房地产新政逐步落实 银行房贷压力测试陆续展开

　　银行房贷风险“体检”

　　与以往不同，此次银行房贷压力测试更重视对系统性风险的防范，模型中加入了加息、房产税、地方融资平台风险等新因素

　　 文/《财经国家周刊》记者 曾春

　　 伴随新一轮楼市调控大幕的启动，银行房贷压力测试陆续展开。

     4月20日，银监会在第二次经济金融形势分析通报会议上，明确要求各大中型银行按季度开展房地产贷款压力测试工作。银监会主席刘明康指出,要加强土地储备贷款管理,严控房地产开发贷款风险,各大中型银行需按季度开展房地产贷款压力测试。

     目前，银行房贷压力测试基本告一段落，各家银行的测试结果也陆续公布。

     从测试结果看，银行对房价下跌的容忍度在30%~40%之间。容忍度最高的是民生银行，假如房价下跌40%，不会影响该行资产质量；农行的容忍度是房价下跌20%，之后房价每下跌1个百分点，就会多形成1个百分点的不良贷款。工商银行、建设银行、交通银行等可容忍的房价下跌幅度在30%左右。

     一家股份制商业银行的中层告诉记者，此次银行房地产贷款压力测试与以往不同，银行更加重视对系统性风险的防范，因此测试模型中加入了一些新的考量因素，比如加息、房产税、地方融资平台风险等。

     此次测试显示，银行对房价下跌的承受能力好于预期。不过目前房价仍未出现下跌迹象，地方融资平台风险尚未充分暴露，银行最终受影响程度如何，仍有待市场检验。

    “体检”乐观

    从已经公布数据的几家银行来看，除了农业银行稍略显谨慎之外，其他各家银行均表示：“房价下跌三成，银行扛得住。”

    交通银行是首家公布房贷压力测试的银行。4月29日，交通银行副行长钱文挥在一季度业绩发布会上透露,压力测试结果显示,房地产价格下降30%,交通银行开发贷款不良率将增加1.2%,个人按揭不良率提高0.9%。

    钱文挥认为，由于交通银行房地产贷款占比相对较低，完全有把握消化和吸收这部分问题。交通银行2009年年报显示，截至2009年末，该行房地产贷款余额为12932.5亿元，占总贷款的7.03%。2009年该行新增房地产贷款4075.7亿元。

   “当然，房价如果出现更大幅度下跌或者出现系统性风险，影响可能会比较大。”钱文挥说。 在1季度业绩发布会上,建设银行也表示,房价下跌30%对该行不良贷款影响与交行大体相当,可能会略微乐观一些。

    民生银行对于房贷压力测试的结果最为乐观，民生银行行长洪琦公开表示，即使房价下降40%也不会影响该行的资产质量。

    民生银行近三年的年报数据显示，该行房地产贷款占比呈现逐年下降的趋势。2009年底,民生银行房地产业贷款余额为1037.13亿元,占全部贷款的11.75%；2008年底,该行房地产业贷款余额901.58亿元,占比13.69%；2007年底,房地产业贷款余额719.03亿元,占比13%。同时，民生银行2009年的新增房地产贷款仅为135.55亿元，占总贷款的1.54%，即便因房价下跌，这部分资金受到影响，对该行的总体贷款质量影响也不会太大。

    一些国有大型商业银行人士指出,目前银行高于150%的拨备率使得银行抵御风险的能力已相对较强。此外，银行房贷比率逐步下降，即使房价下跌两成甚至三成，国有商业银行以及已经上市的股份制商业银行仍然能够承受这部分风险。

     房贷紧缩之后

     即使银行房贷“体检”结果乐观，银行方面仍不敢轻视房地产贷款潜在的风险。

     2009年银行年报显示,三大上市国有银行的涉房贷款金额占比均在20%以上,兴业银行涉房贷款规模占比更是达到30.64%。

    不过,银行已经开始有意紧缩房贷，2010年3月,房地产贷款出现减缓趋势。央行数据显示,3月末主要金融机构房地产贷款余额同比增长44.3%,比上月末低0.6个百分点。

