上海6月新盘放量环比降四成 年底或现市场激战

　　新政逐渐明朗，市场的变化也趋于明显。统计数据显示，6月新盘推量明显下降的同时，开发商也纷纷选择了推迟开盘，此外购房者心态也出现明显转变，退房事件也陆续上演。在此情况下，部分开发商表示，在目前的状况下，政策消化期后的年底才将是市场重现活力的新节点。

　　本版撰文 李琛 周祺瑾

　　缩

　　6月新盘放量环比降四成

　　根据上海2010年6月开盘预告，6月开盘量环比5月环比下降49%，新盘开盘均价同比增长25%，开盘量下降，但价格却依旧坚挺。另外，本月纯新盘数量较多，占整体开盘量的24%。

　　数据显示，6月上海计划开盘的项目，仍旧以外环外为主，占整体数量的60%。内环以内有8个开盘项目，卢湾、黄浦、徐汇均有高档豪宅推出。本月纯新盘数量较多，占整体开盘量的24%。如万科琥珀臻园、海上湾、中信泰富又一城等。值得注意的是，6月即将上市的新盘中，首次开盘项目达十余个，占到近三成。

　　退

　　新盘退房率最高超7成

　　在国十条中，对消费者影响最直接的是对二套房的界定，从原先的以户认定，到目前认房又认贷，令不少购房者在首付之后，发现期待中的8折利率转眼成空，上浮1.1的利率，意味着不少家庭每月的还贷额要高出几千元，因此不少消费者在缴纳首付之后，面临退房的尴尬。

　　位于浦东北蔡的金色城市项目，今年3月份开盘推出100多套房屋，认购者踊跃，认购率达80%。4月份又开盘推出100多套房屋，有80多套房交了定金。4月15日政策出台以后，陆续有60套左右的客户退了房，退房率达到75%，未退房的业主很多也开始举棋不定。记者在金色城市的售楼处看到，目前该房源是精装房，单价高达3.3万，成为区域之最，售楼处内难见几个看房者，很多人表示，这样的价格和市区的新房持平，令人难以接受。而事实上，以一套100平米不到的房子，总价在300多万，根据二套房首付5成，首付额达到150万，这就令不少业主在签订合同之后，对天价首付款感到无能为力，事实上即使能够拼凑到首付款，150万的月还款要接近万元，无疑加大了房屋持有成本，令不少购房者宁愿违约也要退房。

　　事实上因为新房遭遇退房的房源几乎比比皆是，中海瀛台的某位购房者近日表示，自己在新政之前签订的一份购房合同，谁知道新政一出，首付款就要近200万，自己卖了车也无法凑足首付款，因此不得不退房。此外，绿庭尚城、一品漫城等多个项目都发生此类退房现象。

　　迟

　　开发商推迟开盘成主流

　　实际上开盘遭遇的退房风波以及降价压力，对于那些尚未开盘而又没有资金压力的企业而言是一种威慑力，导致目前不少企业纷纷选择推迟开盘。

　　根据公开资料显示，5月在沪开盘项目预计96个，但截至5月底，实际开盘不到50个。不少开发商在市场浓厚的观望气氛下，推迟了楼盘开盘时间。其中梧桐城邦，从3-4月开始就开始客户积累，后来以未取得预售证、样板房没有装修好以及到目前价格未定等多个理由，至今没有明确开盘信息，最近一次采访中，对方表示，开盘价格初定于7月。原定于5月开盘的国际滨江城，目前还没有开盘打算，和此类同的还有荣乐水岸等项目。

　　增

　　二手房源存量首破12万套

　　调控新政出台对于开发商的触动可能并不大，但对二手房业主心态的刺激却是明显的，短时间内二手挂牌房源出现了井喷。截至记者发稿，“网上房地产”最新数据显示上海全市二手房存量突破12万套关口。二手住宅出售套数为121413套，住宅出售面积为1404.57万平方米。

　　资料显示，自4月15日出台新政之后的两周内，上海二手房挂牌量大约从8.9万套直蹿10万套。而就在5月24日下午，“网上房地产”数据显示，上海全市二手住宅出售套数突破11万套，比1个月之前猛增了2万套。其中，二手普通住宅出售套数约为4万套，二手非普通住宅出售套数约为7万套。

　　挫

　　房贷签约额下挫六成

　　记者从中介门店了解到，部分资金实力不够雄厚的业主以降价10%-15%来吸引购房者，他们希望以一个不算太低的价格尽快抛售出自己的物业，但仍很少有买家接手。记者从凯盛经略(上海)投资管理有限公司副总经理赵炜处也了解到，此次新政在房屋登记信息系统完善的一线城市可操作性较强，且覆盖面较大，80%以上有能力购房的购房者全部被政策覆盖，购房及贷款行为全部得到抑制，新政会直接导致市场成交量的进一步萎缩，预计六月份的交易量环比五月会继续下调5%-10%。

　　来自于凯盛经略(上海)投资管理有限公司的市场统计数据显示，五月凯盛经略的贷款签约额仅为2亿元，环比上月再度下挫40%，这是自新政公布以来的连续第二个月下降，整体下降幅度高达60%，个贷形势不容乐观。楼市交易量连月下挫，再加上日前传得沸沸扬扬的对房产税征收的预期正逐渐明朗，整个上海一、二手房市场陷入僵局。

　　市场预期

　　市场激战或在年底

　　此次调控是近年来最为严厉的一次房地产宏观调控。在这种“利空”政策的冲击下，上海易居房地产研究院高级咨询顾问周建成表示，房地产开发商在新增商品住房的供应方面，有三种可行的策略：其一，按部就班推盘；其二，加速推盘；其三，推迟推盘，静观其变。由于房地产新政极大地抑制了商品住房领域的投资和投机需求，同时由于这一新政扭转了人们对于房价走势的预期，使得包括刚性需求在内的所有需求方都产生了浓厚的观望情绪。预计在观望情绪浓厚的情况下，大多数开发商会在2季度的5、6月及3季度都保持推迟推盘、静观其变的状态，由此也将导致商品住房供应量的减少。而等到第4季度，如果宏观调控政策有所松动，房价走势预期发生改变，开发商就会加速推盘，供应量也将迅速增加。

　　嘉华(中国)谷文胜也表示，在新政的预期下，成交量不断下滑，市场由原先的卖方向买方转变，但是双方目前还是僵持为主，开发商普遍资金链还较松，是支持其不愿大幅度让利的重要原因。但是这样的情况最多再持续半年，估计最早9月，最晚年底，受到成交量的持续走低，资金压力的紧缩，开发商会有一场大面积的促销，届时成交量会上升，而僵持可以见底。

　　新梅置业副总裁张文钧也认为，目前的调整扭转了需求，特别是认房认贷也紧压了一部分购房需求，因此短期内对市场产生波动是无疑的。开发商的预期扭转后，就会转捂盘为出货，转调价为促销。但是在成交放量之后，房价又会止跌，更何况从前几年的土地价格来说，开发商下调的空间也是有限的。 (来源：上海青年报)