楼市新政出台三月 多地房价仍未现实质性下降

　　国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，也就是新国十条整整三个月了。这标志着新一轮房地产调控，实施了三个月。那么，它的效果到底怎么样？房价真的降了吗？《经济半小时》记者在被称为楼市风向标的深圳和北京，进行了为期十天的调查。

　　按照惯例，很多楼盘会在周末推出各种打折促销活动，而周末看房的人通常也会比平常多出不少。于是记者选择了一个周末对深圳的在售楼盘进行了走访。

　　在走访了多家楼盘以后，记者发现不少楼盘都在搞优惠促销购房活动，但真正大幅度降价的楼盘却很难看到， 而绝大多数楼盘的售楼处都比较冷清。不过在走访中，记者却在某家知名开发商的楼盘看到了不一样的景象，售楼大厅里到处是来看房的人，而售楼人员更是忙得不可开交。　为什么这家楼盘吸引了如此多的买房人？难道这里的房价比别处便宜？记者决定一探究竟。

　　通常楼盘的实际面积要大于使用面积，而这家楼盘的使用面积却比实际面积要大，使用面积比实际面积多出了百分之三、五十。这就奇怪了，那么这个赠送的房间到底是什么样的呢？记者决定去样板间好好看一看。

　　深圳某楼盘销售人员：三楼是毛坯房，四层是装修好的样板间。

　　销售人员建议记者最好先看样板间，然后再看毛坯房。因为二者在面积上有很大的区别。

　　记者暗访中了解到，建筑面积76平方米的房屋居然做出了三房两厅两卫。按照常理来看，显然是不可能的。那么开发商的秘诀在哪里呢？

　　深圳某楼盘销售人员：76平方米的建筑面子使用面积是110平凡米，相当于这个房间是送的。

　　记者：原来这个房间是怎么样的？

　　深圳某楼盘销售人员：原来是封起来的。是一堵墙，没有这边的。

　　销售人员告诉记者，每一个户型都有一到两个房间是赠送的。这些房间在毛坯房里其实是没有的。

　　随后记者来到了三楼。一出电梯口，记者就看到墙面上写着这样一行字：本层为合同交楼标准。走进毛坯房，记者惊奇地发现原来的某个房间不见了，取而代之的则是墙上画着的一扇门。参观中记者发现，每一套房屋里都可以看到这样画着一扇门的墙面。销售人员告诉记者，墙面上画着门的地方就是以后赠送的房间，而这个房间在毛坯房里是没有的。记者将头探出窗外，居然发现画着门的墙面外什么也没有，只是可以清楚地看见四楼样板间里那个赠送的房间悬在上面。

　　记者：你说这个安全性怎么解决？

　　深圳某楼盘销售人员：这个是个梁。

　　记者：有梁就不会塌是吗？

　　深圳某楼盘销售人员：对。

　　随后记者来到这栋楼房的外面，从外墙面更是可以清楚地看到那间被称为赠送的房间，空空地悬在半空中，在毛坯房的那一层其实并不存在。

　　经过打听，记者得知，赠送的那个房间是交房后重新搭建的，在户型图和房产证上都是没有的。

　　深圳某楼盘销售人员：按照建筑面积89平米算，每平方米2.1万元，按照赠送后的面积117平方米算，折合成每平方米1.59万元。

　　如果加上赠送的面积，房价几乎是打了八折左右，看起来还真诱人。不过这样超出规划范围的赠送面积会给购房人带来风险吗？

　　记者：这个超出规划范围的面积，有什么风险吗?会不会有人举报来查？

　　深圳某楼盘销售人员：怎么会呢？这个别人也不知道啊，等到交房全部弄完之后，它在外面是看不出来的。这个以前也卖过。

　　在调查中记者发现，像这样买房送面积的做法在深圳并不少见。记者注意到，很多楼盘都是把原来设计中的露台、飘窗以及部分阳台都变成了房间的一部分，而这就是开发商称为赠送的部分。

