分析称全国房价下半年仍降 二手楼价或降一两成

  　信息时报记者 罗莎琳

　　最新统计数据显示，5月广州住宅成交量和楼价双双下跌，退房率达1.4%。加之最近房产税征收的传闻，不少买家驻足，购房者和开发商进入观望拉锯战。 本月初，中国房地产测评中心发布《2010年中国房地产上市公司测评研究报告》称，如果当前的紧缩性宏观经济政策能够真正落实，全国房价可能在今年下半年下降。

　　报告摘要

　　报告分析，目前投资性需求被挤出市场，热点城市的热点地区市场销售会大幅下降，价格上涨缺乏支撑。同时前期受高价格引导形成的超量供给会在2010年下半年形成现实供给，即过去投资决策形成的滞后供给会加强价格下跌的效应；开发企业和购房者（投资者）的价格预期发生变化，一旦价格确实有所下降会强化这种预期，进而造成房价的加速大幅下跌，如果投资者无法获得较高的资产收益，那么持有住房的成本会迫使投资者抛售住房。

　　报告还指出，行业的变革对于单一投资者影响不大，不过，由于最近两年涉足房地产（住房）投资者数量众多，一旦这些力量合流，将会对房地产市场价格产生巨大的压力。

　　——源自《2010年中国房地产上市公司测评研究报告》

　　现象1：5月成交量价齐跌

　　日前，焦点网根据广州阳光家园数据统计显示， 5月份广州一手住宅网签成交量为4054套，比4月份的网签总数5595套下降了1541套，环比下跌28%，每天的成交量超过130套,总成交面积约为452591万平米，环比4月下跌29%。网签成交均价约为10212元/平方米，环比上月的10489元/平方米下降3%。

　　记者还看到，近郊楼盘的价格也在往下走。在区域成交排行榜中，仅花都和增城就占据了半壁江山，花都以1151套登上榜首，环比4月上升26%，均价为5821元/平米，环比下降8%。增城以946套排名第二，环比下降42%，均价为6780元/平米，环比下降6%。白云以524套排名第三，环比上升19%，均价为12113元/平米，环比下降8%。

　　另数据显示，5月份退房一共57套，退房率为1.4%，从每日销售趋势图可以看出，上月市场观望气氛浓厚。满堂红研究部高级经理周峰表示，退房率增加表明现在的分歧非常严重，部分客户对未来楼市及楼价的预期开始产生悲观情绪，担心楼价急跌使自己成为“负资产”一族。

　　与此同时，银行的银根收紧也是一个主要的原因，客户无法从银行申请到足够的贷款，便不能实现购房行为，最后只有退房。

　　著名房地产营销策划专家谢逸枫表示，广州一手楼成交量近两周销量跌破千套水平。据阳光家缘网公布数据显示，继5月第二周新房成交量跌破千套后，5月14日~20日成交套数仅803套，环比分别下跌8.4%；新政出台一个月（4月18日～5月17日）一手楼成交套数4706套，环比下跌28.9%；成交面积549364平米，下跌25.4%。尽管大部分一线城市房价未见松动，但成交量低迷的趋势短期内还将持续。

　　现象2：地产巨头利润下降

　　日前，某地产集团公布了5月的销售业绩，该集团于2010年5月内录得销售收入共约12.53亿元，销售面积达约106100平方米，与去年同期相比，分别下降48%和58%。

　　据公告显示，5月份该集团的主要业绩来源是广州、天津及北京，销售金额分别为3.3亿元、2.44亿元、2.22亿元，以往曾为其业绩作出良好贡献的重庆、太原和海南在上个月的表现均告不佳。中银国际针对该集团发布的一份研究报告表示，5月销售收入和签约面积分别环比下滑49%和42%至13亿人民币和10.61万平方米，这是2009年以来次低的单月销售额。集团虽然微降了平均售价，但是目前面临的主要问题是购房者很难获得按揭贷款，预计未来几个月的平均售价还将下滑。

　　同样遭遇业绩“腰斩”的还有龙湖和世茂地产。世茂地产副主席许世坛在日前的股东会后表示，公司5月实现合同销售收入15亿，较4月的25亿下跌40%，而今年前5个月的销售总额为95亿。5月26日，龙湖地产董事长兼首席执行官吴亚军也在股东会后表示，龙湖4月实现合同销售额25亿，但受政策影响，5月合同销售跌至15亿。吴亚军还表示，调控确实对龙湖产生了影响，销售放缓情况或会持续两至三个月。

