房产新政引购房毁约纠纷激增 律师呼吁司法解释

退不退房，这也是个问题。资料照片

    随着楼市新政的出台，各地楼市的交易量也降至冰点，与此同时，因新政引发的各种购房合同毁约纠纷也迅速增加。记者在采访中了解到，尽管目前还未出现相关的司法判例，但已经有大量购房者向律师进行咨询，准备通过法律手段解决纠纷，专家呼吁司法部门应尽快出台相关的司法解释或指导意见，规范此类案件的审理。买不买房，这是个问题。

　　房产新政引发购房毁约纠纷激增

　　“爆单！又爆单了！”杭州城西一家房产经济公司的孔经理近段时间很郁闷，自从房产新政策出台以来，她所联系的房产交易合同已经有好几笔黄了。“都是买家不愿意买了。有的宁可付违约金也要毁约。”孔经理表示，“已付定金签了购房合同的客户，由于按揭贷款按新规执行，因此出现了大量违约合同。毁约合同的比例大约占到15%，而随着国十条的影响逐步释放，预计今后一段时间这个比例将继续扩大。”

　　前几天，宁波一家楼盘的十几名购房者一起来到楼盘售楼处，要求集体退房。今年年初，这些购房者在该楼盘开盘时签订了购房合同，并缴纳了10%的定金。然而房产新政出台后，大部分购房者受政策限制无法办理按揭手续，因此要求办理退房手续。但开发商明确表示如要退房，业主们的定金将不予退还。购房户王先生购买了一套价值800万的排屋，他表示：“不是我们不愿意履行合同，而是办不出按揭，没办法筹到这么多现金啊！”

　　今年4月初，杭州的谢女士看中了滨江区一套120平方米的新房，购买时与开发商商定首付三成，剩余房款采用银行贷款按揭支付。没想到，刚刚缴纳好首付款的谢女士还没来得及申请贷款，房产新政已出台。根据政策规定，谢女士购买的这第三套房产被列入了暂停发放贷款的行列，银行也表示无法向其发放贷款。于是，谢女士向开发商提出退还首付，开发商则以谢女士违约拒绝退还，还扬言要向其收取违约金。

　　房产业内人士认为，这次中央出台房产新政时间突然而密集，其中如二套房首付比例提至50%、三套房暂停放贷、异地购房暂停放贷等规定对购房者影响较大，使得部分购房者措手不及，一些购房者因购房难度加大而导致违约纠纷。由于新政策的影响，购房者预期的银行贷款额度在不能足额获得，自身又不能补足差额的情况下，出于购房成本等种种考虑，购房者往往以新政策变化为由，提出退房解除合同。还有部分的购房者，由于对未来的楼市不看好，也以此为理由要求退房。

　　一名房产开发商则表示，一般的房地产开发商都有在建工程银行抵押贷款或各种形式的融资借款，他们需要及时出售楼盘回笼资金以缓解贷款压力，购房者的退房行为轻则影响到其下一步的项目开发进度，重则加深了开发商资金链条断裂的风险。“在市场前景不被看到的情况下，开发商自然是不愿意让购房者轻易退房的。”

　　房产律师业务火爆各方意见不一

　　记者了解到，近段时间杭州各家律师事务所都收到了大量关于房产违约纠纷的咨询业务。浙江泽大律师事务所在新政出台后接连推出新政下的房产纠纷法律讲座，几乎场场爆满，累计咨询超过700人次。浙江浙联律师事务所主任律师戴和平说，目前该所受理的二手房买卖纠纷有300多件，是去年同期的数倍。

　　“由于新政的出台，打乱了购房者自筹资金的付款计划，这种情况下，不论房地产买卖合同中是否有关于贷款不足时补足差额的约定，房屋买卖双方都会以自己的利益为重进行理解，双方各执一词，因此而引起的房产纠纷不断增多。”浙江金道律师事务所王全明律师认为。

　　根据2003年颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”对于交了定金，因无法贷到款而需退房的购房人，王全明认为，此次出台的新政可归为“不可归责于当事人双方的事由”，购房者有权与开发商协商解除合同，并拿回之前交的定金。不过购房人还应认真核对合同，有的开发商会专门在文本中单独约定“购房人无法取得贷款或贷不到足额款，需自筹资金补足”，这样的话，要单方面解除合同需谨慎，开发商可据此提出要求支付违约金。

　　记者注意到，对此次由政策调整造成的房屋买卖纠纷，法律界人士对毁约责任也有不同的观点。王全明律师认为，政策调整不属于《合同法》中规定的“不可抗力”，而应该属于该法规定的“情势变更”，购房人要求退房，不需要承担违约。也有些律师认为，政策调整导致违约，不应适用《合同法》中规定的“情势变更”。否则，势必导致一些看到房价下跌的买房人不诚信，以此为借口达到变相毁约的目的。

　　律师建议协商解决呼吁出台司法解释

　　“我们目前还没有遇到此类案件进入诉讼程序，不过楼市调控新政势必会发生大量的房屋买卖纠纷，我们也在关注这类案件，但由于新政出台不久，这类案子还有滞后性。目前，更多地集中在诉前调解协商阶段。”杭州中级人民法院一法官表示。

　　杭州国圣律师事务所律师程学林认为，在当前的情况下，买卖双方通过协商解决纠纷是最有效的途径。“现在打一个总价值200多万的房产纠纷官司，至少要5万以上的费用，还要耗费当事人大量的时间和精力。协商更为高效也更加节约成本。”

　　记者了解到，目前已经有相当部分的毁约纠纷已经通过协商达成协议。有的客户通过和房东协商，房东同意降低总价，双方继续完成买房交易，有的客户通过协商退房成功，并取回了部分或全部预付款。对于如何解决凑不足首付而违约的问题，律师还建议开发商可采取“垫付首付”的办法，即开发商与购房人协商支付方式后，由开发商垫付购房人其余首付款的办法。对于有购房意愿的人来说，开发商此举可充分打消他们的顾虑，也可避免类似的纠纷产生。

　　但是仍有相当数量的纠纷因双方诉求相去甚远，最终将通过司法讼诉程序解决。

　　王全明律师表示，目前各地仍没有关于此类诉讼的判例，由于各地法官的思考和理解角度不同，同样的案情可能会出现不同的判决结果，希望上级司法部门尽快对此类案件作出明确的司法解释或指导性意见，确保房地产市场的平稳过渡。