　　买80平米，送3、40平米，使用面积比建筑面积大得多。深圳很多开发商打出了这种买房送面积的口号来促销。可是，天下没有免费的午餐，这便宜的背后又隐藏着什么秘密？凭空多出来的房间，到底是一个馅饼还是一个陷阱呢？

　　一家楼盘的销售人员告诉记者，他们赠送的房间有点特别，在交房时是没有的。既然交房时没有，那么这个赠送的房间后来又是怎么变出来的呢？

　　深圳某楼盘销售人员：三月份交房一次，然后到十二月份改造完了之后再交一次给你们。

　　记者：三月份交的时候是没有这两个房间的？

　　深圳某楼盘销售人员：对，到十二月份的时候就跟这个样板间一样。

　　记者：那我们要交什么费用呢？

　　深圳某楼盘销售人员：一开始是说要交500块的费用，但现在又说没有了。具体我们也不清楚。

　　记者：为什么要签两次合同呢？

　　深圳某楼盘销售人员：这不是我们帮你们改造的，是有一个第三方公司帮你们改造的。

　　记者：那我们不用花什么钱？

　　深圳某楼盘销售人员：对。

　　既然是赠送的房间，那么为什么开发商不直接把房间建好，而是需要购房人在交房以后再和第三方签下第二份合同，然后再过半年才能够把这个赠送的房间交给购房人呢？

　　深圳房产投资客 邹建民

　　邹建民：其实他下面的一个公司，或者他请的装修公司，本来就是承建商或者包工头，让他们继续建，把这一层建起来这是你的事情，也就是说把责任转嫁给你了，到时候你自己负责，他不负责。

　　记者：他之所以签第二个合同，其实是为了保护开发商。

　　邹建民：保护开发商，我给你卖的是一百平方米，你自己建了一个小房间，我可以帮你忙，对吧，但是后果你自己承担，就是这个道理。理。

　　邹建民是深圳有名的房产投资客，在过去的二十年，经邹建民转手的房产多达几十套。邹建民告诉记者，在深圳乃至广东，买房送面积并不是现在才有的事情。不过以往他通常见到的都是送露台、花园、走道什么的。

　　深圳律师 王相阳

　　王相阳：根据建设部建筑工程建筑面积计算规范的规定，像类似于建筑物的露台、装饰性幕墙，与建筑物不相通的装饰性阳台，都是不应计入面积的。而层高不足2米2的，两米二的空间，以及与建筑物相通的阳台，也只能按水平的投影面积计算一半。

　　按照国家相关规定，这些原本就不应该算面积的露台、公共走道以及原本就只算一半面积的阳台，在一些开发商的嘴里却变成了给购房人的优惠。而如今更有甚者，把规划设计范围以外的面积以伪赠送的方式拿出来，来吸引购房人的眼光。

　　王相阳：我到现在都没有发现有哪一个开发商敢站出来承担这个责任，他也没有说我们这个面积一定给你，赠送到位。就是玩了这样的一个障眼法。

　　王相阳告诉记者，买房送面积其实不过是开发商的一个促销手段，而赠送的面积要不就是原来就不应该计算的面积，要不就是超过规划以往的违法搭建，这些赠送的面积都不会在房产证中体现出来。 对于购房人来说，买房送面积得到的未见得就是免费的蛋糕。

　　王相阳：即使这部分空间被你这样通过二次改建的方式，把它开发出来了。甚至利用了，那这部分也不会写进合同，也办不了房产证，这部分的房产将来在抵押、过户或者说继承、拆迁等过程中，都不会被法律所认可。

　　记者：就是无效的？

　　王相阳：就是无效的。第二点二次搭建本来就是一个违章的行为，也会面临被强制拆除、恢复原状的后果。

　　目前深圳的不少楼盘都打出了买房送面积、特价房等口号来吸引购房者的注意，其中不乏虚假宣传、违规做法，而真正大面积的降价我们还没有看到。那么新政出台三个月以来，深圳楼市到底发生了哪些变化呢？

