业内认识谈楼市“降价” 带头大哥尚未出现(图)

　　首开东都汇低价开盘，出现了楼市调控期中少见的热销场面。本报记者 张旭 摄

　　对于现在市场上出现的或明或暗、虚虚实实的降价现象，业内人士也有不同看法。而北京是否会迎来大规模降价潮，更是备受争议的焦点。本报采访了多位业内人士，对此进行了探讨。

　　1、真正带头降价“大哥”还未出现

　　新京报：品牌房企会不会领降？什么样的房企会率先启动降价？

　　陶红兵（北京思源经纪总经理）：缺钱的房企会主动降价。但是到目前，并没感觉到楼市因资金压力需要大幅降价。至于品牌房企，他们会根据自己的企业利益，执行相应的市场策略；即使降，也会找合适的时机，不会领降。5月成交量出现跌幅要和供应放在一起看，供应少了，销售量自然少了。只要销售率没有大的下滑，房企就还没有降价的必要性。另一方面，现在土地价格并没有下降，开发商购地，重置成本并没有降低。

　　范小冲(阳光100置业集团副总裁)：降不降取决于不同企业的战略。有的企业想扩大市场份额、扩大市场影响力；有的企业因为前期拿地王较多，加上金融政策紧缩，遇到了现金流的压力；有的企业预计地价可能下调，回收现金购地；有的企业因为物业类型和城市布局，受到政策影响更大。现在看，虽然没有明确表态，但像恒大、万科、绿地还是有一些动作。负债率越高的房企、在泡沫中高价拿地的房企、主要布局在一线城市的房企受调控影响大，压力也会大一些。

　　李文杰(中原地产华北区域董事总经理)：降价肯定从标杆房企带头开始。根据相关研究报告，有关指标显示出，处于第一梯队的多家龙头级企业未来普遍面临较大的资金回笼压力。是否降价？企业的财务状况是决定因素。部分在今年回款压力比较大、融资成本比较高的企业可能会带头降价。现在没有出现大规模的降价，主要是还未到降价的时间节点上，另一方面是企业不愿意冒头。

　　陈顺（中体奥林匹克花园管理集团有限公司董事总裁）：每个市场都需要“带头大哥”。目前，真正带头降价的“大哥”还没有出现，包括开发商、消费者、政府三方面的市场主体在内，还都在观察、等待。如果企业对未来判断明确了，看法统一，加上希望快速回笼资金，就会带头降价。

　　2、担心引发“退房潮”伤及品牌

　　新京报：现在开发商降价的顾虑是什么？

　　陶红兵：开发商降价，最主要考虑的是企业自身的利益需要。如果有顾虑，只会是估计老客户的感受，并不会顾虑是否因降价成为同行眼中的“出头鸟”。

　　李文杰：比较大的顾虑是带头降价对企业品牌的负面影响。

　　陈顺：比较大的担心是降价会不会引发退房潮。

　　范小冲：品牌是追求永久的，市场波动是暂时的。品牌企业考虑会多一些，有的降价就需要讲策略，不仅可以做减法，还可以做加法，如提高产品品质，精装升级；或者推出新的物业类型，定价就可以更灵活。但如果压力大到一定程度，也就考虑不了那么多了。

　　3、下半年供应量或增多

　　新京报：之前开发商多以推迟开盘来观望市场，6月份此僵局会不会打破？

　　李文杰：6月份仍将处于观望阶段，僵局不会被打破。主要原因是，5月、6月都还处于政策的消化期。开发商不会在这个阶段贸然调价。政策出台三个月之后才是一个时间节点。例如在上一轮调控期，2007年9月，“二套房贷”从政策出台到细则，到各个银行的执行，也经历了几个月的消化期。

　　范小冲：预计到下半年供应量会起来。2009年的小阳春之后，房企启动大量项目、加快进度、扩大生产，按照开发周期来看，到今年下半年会释放出来，同时由于现在的政策抑制需求，下半年市场会出现供过于求。

　　4、价格调整难以一步到位

　　新京报：北京市场真正的降价潮何时会到来？

　　陶红兵：首先，并不认为北京楼市会出现大范围的降价。局部区域在一定的时间段可能会有一些价格波动，例如前期涨价太快，短期内并没有实质性利好支撑，产品品质也并没有大的优化，完全是被“硬拉”上去的区域容易降价。

　　李文杰：预计调控会带来20%-30%的价格降幅。而真正降价潮的到来，也会在政策消化期过后，开发商确定整体应对策略之后进行调整。这种调整也很难是一步到位的，不同区域和项目会是陆陆续续、有多有少的。

　　陈顺：大规模的降价也不会到2008年的程度。目前降10%的话，社会认可度不够，市场还是期待再降一些。三季度以后，很多企业有年度结算的要求，资金压力会更明显。对于时间点的判断，还是要慎重。

　　范小冲：未来两三个月。随着时间的推移和政策效应，原来资金宽裕的企业也可能遇到资金压力，一旦有人挑头降价，降价潮就会来了。特别是在泡沫比较大的区域。哪里涨得快，哪里降得快。特别是由于政策和投机因素，加上地王带动涨价，而并非是真实需求支撑起来的区域，降价更快，如北京近郊。市中心由于没有供应，重置成本高，即使有降价也会很有限。

　　B10-B11版采写/本报记者 张旭 张晓蕊 张家齐 实习生 潘文君 李卓然