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上海炒房调查:温州炒房团多为公务员

来源:南都周刊
2010年05月26日11:56

  从中央到地方,在政府频频打出的组合重拳之下,2009年金融风暴中借政策优惠得以咸鱼翻身的楼市,终于在2010停下了波澜壮阔的“大跃进”。号称“史上最强”楼市新政满月了,高企的房价是否仍然扑朔迷离,未来的楼市将会如何演绎其走势?

  资本是市场敏锐的探测器,大胆逐利、规避风险,每一轮的潮涨潮落,总能从中提前发现端倪。于是,一度被称做撬动房价的温州炒房团,无疑成为最著名的楼市风向标。即便在最严厉的调控寒风之下,在面临打压的前沿阵地上海,他们依然能找到资本升值的空间。

  房企大佬身为市场带头大哥,他们代表的成熟企业的商业理性,每一次楼市变局之际,他们总能未雨绸缪历经洗礼而不衰,开疆拓土拿地卖房一举一动都暗示着未来的“面包”价格。当恒大举起全国85折大旗之后,万科北京某个项目只是额外打了个98折,就有媒体打出了“引发房产价格全面调整”的标题,而在一次房地产商的私人聚会中,“万科降我们就降”的半似玩笑之语,让你看到这个老大哥的标杆风范。

  房产中介作为市场的晴雨表,他们的乐与忧体现着楼市的冷与热,也折射着在这个吊诡的交易市场上买卖双方的博弈与较量。

  摒弃从前舆论通常的算命先生式预测,或者莫衷一是的观点呈现,自说自话地讲着中国房地产市场化10余年来楼价升与降的虚妄故事,我们希望从观察撷取的几大风向标现象,以及总结的十大衡量指标,在风吹草低中能够拨开一丝楼市迷雾。

  炒家不死

  曾经的网络红人“二月丫头”,销声匿迹多年后,转型从事起了房产业。相比较起当年,如今更多人叫她“妮可”。

  他们是最普通的温州炒房团,他们是最著名的楼市风向标,他们是资本的代言,他们对楼市走势有着天然的敏感,即便在最严厉的房产政策之下,在调控一线的上海,他们依然能找到资本升值的空间。

  南都周刊记者_ 王宏宇 温州、上海报道 摄影_刘浚

  “炒家”还是“投资家”

  主持人“散会”的话音还未落,与会者就已经争先恐后地离座去赶电梯。位于温州国贸大酒店5楼的这间偌大的会议室里,转眼间只剩下稀疏几个人。

  在装走纪念品、剩下的水果和香烟以及桌子上的塑料摆花后,这剩下的几个人也一哄而散。为什么走得这么急,他们要早点赶回温州:“广播里说了,温州的车牌号从今天开始,已经有字母了,晚一点遇到堵车高峰,耽误了买菜烧饭,可不划算。”

  这天是5月15日。离史上最严厉的楼市新政发布,已经过去了一个月。章蕾一个人坐在会场里,一脸疲惫。在她身后,工作人员正忙着拆除“新政后的上海楼市暨某某楼盘推介会”的背景墙。

  “低端团都是这样。我们的高端团是酒会,听众素质要高一点。”章蕾无奈地说。这位《上海侨报》的工作人员,网络上的红人“二月丫头”,一半工作时间在上海,另一半时间则在温州。几年来,她最主要的工作就是组织温州看房团去全国各地扫房。

  “直到现在,我们仍然每周都发团。”章蕾坚称楼市新政对她们没有影响,“住宅地产受限了,商业地产开始明显升温。今天我们请来了近10个炒房团的团长,都很感兴趣。本来预计请50位投资者参会,结果来了80多位。”

  但新政也并非对每个人都毫无影响。温州百盈房地产公司总经理张和平就很不开心,从新政出台到现在,他的公司还没有一套房子成交。“我的客户中很多人都改去炒金了。”无奈之下,他最近正尝试带一些三线城市的团去看房。

  张和平的前同事,现在的开启房地产公司负责人杨琳琳境遇也不太好。她说新政出台时,因为贷款办不下来,开发商拒退定金,杭州的地产曾经动荡过一阵,她有一个朋友,当初买房时“怕不卖”比规定的10万还多交了20万定金,结果新政出台后开发商拒退定金,最后找了工商才讨回来。