　　最近这段时间，邹建民经常和朋友一起到处看商铺，而政策调控下的住宅似乎已经不再是他关注的重点。

　　邹建民：我也观察很长时间了商铺，就是商业地产，商业地产现在是真正，它的价格跟住宅方面倒挂，就差不多，甚至是倒挂，住宅反而三万块钱，商铺反而两万块，很多这个情况。投资回报方面来讲呢，住宅大概是三个点一下，一般在三个点左右吧。但是商铺最差也要五点以上，五个点左右。

　　深圳聚集着大量的房地产投资客，他们中间有邹建民这样的职业投资人，也有来自于各行各业，如律师、企业主等等，他们有一个共同的特点就是交易套利过的房产远不只一两套。在近几年楼市火爆的时候，这些投资客成为楼市中最重要和最活跃的力量。邹建民告诉记者，深圳的投资客团体不少，隔一段时间他们就会聚在一起聊聊当下有些什么不错的投资项目或方向。那么如今这些投资客又是什么状态呢？

　　邹建民：很淡，对楼市基本已经淡出话题了，淡出话题，谈论的主要是商业地产方面的，这是一。另外一个是股票，还有讨论换企业的，中小企业的怎么样能够上市。

　　在邹建民看来，房地产调控新政对住宅市场的影响远远没有结束，而观望等待就是最好的策略。实际上，投资客的离场观望进一步加剧了深圳楼市的低迷。

　　世联地产首席分析师 王海滨

　　王海滨：这一次的新政出台以后，对深圳楼市的影响还是蛮大的。那么从成交量还是从成交价格来看，然后都有明显的变化。那么从成交面积来看的话，我们发现新政出台这一周呢，成交的量是大概十万平米，一周十万平米，那么随着时间的推移呢，到了上一周也就是6月28到7月4号这一周呢，成交面积仅有2.57万平米。那么下降的幅度大概接近70%

　　世联地产位于深圳高档社区华侨城一个二手房门店的负责人江丽琴告诉记者，楼市新政出台后买房的人一夜之间就突然消失了，这让他们的业绩大幅度下滑。

　　世联行某门店经理 江丽琴

　　江丽琴：高峰期的时候，打比去年吧。去年我们这一个门店，大概一个月业绩来说的话，是将近三百万的业绩，但是的话有十七八套吧，就是最高峰的时候，但是像现在新政出来了以后，我们6月份成交四套，就四套的二手成交，已经算是不错的了。

　　在成交量急剧萎缩的同时，二手房的成交价格也开始回落。

　　江丽琴：价格在5月份下落的比较明显，像我们这边这个片区的话，大概有15%左右的一个下幅，这是成交的价格。

　　不过和二手房价格回落的幅度相比，深圳一手房的价格似乎更加坚挺。

　　王海滨：从4.15新政后两个月，两个半月的时间，整个深圳的房价下降了大概4%。现在在售的这些项目，包括新入市的这些项目，那么它的价格依然是比较坚挺的。也有个别的楼盘会有一些打折，然后推出一些特价单位。但他不是全面地说我就吆喝着说，我在降价，他不会这样来做。

　　房产新政实施三个月后，深圳楼市弥漫着浓厚的观望气氛，成交量持续萎缩，但房价下跌的趋势却还是若隐若现。这说明调控政策在短期内已初见成效，遏制房价快速上涨的效果明显。不过，市场预期仍然面临一定的不确定性。那么，另一个一线城市北京楼市情况又如何呢？7月15日，北京二套房认定细则正式出台，规定银行在放贷前，不仅要查询借款人的贷款记录，还将登录房屋权属系统，查询借款人家庭的住房数量，严格按认房又认贷的原则界定二套房。

