地产热钱转移到二线城市 新一轮洗牌已经开始

　　中央楼市组合拳在一线城市似乎 “立竿见影”，但二线城市的反应却大相径庭，房价不跌反涨。无论是地产商还是购房者均显得信心满满。记者在沈阳市调查发现，房价逆市上扬的背后，一个新的信号已经开始显现——一线城市热钱开始向二线城市转移，一些香港及国内实力地产商已经确定将投资重点从一线城市向二线城市转移，甚至银行和土地管理部门也发出类似信号，二线城市楼市正进入高速升级期，新一轮洗牌已经开始。

　　房产巨头强势“调头”？

　　近日，新世界中国地产品牌全国巡展·沈阳站拉开帷幕，在众多展示区中，一块展板引起了记者的注意。该展板列出新世界在全国各大城市建筑表，其中沈阳物业组合的建筑面积达到412万余平方米，仅次于贵阳448万余平方米，远远高于北京189万平方米和上海的107万平方米。这组数据是否说明地产商的布局已经开始发生变化？

　　新世界一位高管向中国经济时报记者表示，从目前的状况来看，一线城市确实存在泡沫，所以对调控政策反应比较敏感。但对于二线城市而言，调控压力并不大。以沈阳为例，虽然兼具省会城市、东北政治、经济中心等优势，但房价却相对较低。最重要的是，沈阳的流动人口不是很大，炒房者很少，且刚性需求强烈，加之沿海经济带、沈阳经济区等国家战略的利好刺激，房价不降反升在情理之中。

　　据了解，中国银行业监督委员会主席刘明康在参加博鳌“全球金融监管的新格局”论坛时表示，遇到炒楼的情况，银行有权不贷款。近期更是强调，银行系统要严格控制信贷投放节奏和速度，同时有效管控银行业突出风险，尤其把整治地方政府融资平台贷款和房地产市场等作为关注重点。

　　不久前，国土资源部部长徐绍史曾表示，未来土地审批将偏向二、三线城市。在这样的语境下，更多的投资商和房地产开发商开始意识到，二、三线城市才是未来的发展方向。若干年前，实力非凡的香港“巨头”们开始抢滩一线城市，几乎每隔一段时间就会爆出“某香港集团拿下"地王"的新闻”。而近两年时间，一线城市房价疯涨渐显泡沫，像沈阳这样的二线城市却升温较慢，香港巨头们其实早已布局，将投资重点向二线城市转移，从而消化在一线城市投资的风险。

　　“截至目前，新世界、长实、横地、嘉里、华润、世茂等数十家享誉国际的香港"巨头"已经齐聚沈阳，而且投资不断加大。”“如果能统计出来，一线城市的资金向二线城市过渡的数额是非常惊人的。”新世界这位高管对本报记者表示。

　　东亚银行副行长王蕾也对此观点表示认同，“作为一家香港银行，我们的服务对象主要是这些香港巨头，所以我们的脚步也会随其而动。目前我们的分行已经进入到二线城市，也就是说，香港地产商的重点布局已发生变化，不但是二线城市，而且已经进入到三线城市，只是今年中央连续出台调控政策，才引起大家的注意。”

　　不仅外来的“巨头”在行动，内地的地产商也开始了“资金转移”，万科集团执行副总裁肖莉在接受本报记者采访时表示，大城市万科不会放弃，省会城市、二线城市则会扩大布点，因为那里土地价格相对比较合理。

　　同为地产巨头的上海绿地集团，目前也已经进入了36个城市，其中二线城市获益颇丰，未来两三年，绿地同样也要扩大到50多个城市。在河北石家庄恒大、万达已经有项目开工，万科也正在加紧进入的步伐。开发商大量增加在二、三线城市的土地储备，则是不争的事实。长三角、珠三角、环渤海、东北等地区，是他们部署土地储备与人员团队的重点区域。而阳光100房地产开发公司则明确表示，根据国外经验，房地产周期为7至8年，开发商从扎堆一线城市向二、三线城市扩张是必然走势。

