楼市步入调控效果“观察期”

　　从调控之初的“量跌价涨”到目前的“量价齐跌”，楼市正在发生积极的变化，如脱缰野马一般狂飙的房价也暂时止住了脚步。笔者了解到，目前不少城市部分区域房价出现了一定程度的下跌，但绝非“一片普跌”，楼市仍处于深度博弈之中。一个好的现象是，公众的心理预期已经发生了明显变化。中国指数研究院的调查显示，36.1%的购房者对本轮房地产调控有比较大的信心，同时近六成购房者持有房价下行预期，其中39.2%的购房者认为房价会在一年内有小幅下降。

　　一边是部分开发商的小幅让利，一边是消费者的持续、深度观望。楼市胶着的态势何时才能打破呢？笔者认为，僵局能否打破将主要取决于两方面的因素：一方面，开发商能否进一步降价、让利，而这与开发商的资金状况息息相关。数据显示，一季度上市房企板块经营活动现金流量净额为-418.58亿元，预计二季度后开发商资金缺口还将放大。更为关键的是，在资本市场融资受阻和销售回款减缓的情况下，目前公司债发行、银行贷款及房地产信托等房企其他融资渠道也已被全面收紧，未来房企将面临更大的来自资金层面的压力，这将成为促其降价促销的直接动力。

　　另一方面，调控政策的执行力度也决定着僵局能否被打破。与以往历次调控政策相比，此轮房地产新政的速度之快、力度之大、范围之广，前所未有。但历史经验告诉我们，再好的政策若得不到有效落实、执行，到头来也只会是“竹篮打水一场空”。令我们感到欣慰的是，当前多方面信息显示此轮调控绝不会半途而废，中央将继续强化对楼市的调控，并对已出台政策将继续深化实施，从严执行。

　　在严格执行既有政策的同时，后续的调控政策会否再次发力呢？这也是目前业界内外最为关心和议论最多的一个话题。笔者认为，后续的调控政策会否出台将主要取决于以下因素：

　　第一，楼市形势。目前诸多调控政策的效果还未显现，现阶段处于对调控效果的“观察期”，出台新的政策会比较谨慎。如果楼市在短暂的“观察期”内发生明显变化，不排除税收等后续调控政策延期出台的可能性；但如果楼市仅仅是延续年初停停涨涨的态势，新的调控措施将很可能继续择机出台。

　　第二，随着国内外经济再度出现复杂形势，这让房地产调控有了更多的考量，因为中国的房地产业带动着相关数十个上下游行业，可谓是“牵一发而动全身”。根据“房地产业中长期发展动态模型”测算，房地产业对宏观经济增长有显著贡献。2009年，房地产开发投资直接拉动G D P增长1.12%，与上下游产业间接拉动G D P增长3%。因此，中国经济所面临的复杂内外部环境，也为房地产政策走势增加了不确定性。

　　可以说，楼市调控是一个各方利益博弈的过程，暂且不论后续的调控政策会否出台，仅凭房地产调控政策并未出尽的强烈预期，也将继续对高房价起到一定的威慑作用。笔者认为，目前最为重要的是，贯彻和执行既有的调控政策决不能松动，否则将功亏一篑。而预留一部分政策储备，也可备不时之需。如果在“观察期”内，楼市调控仍未达到预期效果，则不妨投出更多的“弹药”。(李佳鹏) (来源：经济参考报)