  曾经热衷组织炒房团异地购房的房产中介公司,也开始慢慢转型。杨琳琳的公司就引进了一位新投资者,计划打出“财团”的概念,“像温州曾经的中瑞、中驰财团那样,整套拿楼出来卖。”

  杨琳琳说,现在温州的炒房团有三个特点,一是“公务员团”多,即买房者身份多为公务员,遮遮掩掩;二是投资者开始青睐二三线的低价小户型房;三是很多人对100万元以下的商铺有了兴趣。

  而“新国36条”出台后,风险投资界更希望温州资本转向创投。5月15日,在2010温州民间资本发展高峰会上,讲师将新政解读为“一种信号,一种导向”,称温州资本要像过去从“草根”到“官商结合”那样再次转型,因为从付出成本高达20%-40%的 “官商结合”转向只需20%成本的“风险投资”,“不用陪着喝酒,不得肝硬化,也没有政治风险”。

  温州中小企业发展促进会会长周德文则抱怨说,房产新政对温州投资热情来说是“一记重创”,而新的“国36条”到底是否有诚意,仍未可知。5500亿存在银行里的温州资本到底何去何从,取决于温州人能不能尽快从“炒家”变成“投资家”。

  温州夜宴

  窗外凄风冷雨,但潘大叔仍然不为所动,一笔一画地写完了合同上每一个字。

  作为本次推介会上对章蕾推介项目感兴趣的一位“意向投资者”,按惯例,在交了2000元现金和填写完个人资料后,办理了“VIP卡”的他被请到酒店顶层的餐厅包厢,参加开发商组织的晚宴。

  晚宴其实只有两桌,一桌是楼盘的销售人员,陪着潘大叔这样的中小投资者;另一桌则是几位专业投资者,由侨报的工作人员、开发商的副总和营销经理陪着。两桌的投资者彼此并不熟识,也不打招呼和交换名片。一位工作人员悄悄地对记者说,专业投资者们都是公务员,他们不愿意透露自己的身份。

  旁桌正高谈阔论新政后的楼市走向,潘大叔这桌可不管那些,他们只顾吃菜。酒过三巡,就开始闹哄哄地要交换名片和电话。

  这桌上的来宾除了自称“医生之家”的潘大叔外,还有“太太炒房团”的团长罗夏兰,退休的语文老师周阿姨,做服装生意的林小姐,做房产贷款担保生意的林文章,做书包和运动包生意的黄建武以及广发银行的洪成建。退休的潘大叔擅长中医推拿,没事也会给别人看看病,他儿子也在医院,一年薪水20多万。

  潘大叔的手艺可不是吹的。看见林文章气色不好,潘大叔二话不说,挽起袖子只是推拿几下,林文章便开始谈笑风生,连夸“好手艺”。林文章穿着一条印满外国美女的白色裤子,据说这款裤子现在温州很流行,几百块一条。他是个很费裤子的人,每年都要穿破好几条。

  潘大叔刚坐定,大家就吵吵着要服务员上酱油碟。所谓酱油碟,其实就是一个小碟里放上酱油、醋、麻油、糖,每个人面前摆一个,遇到冷盘,自己蘸着吃。“对温州人来说,再豪华的饭局,没有酱油碟,也都不是好饭局。”周阿姨说这里的饭菜虽然贵,但是不好吃,兴奋之余还让记者改天去她家里尝尝地道的温州菜。周阿姨的大儿子在温州,小儿子在上海,她这次参团,是帮小儿子看房。

  主办方本来还让大家等等开发商领导来祝酒讲话后再动筷,不过鬼才等他,大家二话不说就开吃。鱼翅羹不好盛,林文章于是站起来单手拿起斗大的汤盆,给大家分个精光。

  罗夏兰无疑是这一桌的中心。作为“太太炒房团”的团长,她名声在外。她从2005年开始炒房,在上海折戟,直到现在还没恢复元气。最近的楼市新政之下,她已经半个月没出过门。“不过这次看房可能是一个好的开始。”罗夏兰目前手里有3个待选项目:一个是北京潘石屹的朝外SOHO,一个是山东枣庄的项目,还有一个在新加坡。

  “没有300万别想娶媳妇”

  在温州人看来,外地的房子再贵,也贵不过温州。温州本市房价早已坐3(万)望6(万),即便是瑞安、乐清这样的县级市,房价也已经冲破3万。像苍南、龙港这些以炒房闻名全国的镇,甚至都有望成为国家首批“镇级市”。