　　“成熟的设计和标准化、大规模生产，稳定的消费群体，百姓可以接受的价格，当这些因素全部聚齐，说明一个地区已经迎来地产繁荣时代，而那些不可控因素多的地区，必然进入调整期。暴利时代该结束了！”

　　二线城市售房火热

　　消费者意愿坚决

　　最新一组数据显示，一线城市成交量出现全面下挫，杭州跌幅最大，环比下跌72.55%。10个重点监测的城市中，9个城市成交面积环比下跌，4个一线城市的成交量也是全面下跌，深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、广州下跌2%。而沈阳市房产市场研究中心刚刚发布的2010年3至4月份沈阳市房产市场运行情况分析则显示，沈阳三四月份的房价依然呈现涨势，商品住宅合同备案均价为4680.67元／平方米、同比上涨28.61%，销售面积同比增幅高达34%。与此同时，武汉、合肥、长沙、西安、济南等城市也传来消息，近期纷纷达到或创造历史最高房价。而成都、合肥、大连等城市楼市火热，每平方米冲破万元大关者比比皆是。

　　从数据上看，沈阳的房地产市场确实在稳步发展，购房者是否对此持认可态度呢？沈阳市民王先生告诉记者，他于2010年初在沈阳一环内城市经典楼盘购买了一处房产，时价为每平方米5600元，当时交付了30%订金，并约定今年8月交付余款。今年4月，中央出台提高二套首付及第三套住房全款政策，王先生非常担心房价就此下跌，所以赶到售楼处询问情况，工作人员告诉他，如果他对房价有所担心，可以立刻退房，开发商将在三日内将所交款项如数退还。为了安全起见，王先生特地到周边房产中介咨询了一圈，结果发现，他的房子如果现在挂牌交易，可以卖到每平方米6300元左右，有了这颗定心丸，王先生决定继续执行购房计划。

　　记者随后按照王先生的指引来到该楼盘实地调查，经过询问得知，该项目二期工程已经销售近七成，还有三栋在建楼要今年8月才开始出售，“按照惯例，二期工程应该同时出售，但我们预计沈阳房价会有一个飞跃式上扬，所以决定留下三栋楼在8月出售，应该能卖个好价钱。”售楼小姐透露。

　　百姓认可沈阳房价的事实早在2010年沈阳春季房交会已经得以体现。当时房交会共有71家房地产开发企业的102个楼盘参展、可销售商品住宅25600套、参展面积247万平方米，参展中介机构共30家、提供二手房源近6万套，参展装饰装修企业共31家。虽然参展数量相比2009年略有下降，但火爆场面却毫不逊色。在公示板上所列出的60余个楼盘中，从均价分布区间来看，以5000元／平方米—5999元／平方米这一区间的数量最多，达到了23个楼盘，占公示楼盘数量的三成以上。公示的楼盘中，售价最高的约为1.4万元／平方米，售价最低的约为2100元／平方米。

　　某开发商在接受记者采访时表示，该项目为本次房交会准备了1100套住房，开展不到三天已经销售过半，“比预想的成绩好很多。”而记者也在采访中发现，很多开发商并不急于在房交会期间将房子出手，而是选择登记认定的方式，将有意向购房的顾客登记入册，并询问是否接受现在房价等问题，目的是通过调查决定涨价幅度，以达到最大限度盈利的效果。

　　专家力挺沈阳市场很稳健

　　对于沈阳的房地产市场，沈阳市市委常委、副市长邢凯称之为“全国房地产市场最好的城市”。邢凯表示，沈阳市房地产市场之所以能够一直保持平稳健康发展，主要有如下经验：沈阳市多措并举，着力改善居民的住房条件；增加普通商品住房供应；强化市场监测、监管和服务；坚持政策主导和舆论引导。