　　尽管国家的楼市调控新政出台了两个多月，不过小刘却发现北京的房价似乎并没有降下来多少。

　　看房人 小刘：没有来说没有特别明显的降价，没有，都是稍微有点优惠，打个折扣这样的。稍微降了一下吧，怎么说呢，没有那么理想。

　　小刘和女朋友从去年开始考虑在北京买房，然而一天比一天高的房价让这对毕业才三年的年轻人望而却步。由于市区的房价太高，小宁把眼光投向了北京近郊的通州区，这里距离他上班的国贸附近大约20公里左右。几天前，小刘在网上看到通州有家楼盘推出了15套特价房，于是周末他们兴冲冲地赶到了这里。

　　陈婷：就是客户拿三万块钱的现金，到新浪购一个五十万块钱的购房券，然后他来这买房直接抵到50万的房款，那也就是说原来二百万的房子现在变成五、六十万。

　　尽管一套房减了五六十万，不过小宁一算账发现，即便这样买房的压力依然很大。

　　记者：20年的月供，每个月多少？

　　小刘女朋友：6500。

　　小刘：这个稍微压力大一些，6000多毕竟…，生活方面就费劲。

　　记者：你们两个人加起来工资大概多少？

　　小刘：比这多不了多少。

　　记者：像你们这么大，二十五、六岁要买房子的话必须还得是家里支持。

　　小刘：99%是这样的，因为我们不是自己做买卖的，都是上班的嘛。

　　尽管这批特价房的价格比原来2万多的单价减少了5000元左右，不过小宁发现，这个价格和去年同期相比，仍然高出了一倍左右。

　　北京地产评论人 杨少锋

　　杨少锋：通州的核心区这一片的房价在2004年的时候，通州的房价基本上就在3500到4000之间，但是到今年现在我们看到，现在所有的项目价格基本上全部在两万以上，也就是说从2004年到现在短短的这五年多的时间，整个通州的房价上涨的幅度将近5倍。去年年底到今天春节一下子从一万块钱左右直接翻到了两万，所以通州的房价，它的上涨的幅度在换全国都是非常非常的大。

　　杨少锋告诉记者，北京郊区的通州、房山以及燕郊的房价在去年底出现大幅度飙升，半年的时间几乎就翻了一倍，所以在今年4月楼市调控新政出来以后，这些地区的房价率先于城区开始降价。

　　杨少锋：实际上我们看到从4月份国家出台宏观调控政策之后，根据我们对北京市场的检测，北京从4月中旬开始到现在拿着预测修改这个项目，80%是接近零成交或者是接近零成交，怎么说是接近零成交呢，有的楼盘也就是成交几套而已，所以这种整个的销售形势跟去年相比，他是有一个非常大幅的下降。那么在价格上我们并没有看到说许多楼盘会特别大幅度的降价打折

　　据亚豪机构的最新统计，2010年上半年，北京楼市商品住宅成交均价为20161元/平米，同比2009年上半年涨幅达到了62.3%，环比2009年下半年涨幅为26.6%。

　　北京房地产交易管理网及中原地产数据显示，7月上旬北京的二手房成交均价为18150元/平方米，环比6月下旬仅下调了0.1%。

　　杨少锋：咱们接下来我们应该看到7月份、8月份将是北京房价的分水岭，为什么？北京在7、8月份会马上有数十个新楼盘进入这个市场。在进入7月份以后，陆陆续续会有一大批的楼盘加入降价的行列，而且它们这种降价的可能就是一个非常幅度比较大的，不像原来我可能就象征性的打一个什么九五折、九二折啊，像这种折扣已经在，我认为在接下来的市场是吸引不了客户的。

　　从北京和深圳的情况看，在4月中旬国家房地产调控新政出台以后，房价过快上涨的趋势已经得到了明显遏制。那么，全国楼市的基本面是否也出现了这样的变化？

　　近日，中国指数研究院在全国范围内选取了100个城市，对于这些城市6月份的房价走势情况进行了监测和数据分析，7月12日这一结果在北京发布。

　　莫天全 中国指数研究院院长

　　莫天全：就是这一百个城市当中，我们说环比，是吧，6月份跟5月份相比的话，这一百个城市只有上涨了0.36%，几乎可以忽略不计，就是在6月跟5月相比，这个价格几乎没有什么动静，是比较平稳的

