楼市新政致购房毁约纠纷骤增 房产律师业务火爆

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　　记者　方列　杭州报道

　　买不买房，这是个问题。退不退房，这也是个问题。

　　随着楼市新政的出台，各地楼市的交易量也降至冰点，与此同时，因新政引发的各种购房合同毁约纠纷也迅速增加。记者在采访中了解到，尽管目前还未出现相关的司法判例，但已经有大量购房者向律师进行咨询，准备通过法律手段解决纠纷，专家呼吁司法部门应尽快出台相关的司法解释或指导意见，规范此类案件的审理。

　　房产新政引发购房毁约纠纷激增

　　“爆单！又爆单了！”杭州城西一家房产经济公司的孔经理近段时间很郁闷，自从房产新政策出台以来，她所联系的房产交易合同已经有好几笔黄了。“都是买家不愿意买了。有的宁可付违约金也要毁约。”孔经理表示，“已付定金签了购房合同的客户，由于按揭贷款按新规执行，因此出现了大量违约合同。毁约合同的比例大约占到15%，而随着国十条的影响逐步释放，预计今后一段时间这个比例将继续扩大。”

　　前几天，宁波一家楼盘的十几名购房者一起来到楼盘售楼处，要求集体退房。今年年初，这些购房者在该楼盘开盘时签订了购房合同，并缴纳了10%的定金。然而房产新政出台后，大部分购房者受政策限制无法办理按揭手续，因此要求办理退房手续。但开发商明确表示如要退房，业主们的定金将不予退还。购房户王先生购买了一套价值800万的排屋，他表示：“不是我们不愿意履行合同，而是办不出按揭，没办法筹到这么多现金啊！”

　　今年4月初，杭州的谢女士看中了滨江区一套120平方米的新房，购买时与开发商商定首付三成，剩余房款采用银行贷款按揭支付。没想到，刚刚缴纳好首付款的谢女士还没来得及申请贷款，房产新政已出台。根据政策规定，谢女士购买的这第三套房产被列入了暂停发放贷款的行列，银行也表示无法向其发放贷款。于是，谢女士向开发商提出退还首付，开发商则以谢女士违约拒绝退还，还扬言要向其收取违约金。

　　房产业内人士认为，这次中央出台房产新政时间突然而密集，其中如二套房首付比例提至50%、三套房暂停放贷、异地购房暂停放贷等规定对购房者影响较大，使得部分购房者措手不及，一些购房者因购房难度加大而导致违约纠纷。由于新政策的影响，购房者预期的银行贷款额度在不能足额获得，自身又不能补足差额的情况下，出于购房成本等种种考虑，购房者往往以新政策变化为由，提出退房解除合同。还有部分的购房者，由于对未来的楼市不看好，也以此为理由要求退房。

　　一名房产开发商则表示，一般的房地产开发商都有在建工程银行抵押贷款或各种形式的融资借款，他们需要及时出售楼盘回笼资金以缓解贷款压力，购房者的退房行为轻则影响到其下一步的项目开发进度，重则加深了开发商资金链条断裂的风险。“在市场前景不被看到的情况下，开发商自然是不愿意让购房者轻易退房的。”

　　房产律师业务火爆 各方意见不一

　　记者了解到，近段时间杭州各家律师事务所都收到了大量关于房产违约纠纷的咨询业务。浙江泽大律师事务所在新政出台后接连推出新政下的房产纠纷法律讲座，几乎场场爆满，累计咨询超过700人次。浙江浙联律师事务所主任律师戴和平说，目前该所受理的二手房买卖纠纷有300多件，是去年同期的数倍。

　　“由于新政的出台，打乱了购房者自筹资金的付款计划，这种情况下，不论房地产买卖合同中是否有关于贷款不足时补足差额的约定，房屋买卖双方都会以自己的利益为重进行理解，双方各执一词，因此而引起的房产纠纷不断增多。”浙江金道律师事务所王全明律师认为。

　　根据2003年颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”对于交了定金，因无法贷到款而需退房的购房人，王全明认为，此次出台的新政可归为“不可归责于当事人双方的事由”，购房者有权与开发商协商解除合同，并拿回之前交的定金。不过购房人还应认真核对合同，有的开发商会专门在文本中单独约定“购房人无法取得贷款或贷不到足额款，需自筹资金补足”，这样的话，要单方面解除合同需谨慎，开发商可据此提出要求支付违约金。

　　记者注意到，对此次由政策调整造成的房屋买卖纠纷，法律界人士对毁约责任也有不同的观点。王全明律师认为，政策调整不属于《合同法》中规定的“不可抗力”，而应该属于该法规定的“情势变更”，购房人要求退房，不需要承担违约。也有些律师认为，政策调整导致违约，不应适用《合同法》中规定的“情势变更”。否则，势必导致一些看到房价下跌的买房人不诚信，以此为借口达到变相毁约的目的。

　　律师建议协商解决呼吁出台司法解释

　　“我们目前还没有遇到此类案件进入诉讼程序，不过楼市调控新政势必会发生大量的房屋买卖纠纷，我们也在关注这类案件，但由于新政出台不久，这类案子还有滞后性。目前，更多地集中在诉前调解协商阶段。”杭州中级人民法院一法官表示。

　　杭州国圣律师事务所律师程学林认为，在当前的情况下，买卖双方通过协商解决纠纷是最有效的途径。“现在打一个总价值200多万的房产纠纷官司，至少要5万以上的费用，还要耗费当事人大量的时间和精力。协商更为高效也更加节约成本。”

