北京楼市调控效果已显现 整体房价向下松动(图)

通州一家房地产中介在新政出台后推出特价房。本报记者潘之望摄
　　4月17日，国务院针对房地产市场出台新“国十条”，北京随后出台更严格的调控措施，如今新政执行已满百日，本报记者多路探访发现，政策调控效果已经显现，购房者普遍持观望态度，新旧房交易量明显下跌，部分开发商推出优惠打折措施变相降价，整体房价已经向下松动。

　　【新房市场】

　　成交量新政后跌近八成

　　2010年前7个月的新房交易量统计显示，新政后新建商品住宅成交20081套，较新政前下跌了79%。同时，1月至7月，新房每平米成交均价分别为25874元、25001元、34149元、36749元、34847元、34630元、32102元。1月至4月，价格呈递增状态，在4月达到最高值36749元，而自4月新政实施后，这个数据明显下探。经过计算，上月新房均价与4月最高峰相比，均价每平米下跌4647元，跌幅达到了12.6%。

　　北京多家房屋经纪公司跟踪统计的数据显示，新政前后均有成交的楼盘共有331个，其中价格下跌楼盘为153个，跌幅超过10%的楼盘达到87个，占价格下降楼盘比重的56.9%，价格下跌楼盘多数为前期价格涨幅过快、透支严重的区域。另外仍有174个楼盘成交均价上涨，其中涨幅超过10%的楼盘为96个，多数以中小户型为主。

　　值得注意的是，价格高于4万元/平米的高价楼盘，半数在新政后成交价上涨，如七星摩根广场新政后成交均价为85304元/平米，涨幅为16.8%。

　　中国房地产联盟秘书长陈云峰表示，去年楼市红火，不少开发商在去年拿地建设，不少新盘将在今年下半年入市，随着这些新盘入市，市场供应将大大增加，会加剧开发商间的竞争，价格再进一步下探将成为必然，而高端楼盘的价格并不影响整体楼市的调整。

　　【二手房市场】

　　成交均价回归年初水平

　　房地产交易管理网数据显示，新政百日，全市二手房网签量为45472套，比新政前下降23%。7月中下旬二手房成交均价为17852元/平米，相比新政前最高峰的4月初期，平均下降2200元/平米，降幅达12%，基本回归到2010年年初的水平。

　　对此，北京多家中介机构监测反映，新政后全北京120个商圈的二手房房价几乎全面下跌，与4月初相比，降幅超过10%的商圈达70个，占比达58%；其中43个商圈价格回归到2010年年初。目前，全市成交量出现下降或无成交的楼盘达3673个，有96.7%的楼盘成交量均在新政后出现下降。成交量降幅超过50%的多达2535个，占比66.7%。

　　二手房交易量的大跌，反而带动租赁市场的火爆。按照中介机构掌握的规律，春节后是出售房源与出租房源的高峰期，此后增速会逐渐回落。但新政后初期，出售房源迅速回落，租赁房源开始明显上涨，这其中业主从竞相出售到转售为租，开始对租赁市场有所影响。

　　【土地市场】

　　开发商信心受挫理智拿地

　　土地市场可谓是房地产市场的风向标，新政出台后，北京虽然没有出现流标，但每块土地的竞买者最多的只有6家，相比去年十几家房企争夺一块土地，竞价往往上百轮的场面，显得格外冷清。7月16日，昌平小汤山镇地块开标，以最高投标价计算，地块的楼面价为6997.28元/平方米，相比于新政前相同区域地块最高楼面价下降53.6%。

　　业内人士认为，购房者大面积的观望态度开始影响开发商的信心，使得开发商对于拿地的态度“理智”了很多，或者说，开发商现在对于土地价值的估计前景并没有以前那么明确。

　　【调查样本】

　　地铁沿线

　　新开楼盘打折促销

　　丰台区在售项目“7克拉”位于马家堡，临近4号线和2012年通车的10号线二期。7月25日，“7克拉”的售楼处工作人员告诉记者，该项目首期于今年6月中旬开盘，共有3幢楼600余套房子出售，主力户型为28平米至60平米。

