来源：北京晚报
没有业委会 没有物业费
在这个几乎人人都是业主或者准业主的时代，新出台并将于10月1日起施行的《北京市物业管理办法》（以下简称《办法》）立刻成为市民关注的热点，而最刺激大家神经的还是其中的一项规定，即“建设单位承担前期物业服务责任”，媒体将其解读为“业主大会成立之前，所有的物业服务责任由开发商承担，这期间业主不承担物业费”。
不用承担物业费？业主的兴奋点被调动起来了，有人兴奋地呼吁干脆不成立业主大会算了，由此可以不交物业费；有人谨慎地持保留态度，决定今年物业费缓交，看看形势；有人悲观地认为将来会打成一片。那么成立业主大会到底有利还是不利？不成立业主大会，真就不用交物业费吗？
不管是纠纷还是诉讼，业主和物业之间的矛盾几乎100％体现在交不交物业费上。网上很多人倡议：那么我们就不成立业委会了，就让开发商一直负担物业费好了；还有的人就此行动起来，以小区无业主大会为由向物业追讨之前的物业费。而物业也很无奈地无法作出答复——
“没有业委会，就不交物业费”？
王颖（嘉润道师事务所合伙人）：
有一点必须得说，这个新《办法》通篇都没有明确说业主大会不成立前不用交物业费，这是一个误读，《办法》中的规定实际上是强调了开发商在前期阶段的管理和义务，但没有说物业费由开发商承担，否则也不符合公平原则，毕竟接受物业服务的不是开发商而是业主。
依据“法不溯及既往”的原则，需要明确两点，就是住在10月1日之前就取得预售许可证的楼盘里的业主，即使小区里没有业委会，之前交的物业费也不可能被退还了；另外，这些业主也无法享受到这个新的办法，即使您的小区里没有业委会，也不能以此为理由拒绝交物业费。
连艳 （市律协物业法专业委员会律师 《北京市物业管理办法》草案讨论参与专家之一）：
我也听到了很多这样的意见，说不成立业委会吧，让它永远是前期，要真是这么发展下去，开发商肯定要疯了，纠纷肯定不断啊。就我个人理解，住建委的本意肯定是加重开发商的义务和责任，因为小区的专有部分其实是入住时就已经办理交接的，而公共部分在没有开业主大会之前没有进行交接，由开发商来代管代理经营。住建委是以这个规定来督促开发商尽快做好这部分的交接工作，把业主共有的部分早点交给业主。
这个前期物业费到底是截至什么时候，目前《办法》中还没有明确规定，这还要看住建委将要出台的细则。比如，一个500户的小区，只住进了8户，那么这8户什么时候开始交物业费，这个时间节点应该就是住建委的细则中将要明确的。
市住建委则表示，为了防止业主拖延启动“成立业委会”，他们拟在十一前后出台配套细则时对此给出时限。那么，不成立业委会不交物业费是不是一个更加划算的选择呢——
“不愿成立业委会，业主是丢了西瓜捡芝麻”
邵里庭（品阁小区业委会主任，自管物业的发起人，品阁小区自管物业已经3年，物业费从每月每平方米2.74元降低为1.6元）：
笨蛋才为此就不成立业委会了呢！
物业其实是一个经济问题，咱不说大道理，我就给你算笔账你就清楚了。假设一个5万平方米的小区，以物业费每月2元来计算，物业费每月只有10万元，而按照规律，面积的20％是停车位，按照1个车位4平方米计算，我们再扣除30％左右的相邻面积，那这个小区至少有1000个车位，按照一个车位每月400元计算，物业在停车位上一个月的收入就是40万！开发商只交10万的物业费，却可以拿走至少40万的收益，又不提供物业服务，是不是还是咱们业主不划算？而如果我们自己请的物业，我们可以要求公共收入按比例转入大修基金，或者冲抵物业费，为社区长远发展打下基础。
有一个公认的比例，就是公共收益大约是物业费收入的1倍到1.5倍，这也是为什么业主不交物业费，物业公司也死不了的根本原因。你如果不成立业委会，所有的公共收益都被开发商拿走了，而且并没有经过任何监督，物业费其实只是一点点，开发商还是赚了大头的。好多业主看不到这一点，你要是损失了小区的管理权利，吃的都是暗亏，这种做法是非常不明智的，就好比丢了西瓜捡芝麻。
[批注]
