全国房价“量跌价滞” 房产市场未来在二线城市

　　昨天上午，国家统计局发布1~4月全国房地产市场运行情况。4月份，全国70个大中城市房价继续走高，同比上涨12.8%，环比增长1.4%。数据显示，4月份全国房价还在上涨。

　　分地区看，与去年同期相比，70个大中城市新建住宅销售价格均上涨，其中涨幅最大的5个城市是：海口64.3%、三亚58.2%、温州26.1%、金华23.8%、北京21.5%。

　　4月前半月高速增长 拉高房价

　　国家统计局新闻发言人盛来运分析，1~4月份房地产开发继续增长的原因，首先是市场拉动，市场需求在拉动开发商的积极性。第二个因素和政策有关，一季度的时候，政策要求开发商不要囤地，这实际上加快了开发商的投资。各地保障性住房的建设加快，也促进了房地产开发投资的高增长。

　　对于4月份全国房价继续走高，盛来运表示，4月17日国务院发布调控房价的政策，此后4月份后半个月，全国房地产市场处于观望状态，但前半个月，房价还是在高速增长。受此影响，4月份的全国房价还是继续上涨，处于高位。

　　房价疯涨被遏制 进入“量跌价滞”

　　从数据来看，房价过快上涨的势头得到了初步遏制。中国银行战略发展部高级经济师周景彤表示，这很显然，最主要的原因就是国家一系列政策的出台。

　　4月份的前半个月，房地产市场还是量价齐升的情况，4月份的后半个月，开始出现量跌价滞。周景彤认为，目前房地产市场的态势可以概括为：在国家一系列政策出台的背景下，由前期的量价齐升向现在的量跌价滞的趋势过渡，目前正处在量跌价滞的过程中。

　　三季度 房价将回归合理区间

　　前一段时间陆续出台的房地产调控政策，有的已经开始发挥作用了，但有的还没有什么效果。比如对二套房的认定等细节性的东西，还在制定中。什么时候这些政策的效果能完全显现出来？周景彤认为，可能得到三季度8月份、9月份的时候。如果保持现有的政策不变，各地执行也到位，房价在近期下降10%~20%是没有问题的。至于具体下调多少，要看地方政府对政策的执行情况。W 法制晚报

　　“楼市新政”调查报告 专家PK郑州楼市下半年走势

　　首席记者 李凌

　　如今的房子，让每一个想买房的人，既爱又恨。拥有一套房子是很多人的梦想；但面对高涨的房价，人们发现，自己离这个梦想越来越远了。国家楼市调控新政出台后，虽已有效果显现，但仍有不少专家或业内人士认为，这次新政仍然是雷声大，雨点小，也有人认为这次新政是史上最严厉的政策。郑州的房价到底会不会降？昨天记者采访了省商业研究所所长张进才和河南财经政法大学经济研究院常务副院长、房地产研究所所长李晓峰。

　　观点 郑州房地产市场仍将保持较长时间的快速发展

　　河南财经政法大学经济研究院常务副院长、房地产研究所所长 李晓峰

　　判断房产新政对楼市的影响，我们应该先从宏观方面来分析一下，看中国房地产业发展的基本面有没有发生变化，这样才能做出相对准确的判断。

　　房地产业发展基本面没发生变化

　　1998年，我们国家就启动了住房制度改革，其中非常重要的一个原因是为了应对亚洲金融危机，我们培育了房地产业作为国民经济的一个新增长点，从而使中国摆脱了1998年的经济危机。房地产业产业链长、涉及面广、关联性强、就业岗位多、财税贡献率高，在国民经济当中的支柱地位，从1998年就已确立，而且到现在也没有发生变化。在过去的2009年，中国经济之所以仍然取得8.7%的增速，与房地产业的发展有着非常密切的关系，其中有7%左右来自于投资拉动。

　　我们国家房地产业发展的基本面可以归纳为两个方面：一是经济的快速增长，二是方兴未艾的城市化进程。在中国经济体制改革之后，中国经济平均每年增速超过10%。而同期世界经济的平均增速只有3%多。城市化方面，1996年，我国的城市人口超过30%这个临界点，从此，我国城市化进入快速发展期。

　　另外，分税制改革以后，地方政府的主要财政收入依靠房地产业，所以，地方政府也不愿意看到房地产萎缩。

　　房地产市场未来在二、三线城市

　　房地产市场区别于其他市场的突出特征在于其明显的区域性特征。在始于2009年末的新一轮调控中，一线城市必将受到更大的冲击。从中央对一线城市的宏观调控，再到对二、三线城市的宽松政策，国内龙头地产企业也看出中央的政策导向，纷纷在二、三线城市布局，因此，不管从市场发展潜力看，还是从房价上涨空间看，不管是刚性需求，还是投资置业，二、三线城市市场都将大有可为，相信中国房地产市场的未来就在二、三线城市。

　　二、三线城市房地产市场，本地居民仍然是主要购买力量。外地投资客的进入将刺激本地投资性需求。此外，未来二、三线城市新加入的大学毕业生也将成为另一股刚性购房需求的来源。

　　随着区域一体化的推进，城市化进程加速，二、三线城市房地产市场的刚性需求也随之增加。需求的持续增加促使近几年大部分二、三线城市呈现出供不应求的态势。2010年，二、三线城市楼市需求依然旺盛。

