6月京沪楼市延续下跌 市场博弈加剧开发商观望

　　6月京沪楼市延续下跌态势

　　本报记者 王松才

　　北京：成交继续下跌 市场博弈加剧

　　安居客的统计数据显示：6月中上旬，北京市二手房共成交6572套，环比5月份中上旬下跌36．4％，同比去年6月份同期下跌幅度达52．2％；价格方面，6月份中上旬北京二手房挂牌价格环比5月份同期下跌1．9％，同比去年6月份同期上涨48．3％。

　　分析师认为，6月份以来，北京二手房市场延续了4月中下旬尤其是5月份以来的跌势，由于市场买方对后市的不看好，导致购房者陷入观望状态，而投资客也迅速停止了入市步伐，导致二手房成交出现明显的下滑态势。“4月份以来北京、上海等一线城市诸多新开盘项目被曝零成交，这对市场信心也是严重的打击，导致市场普遍进入观望期，进一步影响到了二手房市场的成交。”

　　亚豪机构统计数据显示，6月份中上旬北京共成交期房商品住宅2626套，成交面积为24．9万平方米，除去保障性住房因素，实际成交的期房商品住宅为1482套，成交面积为17万平方米，环比期房商品住宅下降了41．8％和38．6％，实际成交的期房商品住房下降了40．7％和34．8％。从单日成交量来看，6月份实际成交的期房商品住房仅有4天超过了100套，其余16天均未超过100套，最低的两日，每天仅成交30套。

　　亚豪机构副总经理高姗分析认为，自调控新政出台以来，北京楼市成交量受到了明显的影响，数据显示6月中上旬成交的期房商品住房仅为74套，与调控新政前的4月同期相比，下降了76．8％，降幅接近八成。6月份成交继续呈现出下行的态势。

　　“成交量的节节下滑，二手房价率先出现了明显下降，通州部分小区的售价在新政以后下调幅度已经超过三成，但是目前并没有出现非常明显的新房价格下探。”北京中原地产市场研究部总监张大伟说，二套房限贷的政策细则在5月底出台，使得改善性购房出手更加谨慎，而此前占市场总成交量四成的投资需求在6月接近销声匿迹，大量刚性需求也会期待房价下跌而转为观望，6月下旬楼市将继续表现为成交量下跌，以等待商品房价格的下调。预计北京楼市成交均价可能开始出现普降，但因为目前开发商资金依然充裕，下调幅度不会过大。

　　高姗认为，开发商对购房人的心态难以判断，既担心降价幅度不够难以触动消费，又担心降价幅度过大引发购房人“买涨不买跌”的心态，7月开盘项目“欲出还休”也说明一部分开发商举棋不定。

　　安居客市场分析师认为，鉴于政策调控的实际见效期一般在政策出台后5—6个月之后的规律，可以预见，除非政府有新的“救市”政策出台，否则在今年的十一前后，国内一线城市将会有较大规模的降价潮。

　　上海：八成豪宅零成交

　　开发商陷入观望

　　6月份的上海楼市，最引人注目的莫过于保利、绿城两家标杆开发商大幅降价的消息了。虽然这两家开发商大幅降价热销探出房价低线，住宅的平均成交价格已回落到17998元／平方米，为近17周新低，但多数开发商并不跟进降价，已陷低迷的成交量再度下滑，以6月第三周为例，该周仅成交6．5万平方米。

　　在本轮楼市调控中，保利、绿地无疑是房价下跌先锋，其中保利叶上海售价从2月的18500元／平方米下调到6月的16500元／平方米，同时赠送面积由8平方米增加到35平方米，实际测算下来的价格下跌30％左右，使得该项目所推出的216套房源几乎当天被抢购一空。绿城公园壹品拿出的8套特价房相当于打七二折当天售馨，而绿地旗下楼盘通过各种方式打折促销，优惠幅度也在10％—20％之间，其中相当于打七八折的蔷薇九里本月也成交了51套房源。本月以来成交前5名的楼盘，都是通过明降或暗降的方式比前期售价或报价低了10％—30％。

　　虽然上海市场可接受的价格已经出现，但是跟进大幅降价的开发商还比较少，导致了成交量的持续低迷。中房信分析师薛建雄指出，绝大多数开发商还是和万科一样，只有较低的折扣来吸引买家。6月19日，万科花园小城推出了92套报价16500元的精装修房源，虽然比前期18000元的预期价格有所调整，但幅度并不大，同时售楼处给出的优惠也仅1万元，这使得开盘仅成交3套房源，而原先预期同天上市的万科罗店琥珀郡园项目甚至没有实际推盘。

　　“目前上海二手房也已出现了大范围的抛售潮，但是价格尚未出现明显的松动。二手房先行出货势必会增加整个房地产市场的供应，从而传导至一手房市场，整个楼市房价出现松动成为必然。” 佑威房地产研究中心主任陆骑麟认为，从近期成交来看，如需取得较好的销售业绩，房价下调是必然的，并且房价下跌必须一步到位，才能促进成交。

　　另外，进入6月以来，前期受狂热追捧的上海豪宅市场的惨淡景象也让人大吃一惊。中房信的统计显示，6月上半月上海只有9个豪宅项目售出了20套房源，平均每天仅卖出1．25套；市场上可售的45个豪宅项目中，有36个项目上半月未见成交，高达八成的项目出现零成交。

　　从上海零成交豪宅的数量来看，4月份仅有8个楼盘未见成交，而5月份增加到了25个，6月上半月则有36个豪宅未见成交，豪宅项目的滞销数量也是直线上升。实际上，二手豪宅已经出现了大幅下跌，豪宅并非不跌的神话，且在楼市调控的两个月里已经下跌不少。

　　不过，中房信分析师薛建雄认为，新盘开发商并不敢以直接降价来应对零成交，因为豪宅的投资成份非常大，如果下跌以后就没有投资者敢买。