    一家股份制商业银行内部人士透露，2010年8月各家银行将组织专项贷款用途调查，银行内部对此十分重视，检查工作预计需要花费两个月的时间，这期间银行会尽量紧缩房贷。这样，银行即便要做松动也要等到年底才能有所行动。“年底房贷会开闸放水，毕竟银行也要完成任务，不过届时也要视房地产市场行情而定。”

    “银行房地产开发贷款和个人按揭贷款的风险并不大，实际上，最大的风险在于地方融资平台贷款。”海通证券银行业分析师佘敏华说。

    值得注意的是，此次银行房贷压力测试也将地方融资平台风险列入考量因素之中。

    一家股份制商业银行人士告诉记者，此次银行房地产贷款压力测试与以往不同，银行更加重视对系统性风险的防范，去年地方融资平台贷款爆发式增长也引起了银行和监管层的关注。

    2009年随着4万亿投资计划的启动，大量地方融资平台公司应运而生，地方融资平台贷款也随之出现井喷。有接近银监会的消息人士告诉记者，截至2009年底，地方融资平台的债务约为7万亿元。

    庞大的债务已成为银行不可忽视的风险。令银行担忧的是，本身具有稳定现金流支持还款的融资平台公司较少，大部分融资平台都需要依赖土地转让或财政补贴。房价一旦大幅下跌,势必导致土地价值缩水、土地流拍的情况出现，如此一来，地方融资平台贷款的风险有可能会集中暴露。

    “目前，地方融资平台的风险尚不能量化，不过银行的测试已经考虑了地方融资平台风险，结果还比较乐观。”上述股份制银行人士说。

    除此之外，与房贷相关的其他行业贷款也是银行的一块心病。房地产行业一旦陷入低迷，与之相关的多个行业也会受到冲击，比如机械、钢铁、水泥、家电等行业。

    上述股份制商业银行信贷部人士表示，这部分行业贷款确实存在一定的风险，但是各家银行贷款数额不一，面临的风险也不尽相同。

    这部分行业贷款占银行贷款比例近20%。以交通银行为例，2009年交通银行各项贷款中钢铁冶炼及加工贷款余额4010.9亿元，占比为2.18%；机械设备贷款7653.2亿元，占比为4.16%；建筑业贷款5538.7亿元，占比为3.01%。除去这几大行业，其他行业贷款也与房地产贷款有各种不同程度的关联。

    不过，有券商银行业分析师表示，房地产行业受影响，波及的范围十分广泛，但这些行业受到的冲击毕竟有限。虽然部分企业利润因此下降，但是这并不足以导致大量企业破产，因此银行贷款仍然比较安全。

    “2008年房地产市场也经历过类似的阵痛，但是其他行业并没有因此受到太大的影响。”佘敏华说。

    此外，加息也成为银行要重点考量的一个因素。由于利率上升会导致月供压力加大,按揭贷款的不良率和拖欠率可能会上升。

    有银行人士表示，一次性付款的购房者不在少数，银行贷款在2009年整个购房款的资金结构中比例并不大。如果自有资金充足，银行的风险就不会扩大，但是，这一情况因区域和产品不同而不同。

    世联地产就其在全国20多个城市代理的345个一手楼盘总结出的数据显示，北京虽然价格上涨非常快，但是其自有资金的比例也是全国最高的。2009年北京购房者群体中，35%~40%是一次性付清，没有使用银行的贷款。

    另据中金公司的数据，北京地区按揭贷款的首付比例保持在35%左右，至少可以抵抗35%的下跌风险，加之一次性付款比例不小，所以房价除非腰斩，否则北京的房贷不会出现实质性的坏账。

    但是，北方和南方的风格大相径庭。根据世联地产的数据显示，在普通性住房的统计中，2009年深圳区域一次性付款的比例仅为7.4%。其他南方区域，2009年一次性付款比例为21.2%. 一股份制商业银行信贷部人士就此表示，如果整体环境收紧，投机性资金链会面临严峻考验，部分高杠杆地区按揭贷款的安全性有可能会受到冲击。