　　分析1：房产税很可能接踵而来

　　有关房地产税的消息再次击中股市房地产板块。国务院日前批准并公布了国家发改委制定的《2010年深化经济体制改革重点工作的意见》(下称《意见》)，这份文件将“逐步推进房产税改革”列入了今年的财税体制改革的目标当中。此前，设立物业税这样一个新税种来作为住房保有环节的税收是官方的主要思路。“十一五”规划的财税体制改革目标中明确表示：“改革房地产税收制度，稳步推行物业税并相应取消有关收费。”

　　据悉，房产税是现有房地产税种中最有可能被使用的调控工具。按照现行的房产税暂行条例，个人所有的非营业房产可以免缴房产税，但条例并没有明确规定营业房产的范围，不少个人房屋虽然用于经营，也并没有按期缴纳房产税。按照据1986年出台的房产税暂行条例，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%。

　　地产专家吴定金分析，按照据1986年出台的房产税暂行条例，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%。也就意味着一套100万的房，最少征收的房产税为100×（100-30）%×1.2%=8400元，最多征收的房产税为100×（100-10）%×1.2%=10800元，“每年多负担那么多的税，对于购买第三套房的买家肯定压力大。”

　　而根据中原地产统计的数据，广州目前一手楼买家当中，有70%为二次置业者，30%为三次或者三次以上置业者。中原地产项目部总经理黄韬认为，将第三套房及三套以上住房定性为经营性住房，以纳入房产税征税范围。可以很明显的看出，国家不提倡把房地产作为投资渠道，而仅作为居住功能的载体。如果该政策实施起来，绝对是楼价拐点的标志，楼价肯定会应声而降。他预计，该政策会使广州楼价下降30%，同时，楼市泡沫也很大程度上被挤掉。

　　分析2：房价不降政府或再出新政

　　一位不愿透露姓名的业内人士分析，自国务院出台“4·17”新政后，一手楼价格基本没下降过。受国务院政策调控过于凶猛影响，市场进入了一个相对僵持和观望阶段。虽然近期迹象显示，房地产调控政策已有一定程度的松动，如广州和重庆等地的细则明显比较温和。但这绝对不代表着房地产调控政策实质性松动，仅仅是表面的变动而已，目的是缓解和消除政策冲击经济所带来的不利影响。

　　如果经济形势逐渐明朗，而房价继续上涨、地王不断出现，政府还将继续出台更严厉的政策。目前中央已出台了一系列政策，包括上调存款准备金率、提高首付比例和贷款利率等，如果房价还不下降，之前酝酿出台的上调房地产项目资本金到35%，或是对第三套房实行限定、实施“限外令”、开征房产税和物业税都可能随时出台。

　　中国央行的一名顾问则表示，中国住房市场的问题比金融危机前的美国更为严重，因为中国的问题结合了潜在的泡沫与社会不满的风险。清华大学教授、中国央行货币政策委员会委员李稻葵公开表示，近期政府出台的旨在冷却房地产市场的措施，需要成为长期努力的一部分，以求控制住高企的楼价。他强调，中国经济仍有过热迹象，并建议小幅提高利率和人民币汇率水平，“中国住房市场问题不只是一个泡沫问题。”

　　李稻葵发表上述讲话后不久，中国国务院宣布，已批准一项改革房产税的计划。这是迄今最明显的迹象，显示中国政府将首次对某些住宅征收年度税，以遏制不断上涨的楼价。

　　中介预测

　　满堂红研究部主任肖文晓：下半年二手楼价降一两成

　　目前业主心态强硬，特别是广州细则出台后，业主更为乐观。但买家观望情绪依然浓厚，所以成交大幅萎缩，虽有投资者放盘，但价格下降并不明显，基本在5%以内。二手楼价的变化往往要看一手的情况，开发商短期内资金没有压力，所以不可能有明显的降价行为，预计买卖双方博奕还要持续一段时间，估计下半年一手楼价才可能会松动，二手楼价应该会紧跟其后。不过随着调控的持续，双方心态会出现波动，如果一手价格松动，二手价格会及时跟进，不过年内跌幅不会超过20%，市中心则在10%以内。