　　新政对郑州房价不会有影响

　　从郑州市场看，2009年河南省房地产开发总投资量为1540亿元，同比增长29.5%；郑州约占全省1/3的份额，增幅近25%。郑州市2009年商品房销售比2008年多出470万平方米。目前，郑州市场呈现求略大于供的态势，空置率较低。从开发商目前掌握土地的情况来看，2009年10月份以前都是负增长，11月份开发量才上升。很多房产开发企业是在2009年下半年之后才开始买地开发，按最快的开发节奏计算，到今年下半年才能开始出售。综合以上分析，今后房地产市场仍将保持相当长一段时间的快速发展。

　　房地产市场不是没有调整没有周期的，美国是20年一个周期，日本是10年一个周期，而我国上次的调整显得不充分，根据分析，我们可以得出这样一个结论，这次房地产的调整更多表现在成交量而不是价格，也就是说，成交量会有所下降，但价格不会降。

　　更值得关注的是，现在购房者大多采取观望态度，如果这种观望持续很长时间，那么有可能导致报复性反弹。

　　观点 郑州房价今年一定会降

　　张进才 省商业研究所所长

　　中国房地产市场之前也出现了区域性危机，像北海市、海南的房产危机，但全国性的一直没有。所以，要想对中国房地产市场做一个准确的判断，非常困难，因为如果你能判断准了，做逆向投资就行了，也不用做研究了。

　　中国房产泡沫已经出现

　　虽然准确地预测房价难以说得清，但有一点可以肯定，房价一定要下降的。现在人们都说房地产市场出现泡沫了，不带观点讲，中国房地产的泡沫确实很高。

　　年前，我到美国去访问，在波士顿待了4天，专门考察了他们的房地产市场，拜访了一些顶尖级的房产开发商，并到当地居民的家里去考察。他们的房屋质量非常高，在临海非常漂亮的房子，从30万~40万美元到80万~90万美元不等，而且是开发商做的精装修，还不包括免费赠送的车库及地下室，比北京、上海、广州等一线城市同地段、同品质的房子便宜得多，你可以想象，相对郑州的房子低多少了。

　　从美国看中国，说我们的房产市场已经出现了泡沫，已经没疑问了。要是从租房和空置比、收入房价比看，我们房产的泡沫化程度是很高的了。曾有人调侃说，在北京，年薪300万以上，二环内想在哪里买房就在哪里买房；年薪100万~300万之间，在二环~四环内想买哪儿买哪儿；年薪50万~100万，六环以外想买哪儿买哪儿；年薪10万，随便在哪里挖个坑埋了算了。说得非常有道理。

　　推动高房价的动力是什么？

　　实际上，在出台房地产调控政策的时候，中央政府也很矛盾，因为国民经济的增长需要房地产市场的发展，但又不能使其过热；在全球金融危机尚未完全结束的情况下，对房地产市场又不能下手太狠。但这次调控肯定能成的。因为国家下了决心，政策定位精准狠，下手比较重。

　　当房产出现泡沫的时候，虽然间接的原因很多，你说是土地问题也罢，拉动GDP也罢，但直接原因是供需失衡，不失衡的话产生不了泡沫。过去我们国家一直在调控，但效果不明显。问题出在什么地方？因为调控方向出现了重大偏差：抑制了供给，刺激了需求。调控政策提高了房屋成本，如提高税负等，明显的是国家拿走了一部分开发商的利润，成了成本推动的幕后主使、最大的利益获得者。一开始调控，就限制开发商，就调控土地供应量，这样就让购房者看到，未来供给是越来越少的；调控政策还造成了对需求的刺激，因为降低了营业税、利率、首付等，给人的感觉是政府的政策是提振需求，结果给本已过热的市场火上浇油。房价能不高吗？

　　受新政影响，郑州房价下半年降

　　这次是10年来最严厉的政策，说明中央要彻底解决问题，所以，这次调控和过去是完全不同的：供给这块是压迫性政策，是提振性的。如开发存量过大时不准捂盘，迫使开发商增加供给；另一个是增加土地供应量；大量建设经适房、廉租房等保障性住房，总体上是增加供应量，给购房者的感觉是将来房子越来越多。

　　而对需求是收缩的。对新增加的购房户要增加买房的难度，提高成本；二手房、三手房让你往外吐出来，对投资性需求打击更大，特别是将来要开征的物业税，管你有没有收入，要交很高的税，那些炒房者将来肯定受不了。另外，从两次调整存款准备金率上看，今年有可能加息，银行系统放贷速度下降。总体上讲，就是抑制需求。

　　所以，我认为这次政策拿捏得比较准，下手比较狠，迫使也罢，主动也罢，改变人们投资、投机的心理预期、思维方式和方法，使改善型住户和投资投机型需求持观望态度，甚至取消购房打算。

　　这次调控毫无疑问会产生很大的影响，结果有两个：直接导致价格的下降；或者抑制过快上涨。我们看到，沿海地区新开的盘有降价好几千的，郑州已有开发商开始降价（或者说是优惠，而且优惠幅度还很大），这就是一个积极的信号，说明政策的效果是明显的。

　　具体到郑州，因为我们是三线城市，政策传导过来需要一个过程；而且去年市场形势非常好，开发商有钱，市场存量又不大，所以现在有能力进行博弈，但在新政的打压之下，应该坚持不了多长时间，下半年有可能降到4500元，对此我是持乐观态度的。