“地王”项目大多延期开盘 拖延时间换盈利空间

　　回避政策风险，拖延时间换盈利空间

　　昔日杭州“地王”项目多延期开盘

　　陈珊

　　昔日地王，今朝何在？《第一财经日报》记者昨获悉，2007年~2009年期间杭州十幅左右地王，半数以上称，目前尚未销售。“以拖延开盘销售时间换取盈利空间”成为他们无奈的选择，少数对外销售的地王项目销售率总体不顺，对外报价普遍站上3万元/平方米。

　　昨日，克尔瑞杭州公司分析师林敏向记者介绍了昔日杭州几幅“地王”的最新状况：2007年11月，远洋地产（03377.HK）携北京一家企业，以22.26亿元联合竞得的“杭一棉A、B地块”（楼面地价约15588元/平方米），2006年9月，绿城（03900.HK）、滨江集团（002244.SZ）以36.3亿元竞得“杭汽发”商住地块（楼面地价10870元/平方米），以及2007年底，广宇集团（002133.SZ）和杭州西湖房产集团联手获得的原东南面粉厂地块，目前均未实质性开发。

　　拖延开盘等待政策明晰

　　克尔瑞杭州公司总经理刘晨光介绍，2007、2008、2009年出炉的多幅杭州地王，如今多数已经具备销售条件。按照正常开发周期，应该在上半年对外销售。但在严峻的楼市调控下，西湖地王项目们纷纷选择延迟开盘。有的甚至可以领取预售证，却迟迟不领取。

　　例如，据杭州学院路的雅戈尔旗下“御西湖”项目售楼人员称，该楼盘将由毛坯房改为精装修房，因精装修方案没有完全确定，所以还不能确定开盘时间。原本毛坯房的定价在34000~35000元/平方米。而精装修房的售价应该在35000元/平方米以上。2007年7月，雅戈尔经过90轮书面竞价，以14.76亿竞得该地块，楼面地价15712元/平方米。当时，该地块邻近的几个优质楼盘在售均价均不足20000元/平方米。

　　另一例，赛丽绿城丽园售楼小姐称，计划今年8月底开盘，均价45000元/平方米左右，没有折扣。推迟开盘主要因为施工来不及。这幅杭州原东南化工厂地块是浙江万均置业于2008年底历经91轮激烈竞价最终以折合楼面地价约9833元/平方米的价格夺得，成为2008年近乎平淡的杭州土地市场一个意外的“地王”。2009年，万均置业将地块部分股权转让给绿城，双方合作开发该项目。

　　刘晨光分析，一些地王项目目前在以各种理由往后“压一压”。“开发商的想法是，以拖延时间换取盈利空间，往后政策进一步发酵的可能性偏小。”

　　已售地王项目销售不顺

　　记者发现，部分地王项目由于楼板价过高，现阶段仍旧不适宜开发建设。但对比这些地王项目周边的在售项目销售价格，经过2009年上半年住宅销售市场和土地市场的价格回升，已开工项目已经可以产生一定的利润空间。然而，实际销售却并不顺利。

　　根据杭州“透明售房网”最新数据：位于西湖区转塘镇区的金都·高尔夫艺墅，4月16日开盘，开盘均价35000元/平方米。纳入网上预（销）售总套数153套，已预（销）售总套数仅3套。

　　2007年8月，金都房产集团和九龙仓联手，分别以11亿、7.1亿、11.41亿、1.4亿拿下转塘4幅地块，其中37号地块楼面地价为9688元/平方米，而位置相对更好的43号地块楼面地价为10004元/平方米。

　　此外，雅戈尔·西溪晴雪在今年4月10日开盘，开盘价格（均价）为31285.71元/平方米。纳入网上预（销）售总套数66套，已预（销）售总套数24套，销售率约36.36%。

　　昨天，杭州一家地产上市公司证券事务代表表示：目前，几幅2007版地王仍在“晒太阳”，项目进程处于方案规划讨论阶段。天价地王项目并不好做，地产商可不想搞砸了。在当前市况下存在较高经营风险，其高价拿下的地块甚至可能面临无利可图的困境。