来源：新民晚报·新民网
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本报记者 晏秋秋 实习生 何文鑫
对上海楼市而言，暴风雨或许即将来临。
尽管房产税仍未出台，但多数市场观察人士已认定，楼市全面降价潮一触即发，房价已进入下滑通道。
与以往“涨，还是跌？”的判断不同，如今许多人关注的是“跌，究竟跌多少？”
而越来越多的开发商认识到，“要想卖得好，只有降价”。
上周，一家开发商的周例会开了9个小时，最后得出的结果是“通过送面积、送装修，新楼盘开出的价格只要不比前期楼盘低，就可以了。”
在楼市中，相对悲观的预测者分析，房价将在未来18个月没有起色，跌幅可能超过30%。而乐观的预测者则认为，如果房产税政策不太严厉，房价将被压制6个月。
上半年房价“先扬后抑”
家住中原地区的张先生，两个月前在宝山预购了一套商品房，现已退订，不惜损失了一笔违约金。张先生表示，上半年眼看房价“水涨船高”，于是和家人合计后，便“跟风”买房。没想到5月以后，上海的房价明显“降温”，让他措手不及。张先生说：“现在的房价，让人看不懂。”
申城房价确实“看不懂”，上海中原地产研究咨询部的数据显示，上半年本市商品住宅成交均价20983元/平方米，与去年同比大涨50.31%。可4月新政出台两个月后，6月房价“紧急迫降”。德佑高端地产的指数显示，6月上海商品房成交均价环比上月急跌13.9%，均价跌破2万元/平方米，重新回到2009年年底水平。
不过，市中心的购房者依然反映，无论是新推楼盘，还是市场上的二手房，感觉“价格没动”。某中介工作人员透露，6月市中心的二手房，定价都已比年初降低了约一成，而最终成交价，可能比挂牌价还低。
其实，部分市中心新推楼盘，在6月已卖出“新政价”。位于卢湾区的华丽家族汇景天地，报价7万/平方米，上周成交17套，实际成交均价仅49472元/平方米，较报价就低了29%。
本次降价最先影响的区域，主要集中在外环外等外围区域，而对市中心的影响尚未完全释放。德佑地产的专业人士认为，外围区域房产支撑房价的基本条件相对较差，而房源相比市中心又相对充足，加上部分区域房源集中了较多的投资客，在新政的刺激下，投资客抛售的意愿强烈，价格松动的幅度较大。
楼市销售量“随价波动”
上半年房价“节节高”，造成销量“触底”。中原地产的数据显示，上半年上海新增商品住宅供应量为443.48万平方米，比去年同期下降两成；成交量为361.4万平方米，创5年来最低值，比去年同期下降六成，比2008年下降三成。供求比为1.23：1，供求“倒挂”自2006年以来第二次出现。
面对销量下降和6月的“降价风波”，许多开发商都出招应对，采取更灵活的销售手段。恒大在5月初即宣布全面8.5折降价，6月份绿地、万科、保利等大型房企开始“实打实”地打折促销。
价格调整楼盘从“零零散散”到“遍地开花”，但调整幅度普遍在15%以下，多数为5%以内的小幅优惠。整体市场的每周价格振幅较窄，呈高位持稳态势，交易回暖仅集中在个别深度降价楼盘。
但在各种灵活销售手段的作用下，6月楼市销量确有“起色”。德佑地产的数据显示，6月本市商品住宅成交面积为42万平方米，环比5月增加了35%，但仍处于历史低位，仅与2008年最低的9月、10月相当。中原地产的专家表示，6月份上海一手商品住宅交易量略有提升，但二手房交易量继续走平，市场仍处于新政过后的持续“冷淡期”。
销量惨淡直接影响了本市的中介企业，6月上海有数千家中介门店“零成交”，大批业务员只能拿到1000多元的底薪，松江区九亭大街等区域的中介，去年房价“火”的时候纷纷冒出来，如今大多人去楼空。
下半年不可预测因素多
下半年第一周，楼市开出了“低位供需平衡”盘，中国房产信息集团的最新数据显示，上周本市共有5个楼盘推出12.3万平方米的新房源，环比减少了35.6%。供应量在连续低位上涨了3周之后出现回落。相关人士认为，这是一些开发商为了“冲刺”上半年业绩所做的“最后一搏”，所开的价格也比较实惠，带动了上周成交环比上升26.8%。
但是，仅凭这下半年的楼市“头阵”，还很难判断未来的走势。多数业内人士直言，今年市场很“妖”，表现出了众多不可预测的因素。德佑地产的蒋旭认为，一是国际因素，人民币升值和国际多币种贬值的国际金融环境；二是行业因素，“悬而未决”的房产税，何时出台以及如何出台，依旧是谜。
上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，买卖双方的博弈格局会随着时间发生转换。在保持现有政策环境的情况下，当前部分企业领头降价现象有望在第三季度加深分化。存在资金压力的企业，将以更加主动的价格定位，来实现一定量的资金回笼，而不是把某一价格定位贯穿于项目始终，“边走边看”仍会是稳妥且从众的营销模式。四季度的市场局面可能会更加明朗，价格幅度有可能突破到20%到30%，交易量也有望随之回暖。
方方地产的数据显示，目前多数开发商仍以捂盘和停工缓建措施，来对应政策调控，但这也会导致大量的需求被积压，给下半年楼市造成极大的不确定性。
上海二手房指数办公室认为，新政满两个月后，买卖双方观望情绪愈发浓厚，且价格走势差距拉大，下行通道确立。在2008年政策调控后，上海二手房指数在历经22个月上涨后，于当年4月首次下跌0.46%。随后连续下跌7个月后才反弹，一路高涨至今年5月，连续15个月才转向。
从当前的市场氛围和决策层调控的强硬之势来看，成交量持续萎缩成必然，房价反弹难以预测。
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