　　记者：那有多少城市在上涨？有多少城市在下跌？

　　莫天全：但是这当中挺有意思就是，80个城市，一百个城市当中，80个城市是上涨的趋势，还有20个城市是下降的这个趋势，虽然幅度都不大。

　　在这100个城市，甘肃省的兰州市以3.28%的环比涨幅位居第一，而广东省的中山市则以4.58%的跌幅位居跌幅榜第一位。 6月份全国价格最高的城市是上海，住宅均价为24185元，深圳、北京、杭州的房价紧跟随其后，而这四个城市的房价都突破了20000元每平方米。

　　莫天全：我们对这个十个最主要的城市，包括北京、上海、天津、南京，还有广州、深圳，这十个城市做了统计，环比，就是6月跟5月比，七个城市还是在上涨，虽然上涨幅度还是在很低的个位数，也有三个城市是在下跌，下跌最多的是天津，下跌了2.0%几。

　　世联地产在则将全国的城市分为三类，对其在新政后楼市发生的变化进行了细致的研究。

　　王海滨：蓝色的柱子是成交面积，红色的柱子是成交均价。那么我们看到一类城市成交的面积实际上深度跌幅，那么在两个半月的时候呢，已经下跌了50%。那么他的均价下跌了2.7%，那么二类城市来看的话。成交的面积是下降了26%，那么均价是下降了8.2%。那么三类城市我们看到成交量还是比较正常，还有4%的一个增幅，然后成交价格略有下降，1.4%的一个下降，那么三类城市的区别还是蛮大的。这是政策对三类不同的城市的影响是不一样的。

　　在深圳大学教授国世平看来，尽管从数据上看，目前房价没有很明显的下降，不过房价下跌的趋势已经形成。

　　深圳大学国际金融研究所所长 国世平

　　国世平：尽管现在表面上看着没有下降，但是比如说一百万的房子，或两百万的房子，他送你二十万，或者送你十万，那么送你十万和送你二十万，实际上等于你已经下降，但是对于地产商他不愿意敢轻易降价，他宁肯送，或者送你的面积，或者送你的现金，但是他不敢去降价，因为去降价的话，他就觉得给人家一个错误的认识，房价下降了，但是真正的价调已经开始下调了。

　　国世平认为，在楼市新政出台后，市场成交量出现大幅度回落，而这正是价格下降的先兆。在国世平看来，中国的房价收入比已经远远超出国际公认的合理水平，房价也远远超出了普通工薪阶层的承受能力，房价回落将是必然的结果。

　　国世平：如果中央的政策只要坚持到明年，那么我认为，或者到明年年底，我认为北京、上海、深圳、广州，四个一线城市的房价应该是跌一半，那么对于二线城市，比如说涨得比较高的，比如说像南京，像那种二线城市涨得比较高的，它起码跌到30%或者到40%，但是对于还有一些城市，比如长沙、重庆，这一类的城市的话，应该跌30%都是很正常的，那么真正不跌的就是县级市，那么地级市有的很低的可能不会跌，它维持在现有状态，它跌也不会跌，但是可能在全国恐慌性的抛盘中，他可能会跌一点点。

　　半小时观察：

　　无论王海滨还是国世平，都认为房价下跌是迟早的事。而国家统计局最新发布的上半年全国房地产市场运行情况显示，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比下降0.1%，这是近15个月来全国房价环比首次由涨转降。一些专家认为，这标志着房价的拐点已经出现，但这也意味着房地产调控进入到一个关键时期，房价暴涨需要遏制，可楼市调控又带来了股市下跌、钢材市场低迷等隐忧。如何在楼市去除泡沫的调整中，避免出现大起大落，伤及实体经济？考验着经济主管部门的智慧和决心。从这个意义上说，三个月的楼市新政仅仅是个开始，真正的艰难还在后面。