  即便新政对炒房有诸多限制,做箱包生意的黄建武还是觉得,没有比买房更稳妥的投资项目了。他炒过房也炒过股,2007年专家说股市赚钱,又说基金最稳健,他就去买基金,手头的基金果然从9毛多涨到两块七,但没舍得卖,转眼2008年就变成了两毛,从原本赚100万,变成了赔200万,到现在还攥在手里。“还是炒房稳妥,从炒房到现在,我在楼市上没亏过一分钱。”他下一步的计划是“去北京郊区买一些超市”。

  在广发银行工作的洪成建也如此。他和黄建武经常搭帮炒房,虽然都是小赚,但从2005年到现在,还没有亏过。不同的是,“以前觉得合适就买,现在则要掂量掂量”。他手头的房子不多,除了去年在杭州买的一套房子,剩下的大多是三线城市的酒店式公寓和商铺,由于开发商包租金,压力并不大。

  29岁的洪成建毕业于温州大学,早年落户到温州瑞安的农村户口,当地奖励了三套房,靠着这些房,加上2004年后炒房赚了一些,才“勉强”娶得起媳妇。订婚花了20多万,结婚花了40多万,这让他有点吃不消。不过他很庆幸自己结婚早,“现在温州婚宴都要1万元一桌,肯定请不起了。”

  话题说到温州的嫁娶,大家你一言我一语说得更热闹了。罗夏兰说,她有一个亲戚,研究生毕业在温州,对方家里有10套住宅和两处商铺,都没看上。温州现在的订婚标准是男方三套房,女方一套房,在温州房价已经飙升到3万元每平米的现在,这意味着“没有300万你就别想娶媳妇”。

  黄建武说,买房投资是温州人的常态。他很热心地要帮记者和摄影记者介绍温州的女朋友,“真的不错,随便一家都有个几百万”。他说,他们这些人是标准的温州老百姓,并不是专业的炒家,真正的炒家是温州的大老板,“他们有一个算一个,都在炒房,抬升房价的是这些财团,不是我们这些温州的老百姓。”

  上海正午

  次日中午12点半,一辆福特全顺14座旅行车准时停在国际大酒店门口,几位温州投资者的上海看房之旅,就此起程。

  大家一上车就热烈讨论起物业税的开征问题,“到底是8%还是0.8%?0.8%还可以,8%可就要命了。”

  说归说,房子还是要去看的。由于连天阴雨,车子看起来并不太干净,车况和路况也不大好,坐在后座的黄建武索性躺下来呼呼大睡。车子路过气势磅礴的杭州湾跨海大桥,整个车子里,没有一个人向外看一眼,这里甚至整个上海对他们而言,显然都已经习以为常了。

  他们的手机都是非智能型的老款,并没有上网功能,看的杂志也只是《租售信息》这类。出了温州市界,他们打电话时会说“回去再细说,漫游着呢”。到了目的地上海金山,主办方把人们安置在经济型酒店,两人一间,他们也安之若素。在车上,开发商介绍项目周边商业,他们听得很认真。经过5个小时的长途颠簸,吃过晚饭,位于上海郊区的金山街上已经空无一人,他们仍然坚持自己“出去逛逛”。

  上海侨报地产部的工作人员方芳说,温州人很能吃苦,却不懂享乐,这让外人很难理解。她见过一个温州的投资客,自行车把上挂了个袋子,里面装了几十万房款,一路骑了40里去买房。有个法国的温州侨民回国买房,拖着大大的旅行箱下了飞机,一路坐长途车回温州,再坐公交车回自己家。“我真不明白他们有那么多钱,为何还要这么节省?”

  第二天一早8点钟,投资客们就已经准时起床,前往目的地。这是一个上海高铁金山站旁的楼盘,名字叫“华府海景”,距市中心45分钟车程,住宅起价每平米1.8万,写字楼起价1.6万。当地有一处世博分会场,而在一条马路对面,就是金山规划中的9公里黄金海岸线,“滨海商务区”,远远看去甚至可以看到沙排赛场和在建的水上乐园。

  这些温州客人很容易就接受了开发商介绍的这些概念,对附近在建的上海百联很感兴趣,也很关注金山未来要从美国引进的“正宗奥特莱斯”。不过黄建武有点失望,因为开发商把商铺都留起来了,这次卖的只是上一期剩下的大约20套住宅和新开盘的写字楼。

