

　　楼市新政 首次购房人不是调控主要目标

　　与新国十条的目标一致， 北京、深圳、广州、天津四地出台的政策共同点是：打击的是炒房团和开发商的不规范操作，对首次购房并没有打击，而是加大了保障房的建设。

　　按照新国十条“坚决抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管”的要求， 北京、深圳、广州和天津四个一线城市，对这项制度进行了落地和补充。

　　“不管是从购买套数限制来看，还是从税收方面来看，四个城市的政策调控的主要目标并不是首次购房者。”瀚森国际管理咨询机构高级地产分析师李洪敏接受法晚采访时说。

　　从购买套数上，各地政策都是针对二套以及二套以上的购房者采取了相关的措施，例如 北京是暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。

　　深圳和 北京提到了暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。

　　除了遏制投资、投机性购房需求外，各地政策也均提到“加大监管力度”和“增加保障房的建设”。

　　在保障房建设方面， 北京和深圳制定了详细的目标， 北京确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。深圳年内完成开工建设保障性住房及人才安居住房5万套，分配供应1万套。

　　北京

　　遏制炒房团 打出组合拳

　　遏制房价效果

　　从京津穗深四地出台的细则来看，各地在落实“新国十条”的前提下，侧重点各有不同。

　　京十二条细则的根本意图很明显，就是坚决遏制炒房。

　　全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存认为， 北京新政的全面程度在各地方目前的政策中是最高的。既有对购房套数的限制，也有对外来专业炒房团的禁令。陈宝存表示，如果给地方新政打分的话， 北京新政应该打最高分。

　　在京十二条中，关于首套及二套房贷首付比例和利率的规定，以及暂停对购买第三套及以上住房和不能证明在当地工作的非本市居民发放贷款，是对国务院规定的落实。

　　“暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。这是在国家提高二套房首付的基础上，首次超越信贷调控，直接用行政命令限制购房的首例。”李洪敏说。 李洪敏说，北京新政中“暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房和停止贷款第三套房”，此条新政对目前的房地产市场来说是最有效的、可以最快落实宏观调控意图的政策。将对贷款购房进行投资、投机的行为产生明显的抑制作用。市场将出现炒作减少、投资锐减的情况。

　　此次调控政策还对外地来京炒房者进行了限制。“如果在北京没有一年以上的纳税证明或者社会保险缴纳证明，就不能获得购房的商业贷款。这说明不在北京工作，就不能在这儿贷款买房。”李洪敏说。

　　网友点评

　　西凌风舟

　　一个国家的国民不应该都想靠炒房来致富，那样房价炒上去了，一部分国民有钱了，但就苦了中低阶层的人了，整个国家想的就不是通过创新、勤劳来发展了。

　　现在中央的政策就是让整个国民不要只想炒房，但更基本的是让大部分人能买得起房，有房住！

　　莫小米

　　土地是每个地球人都应该拥有的资源，每个家庭一套房，能居住就行了，价格就可以按照地段和小区整体环境来定，竞争可以从其他的方面来体现，不是靠炒房，或者窝房。

　　深圳

　　新政最智慧

　　借房挖人才

　　遏制房价效果

　　与北京重点打击炒房人群不同， 深圳落实新国十条的措施多围绕其推出的人才安居工程进行，为杰出人才、领军人才、高级人才和中初级人才“量身”解决“住房难”问题，意在再造“孔雀东南飞”之势，打造人才“宜居”城市。

　　陈宝存认为， 深圳新政最主要的就是安居商品房建设：“年内完成开工建设保障性住房及人才安居住房5万套，分配供应1万套。”

　　给 深圳新政打分，不能与北京新政的严厉程度作为对比，而是适用性。 深圳政策的聪明之处就在于高度的差异化，没有简单迎合国十条，更没有在国十条基础上加码。而是趁各地房价高企之机，通过住房补助挖各类人才。

　　如“院士级”的杰出人才可免租入住200平方米左右的住房，领军级的人才可免租入住150平方米左右的住房，就连取得学位的博士、硕士、学士等毕业生，如果在 深圳没有自有住房的，每月可领取1000元、500元、200元的租房补贴。