　　记者了解到，目前已经有相当部分的毁约纠纷已经通过协商达成协议。有的客户通过和房东协商，房东同 意 降低总价，双方继续完成买房交易，有的客户通过协商退房成功，并取回了部分或全部预付款。对于如何解决凑不足首付而违约的问题，律师还建议开发商可采取“垫付首付”的办法，即开发商与购房人协商支付方式后，由开发商垫付购房人其余首付款的办法。对于有购房意愿的人来说，开发商此举可充分打消他们的顾虑，也可避免类似的纠纷产生。

　　但是仍有相当数量的纠纷因双方诉求相去甚远，最终将通过司法讼诉程序解决。

　　王全明律师表示，目前各地仍没有关于此类诉讼的判例，由于各地法官的思考和理解角度不同，同样的案情可能会出现不同的判决结果，希望上级司法部门尽快对此类案件作出明确的司法解释或指导性意见，确保房地产市场的平稳过渡。

　　怎样应对楼市新政下房屋买卖纠纷

　　颜梅生

　　为了遏制楼价的不合理上涨，今年以来，国家连续出台了一系列楼市调控政策。伴随着这些政策的出台，房地产市场在经历波动的同时，也难免扑朔迷离，尤其是首付提高、利息增加、贷不出款等三个最根本的问题，不可避免地会在房屋买卖合同的履行中引发争执。那么，在楼市新政的背景下，应该如何应对楼市纠纷呢？

　　无力履行能否解除合同

　　2010年3月8日，平时并不是很富裕的姚芳决定购买一套价格百万的房屋。与房地产商签订购房合同时，不但已是倾其所有，而且借遍了亲朋好友，才算凑够了20万元首付款及税费。可不到半个月，姚芳便接到房地产商通知：根据新政，首付应不低于30%，即最少应补交10万元，同时贷款利率也将提高。这对经济承受能力已达极限的姚芳来说，不仅根本不可能承受，而且将导致日后生活严重困难。姚芳为此想到只有解除合同。

　　【点评】通常情况下，如果适当增加贷款首付、提高利率，买方仍有条件继续履行合同，是不得解除合同的。但《合同法》第九十四条规定：因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。楼市新政带来的交易风险，不属于一般性的商业风险，对于购销双方来说，都因没有商量余地而必须接受，无条件执行。但如果只让买方承担首付提高、利息增加后果，并非公平。本案也不例外。更何况，费用的增加不仅使姚芳无法正常生活，而且也因无法履行而不能实现合同目的，故其可提出解除合同。

　　购房者能否收回预付款

　　2010年3月12日，张虹以《意向性购房合同书》形式，向房地产商订购了一套总价120万元的套房。根据房地产商的要求，也为体现自己的购房诚意，张虹当即向房地产商交付了20万元的预付款，但双方当时并没有约定何时签订购房合同。4月6日，张虹根据房地产商的电话通知要求，前去签订正式购房合同时，被房地产商告知，根据楼市新政，应增加首付及房贷利息。张虹一番考虑之后，表示不购房了并要求房地产商退回预付款。

　　【点评】预付款是指在合同成立后，一方当事人预先向对方支付的部分金钱。它只是一种支付手段，其目的是作为合同履行的诚意，解决合同一方周转资金短缺，并不具有担保性质。该款能否退回，要看合同的约定。有约定按约定执行；没有约定的，则按照有关规定执行。对此，建设部发布的《商品房销售管理办法》中规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款。当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。”

　　退房能否索要已交定金

　　2010年3月18日，秦璐与房地产商就一套价格为120万元的房屋签订了认购书。根据认购书的约定，秦璐交付了23万元定金，并由房地产商出具了收据。4月8日，秦璐从有关楼市新政中得知，已无法贷出80%的按揭房款，加之贷款利率上提，房地产商也明确要求至少必须交30%的首付，遂不想履行合同，并要房地产商退回定金。房地产商则以《合同法》第一百一十五条已明确规定，给付定的一方不履行合同时，无权要求返还定金为由拒绝。

　　【点评】能否退回定金，得看合同是否约定“贷不到款或不足，必须自筹资金补足。”如果有，购房人必须履约合同；如果没有，则因楼市新政引发的房贷变更属不可归责于当事人的事由，也就应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定处理，即：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

　　能否要求开发商承担差价

　　2010年1月3日，赵婷在商谈购买 一 套 出 价 为98万 元 的 三 居 室 套 房时，就曾风闻房价可能会在近期下跌。鉴于多年在外打工的儿子、儿媳回家过年急需用房，加之楼房销售人员拍着胸脯表示房价下跌之说纯属谣传，即使有新的政策出台，也只是限制不得涨价，而不是降价，于是便放心地买了下来。谁知，仅仅过去两个多月，因楼市新政的纷纷出台，同类房的价格便直降了21万元。心里极不平衡的赵婷遂要求房地产商退回差价。

　　【点评】赵婷不能要求房地产商退回差价。一方面，楼房销售人员的说辞只是对市场前景的预测，并不属于要约。另一方面，该预测的内容并未写入合同并成为合同的风险条款。而《合同法》第四十四条、第六十条已分别规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”故在合同已经生效并实际履行的情况下，即使房价猛跌的，赵婷的此项权利自然也不复存在。当然，如果购房者和房地产商在签订购房合同时，已在合同中明确，如果日后房价下跌，房地产商应补偿全部房屋差价，则购房者有权依约向房地产商主张房屋差价损失。

　　(文中当事人均为化名)