　　工作人员表示，受目前整体市场情况影响，该项目开盘时便推出优惠措施，全款9.5折，贷款9.8折，如果客户预交5万元定金后在5天内签约，还可在以上折扣基础上，额外享受9.7折的优惠。按照这样计算，售价为2.3万元/平米的30平米一居户型，原来的总价是69万元，全款购买的折后单价约为2.1万元/平米，总价为63万元，可以省下6万元。

　　工作人员介绍，尽管市场对房价仍处观望情绪，但客户对有折扣、总价低的房产还是较为接受的，该项目开盘至今已售出200余套。至于折扣持续到何时，近期是否有其他优惠等问题，工作人员称，需等待开发商通知。

　　地王周边

　　悠着卖房“吃”地王

　　亦庄东区，靠近南五环的小羊坊地区是地王扎堆的地方。 地王周边市场受到地王很大影响。

　　金色漫香林属于亦庄地区较高档的住宅，周末本是看房的黄金时间，但售楼处内的看房者并不多。工作人员称，在销的住宅6月下旬刚开盘，目前价格大约在2.8万元/平米。销售人员明确表示，开盘以后该楼盘价格“一分没降”。销售人员指着附近一块尚未开发的地块告诉记者，这是远洋地产以1.8万元/平米的楼面价拍下的2009年地王。一旦开发，将带动周边房产价格上涨，成为金色漫香林升值的筹码。“之前一天卖两套，现在大不了两天卖一套。”工作人员称，政策出台后，购房者大多进入观望状态，销售的速度、业绩受了一些影响。但“悠”着卖正好可以等待地王开发。工作人员认为只要公司有实力，就能“扛住”，房价反弹“只是早晚的事”。

　　附近的国际E庄售楼处工作人员说，楼盘去年10月开盘，当时均价每平米在八九千元，随着地王的出现，在4月初涨到1.2万元。新政出台后价格没变，只是销售量骤减。卖家并不着急，项目宣传资料上，第一条便列着：“紧邻地王，升值无限。”

　　通州新城

　　楼盘多推优惠政策

　　通州此前房价飙升，记者昨天走访了通州多家楼盘，原本以为会冷清的售楼处却坐满了看房人。不少人向售楼员了解房屋详细情况。售楼员告诉记者，近期看房的人越来越多，特别是周末，晚上都有人来看房。

　　“年轻人居多，都是准备结婚的。”K2海棠湾的一位售楼员说，新政前有一次买多套房的客户，但现在几乎没有。不过记者在走访中发现，不少楼盘的销售人员会有意无意地暗示看房者，现在是最好的购房时段，政策结束了，房价还会上涨。华业东方玫瑰销售人员说，通州要建国际新城，小区配置了超市、幼儿园及商业街，适宜居住。明年建好了房价是一个跳点，二期开盘又会是一个跳点，所以现在买很值。

　　记者采访中了解到，通州大部分楼盘推出了优惠政策，像K2海棠湾不仅无理由退房，还会赠送4000元/平米的精装修，全款买房还有折扣，这些优惠可同时享受。华业东方玫瑰虽然没开盘，但只要现在登记了，开盘就有机会获得优惠。

　　记者随机采访了一些看房人，他们表示，现在房价确实平稳下来了，所以想先看看房子，但并不着急买房。如果下半年再降价，他们就有可能出手，现在只是做准备。对于开发商现在推出的优惠政策，多数人认为不如降低房价更实在。

　　顺义地区

　　生意寥寥中介关门

　　目前，顺义即将开盘和在售的新盘大约33个，有一些售价待定，已经公布的价格中，最便宜的9800元/平米，最高的5.5万元/平米。价格相对便宜的楼盘折扣较小，一般一次性付清9.9折。

　　从二手房市场观察，今年3月至5月是房价上涨最快的月份，每平米最少也涨了2000多元，进入6月后温和下降，目前平均下降1000元/平米左右。

　　与之相对应的是二手房成交量的惨淡。顺义区多个中介公司介绍，3月、4月和5月至少还有人看房，但成交量已经开始减少，进入6月后，媒体上不断报道国家对房价的调控，二手房不仅成交量大跌，连看房的人都快没了，大家都在持观望态度。很多小中介早已因没有生意关门，开着的也在艰难维持。（记者翟烜 邓杭 张然 陈荞周宇）