　　对于邢凯的观点，众多专家及开发商持肯定态度。沈阳市房地产开发协会会长赵昱认为：沈阳房地产市场和其他城市有着本质上的区别，首先沈阳地价相对合理，政府调控得当。最为重要的是，国家政策侧重于抑制投资性和投机性购房，在沈阳2009年的投资性、投机性购房只占到总销售量的10%左右。所以这些政策并不会给沈阳造成很大影响，“我预计沈阳在2010年将始终保持稳中有升的态势。有影响，但不会太大。”新世界(沈阳)房地产开发有限公司董事兼总经理刘松灿认为，“沈阳是中国最优秀的地产市场”。

　　对于自己的论断，刘松灿给出三点论据。首先，随着沈阳政治、经济地位不断提高，外来企业和外来人口会不断增加，这是外来的需求。其次，沈阳城市建设加快，包括扩城、地铁建设、大范围动迁，这些刚性寻求非常强烈。最后，沈阳购房者90%是用来自住，所以没什么泡沫。

　　2010年，新世界在沈阳投资不断加大，第一是，完成73万平方米建筑，其中包括43万平方米住宅、两所学校及一些商业项目；第二是，申报一个63万平方米新项目，预计获批后将在今年动工；第三、新世界酒店全面改建；第四，70万平方米国家会展中心加快建设；第五，130万平方米五星级酒店开建。在刘松灿眼里，沈阳的未来非常光明，二线城市将步入新纪元。

　　资金自持成最大筹码

　　开发商为自保大批转移

　　地产商和购房者最看重的是什么——资金自持。沈阳建筑大学房地产研究所所长刘亚臣告诉记者，目前中国一年期银行存款利率为2.25%，4月CPI涨幅则是2.8%，这意味着实际利率已经为负值，从而使得房地产市场投资变得更加诱人。眼下，房地产贷款在央行新增贷款中所占的比重正在下降。4月份国内新增贷款7740亿元，而房地产贷款新增额约为878亿元，在新增贷款中所占比例为11%，而3月份这个比例是23%以上。如果将4月份与3月份的比例相对比，不难看到，新增信贷中房地产贷款的比重在明显下降。在这样的大背景下，一线城市必定成为“组合拳”最先伤及的部分。据了解，南京、杭州、福州等几个一线城市都有多家银行暂停个人房贷发放，理由是当月贷款额度早已用完，上海甚至明确了征收房产税。而对于开发商而言，想要获得项目贷款更是难上加难。一位银行业业内人士告诉记者，这些调控主要是针对一些泡沫严重的一线城市，所以北京、上海等一线城市在执行新政时是非常严格的。而像沈阳这样的二线城市相对宽松，无论是开发商还是购房者，在贷款上都能得到较多的支持，“不是开发商想放弃一线城市，而是那里的门槛高风险大，如果他们勉强进入，将面临资金链随时断裂的危险。而沈阳等二线城市需要大发展，而且无论从地价、放贷尺度、发展前景来看，都是最好的选择，所以地产商大规模撤离一线城市转战二三线城市是很正常的。”

　　为了了解具体细节，记者走访了多家银行。工商银行明确表示不能对第三套住房发放贷款。另外两家国有商业银行则表示，第三套房贷目前还可以办理，只是首付比例要提高到60%，贷款利率则要在国家基准利率的基础上再上浮20%。而一些股份制银行“会相对灵活一些”。兴业银行的工作人员听说记者准备购买第三套住房并想申请贷款时，反复询问记者的购房动机，“我们现在会严格审查客户的购房动机，如果怀疑客户有投资性购房动机，肯定不会发放贷款。”

　　交通银行一位工作人员则建议记者“曲线救国”：“如果您想贷款，可以利用我们银行新推出的一个理财产品办理。就是用现有的住房进行评估，根据评估值进行贷款。你可以用这个钱来买房子，只不过贷款利率稍高一些，为国家基准利率的1.3倍。”本报记者 张征 -贾晓东 (来源：中国经济时报)