国家明确二套房认定标准 按实际拥有住房数认定

　　二套房认定标准终于靴子落地！在继“认贷”、“认房”、“认房又认贷”各种错综复杂的版本之外，昨天住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。南京银行界人士解读此规范，正是传说中最严厉的“认房又认贷”。

　　按家庭实际住房数认定二套房

　　根据三部门的通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

　　有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

　　对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按上述规定执行差别化住房信贷政策。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和有关规定，对其暂停发放住房贷款。

　　解读

　　新政“认房又认贷”很严厉

　　三部门出台的二套房认定标准，究竟是认房还是认贷？和原来的政策相比是更严格了还是宽松了？记者昨日采访了南京多家银行，他们认为，这次新规正是最严厉的“认房又认贷”，非常厉害。

　　有银行人士表示，一直以来南京的大多数银行在认定二套房时都是认贷，如果再加上认房标准的话，不少家庭买房都算二套房了。

　　二套房标准被指不合理

　　不过，三部门出台的这一规定，也有业内人士提出了不同看法，认为这一规定存在两个问题：一是认贷标准很可能误伤真正无房的购房人，二是异地房产信息不联网，认房标准也难堵异地炒房潮。

　　市民张先生就认为认房又认贷的标准，会误伤到和自己一样的刚性需求。他告诉记者，原来他在江西工作，曾经在当地贷款买过一套房，原来因为工作原因来了南京，就将当地的房子卖掉了，现在想在南京贷款购买一套住房，结果银行因为“认贷”，认定张先生已经贷过一次款，不管有没有房，必须执行二套房标准。“而对于我来说，现在的真实情况是我一套房子也没有，认贷的标准岂不是很荒唐？”

　　而另外一部分市民则提出目前异地房产信息并不联网，仔细研究这次新政中提出的执行二套标准的第一种情形：“借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的。”可以看出，新规中提出认房是“拟购房所在地”，也就是说只查当地房产系统住房套数。打个简单的比方，如果一市民首次贷款申请在南京购买住房，那么银行只要查询一下南京当地的房产系统的资料就行，那么如果这个家庭曾经拿现金在上海、苏州、无锡已经投资过房子呢？对于这种异地炒多套房的人，这次新规还是有漏洞可钻的。

　　南京扫描

　　55万/套起，江北楼盘又玩“一口价”

　　总体降幅已在两成左右，实际售价没有跌破7000元

　　即使降价也让买房人兴趣不大的江北楼市，昨天又开始发飙，一家楼盘重拾了2008年的“一口价”促销方式：55万元/套起，限90套。同时，另一家大盘此前也短信告知客户“劲减10万元，最低92折”。江北楼盘不停地打折促销，是不是意味着江北房价已经彻底“挺”不住了呢？

　　实售价没跌破7000元

　　“对的，我们是‘一口价’。”江北的天润城楼盘售楼处的一名售楼小姐说，主要集中在两栋楼的90套房源中，但并不针对100平方米的稍大户型，应该是集中在67～85平方米之间的户型，具体户型还没有最终敲定。“不过，‘一口价’的幅度基本敲定了，是55万元～60万元之间。”

　　有买房人觉得这个账有点难算：按照55万元起售的价格，67平方米的小户型，单价也要8200多元；如果按照60万元的最高价，如果是85平方米的户型，单价也就7000元多一点。

　　这名售楼员解释说，“一口价”是不分楼层的，只分户型面积，比方说是70平方米的户型，“一口价”是56万元，那1楼到11楼的所有楼层都是这个售价，单价应该是在8000多元一平方米吧。

　　同样，江北的威尼斯水城楼盘也爆出了“劲减10万元”的促销消息。但售楼处表示，并不是指每一套房源都能在总价上便宜10万元，实际是根据购房者的不同情况，最高折扣可能达到92折，若是最大130平方米的户型，最多是能够便宜10万元的，“92折后的均价应该是在8500元/平方米左右吧。”

　　总体降幅在20%左右了

　　早在2008年3月份左右，江北楼盘熬不住楼市的低迷，就纷纷以“一口价”招徕买房人。比如，旭日上城楼盘对300多套房源推出4500元/平方米的“一口价”；天润城楼盘对350套房源“一口价”定为4088元/平方米；威尼斯水城楼盘对150套房源统一定价为4480元/平方米；天华绿谷推出50套房源4188元/平方米的“一口价”。

　　回想当年的“一口价”和现在的“一口价”，都以一套房总价的“一口价”方式，其销售单价还是很高，还没有跌破7000元/平方米呢。但是，也有买房人很高兴：从去年底到今年年初开始，江北的房价已经在猛冲万元大关了，现在回落到七八千元一平方米的销售单价，已经算很不错了！

　　今年5月19日，江北的旭日爱上城楼盘推出最大降幅13万元一套的优惠，售价率先跌破了8000元/平方米；次日，泰来苑楼盘即迅速反应，均价“探低”至7500元/平方米左右，当时较周边楼盘便宜近2000元/平方米。

　　有望继续拉低江南房价

　　“原来这些都想着冲万元的，现在再次被打回了原形。”南京广厦置业新联广事业部总经理唐登洋说，江北房价从3、4月份9000元～10000元/平方米的售价，到现在的7000元～9000元/平方米的价格区间，下降幅度已经在20%左右了，这与“国十条”楼市新政的调控密切相关。

　　但是，这样的“一口价”促销方式，会得到买房人的认可吗？唐登洋说，下降的幅度应该说很可以了，但就是怕买房人买涨不买跌的心态很顽固，“我估计能卖掉一批房源，但销售率不会太高。”

　　江北楼盘的轮番降价，对江南的房价有多大影响呢？有楼市专家认为，这个肯定是有“拉低作用”的，江北历来是南京房价的“盆地”，如果拉到6000元/平方米之内，城北部分楼盘的房价至少就难以坚挺在1万元/平方米了。同样，以此类推，房价可以“水涨船高”式的抬升，也可以有“水降船低”的效果。

　　快报记者 尹晓波

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　　二手房中介生意很惨淡！

　　一个门店，上月平均卖不了一套房

　　“一个月都卖不了一套房子。”在昨天由二手房网站安居客主办的“2010房产中介店长论坛”上，一些房产经纪人对目前惨淡的二手房市场抱怨不已，上百家的中小房介开始探讨如何继续生存，而如何过冬正成为所有房产中介公司面前的一道难题。

　　统计数据显示，5月份南京市二手房成交量为3733套，按照个人买卖和中介成交占比各50%的大致推算，上月通过中介公司成交的二手房买卖量只有1800多套。现在中介门店有多少？估计不下2000家门店。有业内人士表示，这组数字对比，就意味着一个门店平均卖不到一套房子。

　　一家有着2个门店的小中介公司老总说，现在买卖的业务基本做不起来，每个月就做做房屋租赁业务，再熬几个月，不行就得关门了，“船小掉头快”，楼市好时再开吧。但对于一些门店较多的公司，如果关门的话，这个品牌就砸了，想“东山再起”就很难了。

　　也有房产经纪人表示，这次和2008年那年差不多，没人买房子，成交量立马不行了，“老板就把门店一关，让员工上网上班”，给员工“零薪水”，但提成却可高达90%，若楼市持续低迷，这种日子估计又要来了。