购房人因“三套房”办不下贷款 开发商拒绝退房

　　南京将开打“新政退房第一案”

　　购房人因“三套房”办不下贷款，开发商拒退房并称要追究违约

　　今年4月17日，“国十条”房地产调控新政出台之后，因为“二套房”、“三套房”房贷政策的严厉，致使一些买家纷纷酝酿退房计划，一些案件集中涌入了法院。“我要退房！”南京买房人许凤（化名）前后追加了两次首付款合计27万元，可银行的贷款愣是办不下来，万般无奈之下，只得向开发商请求退房，被开发商拒绝之后，许凤向玄武区人民法院递交了起诉书。这将是南京新政退房第一案，也是第一例因“三套房贷”导致买房人买不了房的购房官司。

　　快报记者 尹晓波

　　无奈的买房人：

　　交了17万又交10万，首付不停追加

　　今年3月14日，许凤在城北的中电颐和家园楼盘看房，先是对楼盘07幢111.56平方米的户型产生了兴趣，但售楼小姐告诉她07幢还没有开盘，目前04幢马上就开卖了，但户型偏大，许凤看了135.91平方米的户型，觉得户型确实不错。售楼小姐还说07幢后面开盘的，肯定要比现在的房价贵，最好趁早买。3月20日，售楼处通知许凤21日开盘，当晚她就到售楼处排了一夜队，21日早上开盘时选到了04幢603室的房源，当天交了2万元定金。

　　3月26日，许凤到售楼处签了购房合同，总房款共计1948987元，商业贷款106万元，888987元作为首付款。但是，许凤有点担心，106万元的贷款，每月还款额度比较高，就和售楼处商量：自己是否可以在贷款没批下来之前，再借点钱，到时少贷点款？售楼处很爽快，表示没问题，首付最低3成，并且说利率可以打到7折，利息也不会太多。当天，许凤先预付了698987元的首付款，加上定金两万元，共支付了718987元的首付款，首付比例超过了36%。

　　正因为许凤一句借钱的话，在打印合同时，开发商将合同约定为：首期付款于3月26日前支付718987元；第二期房款于4月8日前支付430000元。“我如果借不到钱，这和贷款不冲突吧？”许凤一再追问售楼员，得到的答复是：你到时贷多少算多少，这个签了没问题，可以抵扣的。

　　正因如此，在签合同的当天，许凤也一并签了抵押贷款合同，贷款总额为106万元，其他的首付款看情况而定。这也是许凤没有在4月8日前支付43万元房款的原因。到了4月10日，银行的工作人员通知许凤首付要提高到4成以上，因为她不是首套房。没办法，向亲朋好友借了钱后，4月15日，许凤又支付了17万元的首付款，就是“指望能不影响7折利率的贷款，当时信贷员也说我刚好是新政的最后一批7折优惠贷款客户”。

　　这下以为安心了，哪知道到了5月17日，银行又通知许凤是“三套房”，他们银行拒贷三套房了，让她赶快想办法找其他银行，“其他银行有说可以贷的，但首付要提高到5成以上，并且利率是基准利率的1.15 -1.2倍”。不管怎么说，许凤还是又凑了10万元，5月18日交钱给了开发商，合计首付款达到了988987元，首付比例勉强达到了50.74%，“前后折腾这么多次，表明我还是想买这个房子的”。

　　可是，最终银行还是没有将款放下来，而售楼处每次给她的说法都是：你再等等吧，说不定政策会放松呢。可现在呢？问过多家银行，要么拒贷“三套房”，要么人家提高首付到6成才行，并且利率也早已不是之前售楼处所“鼓吹”的7折利率了，“已经借不到钱了，即使银行不增加首付，按照提高的利率，不吃不喝也不够还银行贷款了，家里还有一个上高中的孩子要养，以后上大学还要用钱，还怎么供养这个房子？！”

　　迫不得已，5月31日，许凤向开发商南京中电熊猫置业有限公司递交了一份“被迫退房申请”，说明了理由，希望开发商退还房款。6月25日，最终只换来了该公司总经理朱文激的一句话：“我们公司经过讨论，决定按合同执行。”只有起诉一条路了，7月6日，许凤聘请的律师向南京中电熊猫置业有限公司发出了律师函，随后让许凤更加不能理解的是：开发商随后就于7月10日向她发来了催款通告，要求收到通知后7日内向开发商一次性付清剩余购房款。

　　7月19日，许凤向玄武区人民法院递交了起诉书；7月20日，开发商再次发来催告函，称“逾期支付合同价款的行为已构成违约，我公司可以根据合同约定追究你方的违约责任”。

　　霸气的开发商：

　　贷款放不下我没责任，只能按合同办事

　　开发商怎么说呢？南京中电熊猫置业有限公司总经理朱文激昨天未等记者说完情况，便很不礼貌地挂断了电话。而该公司客服部的一名赵姓工作人员表示，这个事确实在不停地协调，前后协调过很多次，但贷款放不下并不是开发商的责任，“只能按合同办事了”。记者表示：买房人5月31日就提出了退房申请，按合同办事，最终是如何处理呢？这名工作人员却表示：“退房也要有个程序，目前还不知道怎么处理。”

　　支撑开发商如此“霸气”的背后，是购房合同中买卖双方的一份“其他约定”，许凤收到的两份催款通知也无一例外地提到了这一“其他约定”。这份约定的第9条规定：“如乙方（买房人）无法按期办理贷款（包括但不限于银行政策调整、乙方提供资料不符合要求、信用记录不良、按揭贷款未获银行批准等），则乙方应当在收到甲方（开发商）通知之日起7天内向甲方一次性付清剩余房款。否则视为乙方未按期付款，乙方应按照本合同第五条第二项、第三项约定向甲方承担违约责任。”

　　就是这合同的第五条，让买房人许凤欲哭无泪。合同称：“乙方迟延支付合同价款、经甲方催告后90日仍未支付到期价款，且未付到期款的金额达到总价款3%的，甲方有权解除合同，并按下列约定清理和结算——按中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，甲方可要求乙方按照总价款自本合同签订之日起至本合同解除之日止同期利息的4倍赔偿损失……”

　　这样一算，1948987元的总房款，现在距离合同签订日已经4个月了，赔偿损失不就十几万元了？许凤说：“不是我想闹到起诉开发商的地步，而是开发商太霸道了！”

　　法律人士：

　　属情势变更

　　可退房退钱

　　一场官司已不可避免。那么，法律界人士怎么看呢？

　　“开发商的条款属于典型的格式条款、霸王条款！”南京熙典律师事务所主任律师罗利军说，对于购房的合同纠纷问题，早在2003年3月24日最高人民法院就做出了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

　　罗利军认为，购房者因为贷款政策的变化，属于法律意义上的“情势变更”，这次因为国家调控政策的缘故，导致买房人贷不到款，就属于情势变更，是“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。对于购房者而言，楼市调控新政的出台，是无法预测的，所导致的购房成本提升也不是购房者所能控制的，购房人退房就可以不承担任何违约责任。

　　“购房人购买的属于第三套房，现在支付不起足额的首付款，由此造成购房合同不能继续履行，这不是购房人的过错。”罗利军说，从这个层面理解，由于国家贷款政策的调整，致使购房人买不了房的，买房人完全可以请求解除合同，不光是购房的本金和定金，甚至开发商还要承担购房人的利息损失。