　　中国社科院城市发展与环境研究中心原主任牛凤瑞说， 深圳版的“新国十条”细则，相对北京来说，要缓和很多，“回购保障性住房” 已属于最狠的，但是与北京的“限购”相比，则有“小巫见大巫”的感觉。

　　网友点评

　　clerk

　　这样的标准，可以引进不少人才，不过标准怎么评定，谁说了算啊？

　　NicholasZ

　　用学位去评判是最容易执行，也最公平的方法，人家用的是客观依据，难道要政府一个一个去考核是不是人才，让政府官员个人说了算吗？

　　samhuang33

　　难道没有学位的人就不是人才吗？对深圳居民公平吗？

　　专家支持

　　李洪敏 瀚森国际管理咨询机构高级地产分析师

　　牛凤瑞 中国社科院城市发展与环境研究中心原主任，曾主编多部《房地产蓝皮书》

　　陈宝存 全国房地产经理人联盟副秘书长

　　雷华 中国指数研究院政策设计研究组成员

　　四地新政解析

　　广州

　　旧城要改造 住房要改善

　　遏制房价效果

　　由于要启动为期10年的旧城改造， 广州的住房新政强调加强和改进住房保障为主，提出重点在解决“夹心层”群体住房困难上取得突破。

　　专家指出，这两年 广州住房市场各方面的数据相对平稳，如果再在新国十条的基础上下猛药，都有误伤基本消费人群和改善性消费人群之忧。在新国十条基础上的适度宽松才是最适合 广州市场的。

　　因此， 广州提出要“进一步加强和改进住房保障，促进住房一、二、三级市场的均衡发展，确保调控取得实效，全力抓好今年保障性住房建设任务的落实。”

　　据《南方都市报》报道， 广州市国土房管局相关负责人接受采访时透露， 广州目前不会效仿北京的做法出台极端严厉的政策，“如果限制家庭只能买一套房，将会误伤改善型需求，比如很多房改房的面积都特别小，这部分家庭有换房的需求， 广州还是希望建立梯级市场，保持市场的平稳发展，既不要暴涨，也不要猛跌。”

　　该负责人还表示， 广州早就采取措施禁止有闲置地的开发商参加土地竞拍，“买都不能买，就更不用说放贷了。”

　　网友点评

　　“智商评社会”

　　政府抑制房价的最有效的手段就是征收物业税(房产税)。

　　物业税不是对所有人征收，只对第二套及以上的住房或超面积住房(如人均50平方米以上部分)征收，不会给普通百姓带来丝毫的影响，如果说有影响的话，那就是通过对炒房投机者征收物业税，进行社会财富的再分配或房价降低，最终使百姓受益。

　　天津

　　严管开发商

　　措施最严厉

　　遏制房价效果

　　从“津六条”的细则看，均是强调房地产监管方面。

　　“从开发商拿地开始到售楼结束中的所有环节，都要受到监管。这就在很大程度上不仅打击了开发商捂盘惜售，而且还加快了开发商推出住房的速度。”中国指数研究院政策设计研究组成员雷华接受法晚记者采访时说，像 天津这样的城市专门把监管方面拿出一个政策实施尚属罕见。

　　雷华认为，许多城市包括 天津，众多开发商存在着捂盘惜售等违法销售行为。“津六条”中的“房地产开发企业申请办理销售许可证后，十日内可售房源在 天津市国土资源和房屋管理局房地产综合信息网上一次性全部公开。”对开发商影响最大，对其打击力度也比较大。

　　此外，还加强监管出让合同约定开工、基础部位、竣工的时间、基础部位完工后办理销售许可证上市公开销售的时间以及延期开发建设的处罚条款等方面。

　　陈宝存认为， 天津的经济发展与北京还有差距，城市资源与北京相比差距也相当明显， 天津唯一的优势在于高考因素，住房入户的政策，推升的是 天津郊区县的市场发展，对于 天津市主城区来说，炒房因素不是主要的。

　　网友点评

　　天里

　　打击开发商的政策好啊！之前一楼盘开盘时严重存在捂盘惜售，该打击！(记者 李洪鹏 李莎莎) (来源：法制晚报)