马光远:认房又认贷堵住漏洞 捂盘是误读政策

　　中广网北京5月11日消息 据中国之声《新闻纵横》8时07分报道，“购买第二套住房，贷款首付款比例将不得低于50%，贷款利率将不得低于基准利率的1.1倍。”这条新政牵动了所有购房者的心。而如今，“二套房”如何界定，北京已经有了标准，那就是：既认房又认贷。据个贷机构伟嘉安捷相关负责人的介绍，从与其合作的14家银行的情况看，目前银行在实际操作中已经“认房又认贷”。

　　现在申请房贷，不仅有过房贷的购房者算二套房贷了，而且只要银行知道此人有过房产，再放贷也按二套房的首付五成以上、贷款利率不低于基准利率的1.1倍执行。是什么原因使二套房界定政策出现转变？“认房又认贷”的威力究竟有多大？下面我们连线经济观察员马光远先生。

　　主持人：“认房又认贷”具体指什么？与此前的“认房不认贷”相比，严在哪里？

　　马光远：之前我们二套房认定标准经历了一个变化。以前是在4月份房地产调控政策以前“认贷不认房”，也就是说只要以前有过贷款，不管有没有还清，在买第二套房的时候，都认定为第二套房。后来做了一个变化是“认房不认贷”，不管有没有贷款，只要手头有房产，在购房的时候就认定是第二套房。但是“认房不认贷”在执行过程中有一个最大的漏洞，就是我们整个房屋产权目前的登记系统并不是很健全。如果“认房不认贷”的话，可能存在一些漏洞，在一些城市登记系统如果不健全的话可能查不到购房者手头究竟有多少房子。

　　目前“认房又认贷”事实上是对“认房不认贷”的补充。从实际的操作面来讲的话，跟以前的“认房不认贷”本质上没有多大的区别。也就是说，可以查清有房子的，比如在整个房屋登记系统里边查清购房者的家庭已经有一套房子，这个直接认房就可以；如果查不到的话，查清已经有过贷款的话，按照贷款来进行认定。也就是说在目前房屋登记系统不健全的情况下有房子的就认房子，没房子的就认贷款，两者之间是个互为补充的关系。

　　所以我认为目前的“认房又认贷”看起来比以前“认房不认贷”要严格，事实上整个执行标准出来以后我们发现基本上以认房为主，以认贷为辅，房子难以认清的就认贷款，这样的话，整个执行层面的漏洞基本上被堵住了。

　　主持人：操作还是有一定难度，因为银行可以有全国联网的征信系统可以查到记录，但是认房却并没有一个全国联网的住房的登记系统，而且部分城市住房登记的系统并不完善。现在对于“认房又认贷”的新政策，开发商表示在这样的政策下不是逼开发商不要卖房子吗？销售许可证不领了，慢慢捂盘吧，这种情况出现的可能性有多大？是不是也会导致新的问题出现？

　　马光远：现在二套的具体的认定标准怎么来认定，具体还没有出来。但是大的方向、大的原则我们看已经基本确定了。我们从整个征信系统来看，银行的征信系统是比较健全的，但整个房屋登记系统并不健全。事实上就每一个城市的登记系统来看，我们可以通过两个系统去证实有没有房子。比如在北京市，一个是交易系统，在交易系统可以查询你有没有过交易；第二个是房屋权属的登记系统。通过这两个系统，基本上从执行层面有一定的难度，但是难度已经大大降低了。也就是说可能有些漏网的，但是情况并不是很多。

　　对于开发商所讲的，这种情况下逼我不卖房，我可以捂盘，这不是理性的选择。因为目前来讲，整个房地产市场的预期已经发生了很大的逆转，而且应该来讲，政策本身针对的是一些不理性的需求，是一些投机性的需求，并没有对需要自住人的住房政策发生一个很大变化。二套房贷本身可能在某种程度上刚刚执行的时候，对改善型住房可能会有一定的误伤。但是总体来讲，4月17日以来的一系列房地产政策，并没有对住房自身的自住需求在政策上发生一些很大的变化。所以我觉得在房地产市场整个发生逆转的情况下，捂盘惜售不是理性的选择。

　　对于整个市场来讲，我觉得（开发商）还对整个政策本身缺乏一些统一的认识。整个政策的初衷应该说为了促进房地产的健康发展，而不是为了打压房地产，因为房地产未来的发展，从中国的城市化、从中国整个经济发展来讲，未来发展的潜力还是比较大的。我们是为了促进房地产健康发展而不是为了打压房价，所以我觉得有这种（捂盘惜售）心态应该讲是对整个政策可能有一定的误解。