物业费怎么算出来的？就是物业成本除以地上应收面积，而实际上地下车库、出租房、小区道路等很多面积都被物业公司加到了这个公式的分母里面，根据我们的经验，即便现在所收的物业费条目都是合理的，业主们的物业费也应该下降10％到15％左右。（邵里庭）
根据办法规定，物业服务企业擅自停止物业服务的，可处1万元以上10万元以下罚款；但是，对于不按规定晒账单的物业究竟该给出什么样的处罚，却没有明文规定。很多人都在担忧“其实我们缺的不是告诉该怎么做，而是它不这样做了会受到什么处罚，监督和处罚失位，会让规定失效”——
“就算物业一条都不遵守，
一年的罚款还不及它一个月的收入！”
邵里庭：我算了一下，按照这个《办法》，里面制约物业公司的规定，就算它都违反了，就算它一项服务都不做，所有的罚款最高限加起来才30多万元，这个违法成本太低了！
30多万是什么概念？举个例子，我们小区只有1栋楼148户，物业费一年不到23万元，地下两层只有一层归我们，另外一层归开发商，因此只有55个车位，每个车位每月210元，所以我们每年停车费是11万，就是我们这么小的小区，每年的物业收入也超过了30多万，那些大小区的物业每个月的收入都在30万元以上，你只罚它30万，对它有威慑力吗？
让物业公司晒账是2003年就规定的，要求是物业公司要向上级单位、业主和政府有关部门3个方面提交物业管理报告，报告内容分9大部分内容，其中两个部分就是晒账，可是不执行就没人管、没人罚，所以啊，规定是好的，现在的问题不是没有规定，而是它不遵守规定了，你该怎么办？
而且，怎么晒最好也有规定，像我们小区，晒账，不仅仅晒大表，除了发票、收据不对外公开之外，我们所有的流水单、明细都是对外公开的，都是业主们可以随时查看的。说实话，财务报表是要有一定财务知识的人才能看明白的，你要是光晒财务报表那就是糊弄业主呢，所以我们不仅公开财务报表、数字，还公开财务分析和建议，说明哪项收入为什么增加、哪项为什么减少。晒账嘛，要晒就把衣服脱了，裸晒，别遮遮掩掩地让人看不明白。
光有经济罚款是不到位的，我支持推行业主满意度调查一票否决制，就是搞业主满意度调查，满意度在70％以上，可以增加物业合理报酬10％；而满意度低于50％，可以降低报酬，给1年时间整改，1年改不好，物业公司就得走人，这是“打板子”；一旦业主满意度低于40％了，就取消该物业公司的资质。你看这样，物业公司还敢不好好给业主服务吗？！
王颖：现在确实没有任何强制性措施强迫物业公司晒账单，所以，一旦物业公司不晒账单，小区又没有业委会、没有组织机构对它进行监督，就真的很麻烦。
如果出现物业公司不晒账单的情况，业主可以向居委会、住建委等部门举报，最好有多数业主的签名，如果能够形成业主公议，解聘物业当然更好，这样也能进入这个物业管理办法的范畴，将不合格的物业按照规定“赶”出去。
[围观]
@ 19号楼一业主：《北京市物业管理办法》，我不知道是规定还是法律，如果是法律，那么物业公司肯定必须遵守；如果只是规定，那他们肯定会找尽办法去回避，这正是“上有政策下有对策”，适用于各行各业。物业不遵守，咱们一介草民能咋办？物业又不会到论坛上来让咱们骂一顿至少先解解气再说。总之俺对这事儿还是非常悲观。
@搜狐网友：我想说的是这样一个问题——开发商交房和业主委员会成立以后，物业出租商业房的收入以及车位费收入和广告费收入等等因占用小区公共资源产生的收益是否会分享给业主？
@netsapphire：现实生活中，更多物业不会停水停电，而是一天只卖给10度电，一周只卖两天，其他时间不卖，这是个法规空子。
@klxchs：太好了！我们小区最近为成立业委会的事而忙碌，最大的难题就是没有业主名册，开发商和物业都不愿提供。我们不得不一家家敲门联系，要够人数很不容易呀！开发商一边讲会合作，一边又不提供名册，最后找政策的空子，说只可给业主名册，但不给业主电话。
@一针见血：大家也不需要担心，业主不愿意成立业主大会，因为业主肯定不会满意开发商出钱提供的物业服务。业主自然就会主动成立业主大会，这样两边就目标一致了。
主 笔：周明杰
素 描：宋溪 H185
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