开发商转战二三线商业地产

　　本报记者 周文天

　　种种迹象表明，曾经一度沉寂的商业地产，今年开始重现抬头之势。宏观调控背景下，不少住宅地产开发商面临生存压力，可能被迫转向商业地产，特别是涌向二三线城市。

　　商业地产迎来春天？

　　在7月9日在上海举办的“中国商业地产论坛”上，宝龙地产控股执行董事刘晓兰接受中国证券报记者采访时认为，从各级政府的大力推进来看，商业地产的春天确实是来了。

　　参加论坛的地产商表示，多年来，国内许多开发商以住宅滚动开发为主，对于持有型项目投入较少，最多是在开发住宅小区的同时配套一些商业物业，但总体来说比较零散。随着市场环境的演变，住宅拿地越来越难，政策影响力度逐渐加大，通过买地、卖楼的经营模式获取利润越来越不稳定，而对于房地产上市公司来说，尤其需要持续的收益和稳定的利润。在香港，很多成熟的开发商开发持有型物业比销售型物业要多得多，内地开发商建立商业地产运营部门是未来发展方向。

　　深国投商置业有限公司常务副总裁竺海群介绍说，之前只做住宅房地产，为了可持续发展，转向商业房地产，通过三年、五年的培育期，目前看来，经济效益和社会效益都很高。

　　虽然开发商希望增加商业地产的比重，但是业内人士普遍认为，投资商业地产并不容易。一位地产商人士表示，商业地产也不无失败案例，地产商如何与商家、资本有效对接是最关键的环节。

　　看好二三线机会

　　阳光100集团有限公司常务副总裁范小冲认为，二三线城市正在进入城市升级的时代，我国正进入第二轮城市化。

　　“第一轮城市化表现在北京、上海、深圳、广州这样的一线城市，现在一线城市城市化率已经超过75%。”范小冲说，这些城市的市中心已很少有新供应的土地，更多表现在不断的功能升级。

　　范小冲认为，我国的城市绝不仅仅只是北京、上海、深圳、广州。在第一轮城市化后，今天我国大规模的城市化已开始转向二三线城市，掀起我国第二轮城市化，目前这些城市的城市化率在40%-70%期间，进入了城市快速的增长期和城市功能的升级期。城市化不仅表现在住宅楼和城市规模的扩张，更多的是迎来了城市的功能升级。在这种城市功能的升级过程中，建筑综合体起到了核心作用。宝龙地产控股执行董事刘晓兰也认为，“一个商业综合体可能就是二三线城市的中心，而上海很多商业综合体仅为城市区域中心服务。”

　　不过，也有业内人士提醒，不管是一线城市还是二三线城市，长期的商住价格倒挂现象能否得以纠正，嗅觉灵敏的开发商、投资者是否会共同催热商业地产，商业地产是否真的迎来春天，还有待继续观察，目前还不宜妄下结论。