  看楼的过程平淡无奇,同普通购房者的待遇并无差异,但效率更高。男的一拨,女的一拨,销售员在触摸电视上讲解PPT,再浮光掠影地看一段宣传片,看看样板间,戴上安全帽匆匆去工地,到楼上再看一眼。全部流程走下来,也不过半个小时。剩下全部的时间,都用来选楼,讨价还价。

  开发商上置集团的营销部经理蔚峥嵘对此次看房满怀信心。这是楼市新政后,他接待的第二批温州看房团。上周的那一拨订了一整层的写字楼,这让他接待时更加亲切和蔼,有问必答。

  向温州客人介绍时,蔚峥嵘毫不避讳自己也是炒房客,他的销售团队里已经有不少人买了自己的楼盘,“这里性价比很高,上海的名流也都很认可,你们有喜欢足球的吗?前国脚申思和祁宏都在这里买了,前几天赵本山还派人来看房了。”

  介绍楼盘时,他还不忘给投资者们谈谈政策与大势:上海的新政细则预计本月20日之前出台,而据内部披露的物业税草案来看,未来的物业税率很可能是8%。他认为,这肯定会打压住宅房价,但同时也会让人们注意到调控范围之外商铺和写字楼的投资价值,“在国外,人家炒房都是炒商铺,没有人炒住宅。”

  挑房子仍然是分组进行。投资客们虽然不动声色,但似乎每个人对房产的性价比都心里有数。林小姐说,这样的房子,这样的价位,在温州哪还用轮到购房团,早就被抢光了。

  “我还是看好住宅。”虽然觉得蔚峥嵘说得有道理,洪成建还是选了一套不到80平米的住宅,不过想了一下后他又选了一套不大的写字间。在银行工作的他,可以自己搞定异地贷款。林文章给自己选了套住宅,打了个电话,又帮自己的老板选了套写字间。潘大叔也留了一套,他说儿子会开车过来再看看。

  隔壁传过电话声,周阿姨正要儿子自己过来看房,她旁边的林小姐则在犹豫到底是选住宅还是写字楼,最后她定了一套住宅。罗夏兰也出手了一套。6个人加起来,一共选了8套。

  “发烟发烟。”林文章先开口了,蔚峥嵘于是给每个人递了一支烟,“一支烟一万块钱折扣哦。” 林文章很不经意地提到,今天早上看电视说,安徽合肥的商铺发售,给出的折扣是85折,很多人排队去买,“他们也打电话要我去。”

  预定了一套写字间的洪成建还是担心写字楼租不出去,他说,去外地买写字楼,对方都是包租的。在被拒绝后,他表示折扣不够低就不买了。他私下对记者说,自己的心理价位是93折。

  开发商方面派出的副总张帅面有难色。不吭声,猛抽烟。一会儿,他们去外面开小会了。回来说,上周给大客户买一整层的折扣是96折,这次也算团购吧,按大客户96折处理好了。

  这时投资客们说,85折是开玩笑,但96折没法接受。于是开发商又出去开小会,回来说那就没办法了。接下来就是难堪的沉默,足足3分钟。隔壁传过话来,温州客也要求开小会。

  就这样开过无数个小会后,最终的折扣定了下来,95折,但要一次性付款。下午两点,合同终于签完可以吃饭了。此时离最初来到这里已经过了足足5个小时。

  “我们的楼盘原来主要是针对上海客户,并没有去温州推广。”36岁的上海人张帅看起来对接待温州客有些头疼,“市区已经有一些写字楼开始涨价了,四五天就可以卖掉一层。不过新政出台后,上海的细则还没有出台,市场观望很明显,投资客观念转变还需要一些时间,所以有些合理的折扣也就打了。”

  “即便没有新政,房地产市场也会越来越成熟。现在是正常的,原来是不正常的。长线投资肯定是国家鼓励的。”张伟补充说。

  这次庆功宴明显比昨晚的那场夜宴提升了档次,是在豪华包房进行的。开发商接待客户的几位高层似乎已经精疲力竭,没有来参加。不过,温州客们似乎也无心恋战,连声催促快点吃饭。但很遗憾的是,电梯坏了。

  侨报的工作人员仍在犹疑的时候,几位五六十岁的温州客已经毫不犹豫地拔腿上了楼梯,坐下来三下五除二吃地完饭,连声催促“开车”去上海市区。

  上海正午的阳光已经偏西。他们下午要去那里走马观花看世博,然后坐火车回家。毕竟,炒楼仍不是生活的全部。

(责任编辑:高莹)
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