“金九银十”冲刺　未来两月北京40余新盘入市

　　已持续长达3、4个月的市场萧条并没有浇灭开发商的希望，而绝大部分待开楼盘均将这份希望寄托在了今年最后的机会——“金九银十”。北京青年报《广厦时代》调查发现，在数月的观望和等待之后，亟待销售业绩“解渴”的众多项目选择了在三季度开盘入市。统计显示，目前明确表示将在“金九银十”推盘的项目量已达到40余个，开发商普遍寄希望于传统的销售旺季实现冲刺和突破。

　　市场调查

　　众多项目酝酿开盘冲刺“金九银十”

　　刚需买房人持续观望终将“出手”

　　“我们项目二期基本定在9月中旬开盘，价格现在还没最终确定，但开盘时间不会再延了。”通州某项目开发商在接受本报记者采访时表示，而该项目一期开盘则已经是去年12月份的事情了。据了解，为抢占市场，该项目即将开盘的二期也大幅度调低了之前的售价预期，最终开盘价格预计在16000元——17000元/平方米，而据知情人透露，之前开发商对该项目的价格预期“怎么也不会低于20000元/平方米”。

　　这样的情况并非少数，东三、四环以及大兴的多个知名品牌开发商也均在酝酿着9、10月份采取小量多开、价格低开平走的推广策略，“我们是上市公司，必须要有持续的销售业绩做支撑，实际上现在完成的销售任务还不到全年计划的1/3，所以必须加快节奏。”东四环某项目负责人坦言。事实上不少楼盘也已经打定主意在“金九银十”放手一搏，以区域底价为 “敲门砖”，尽管现在绝大多数待开楼盘对价格依然讳莫如深，但在不少楼盘扎堆、前期价格上涨比较快的区域，价格战已经一触即发。

　　不光开发商在等待时机，不少持币待购的观望者也将“金九银十”视作今年最好的出手良机。“本来上半年就打算买房结婚，就因为房价调控下跌预期加深，我把婚期都推迟了，这时买房还算首套。”买房人董小姐接受采访时表示，她在观望了3、4个月之后终于下决心尽快出手，“目前市场上真正合心意的产品还是不多，想买的项目要么不降价、要么抢不上，双方家里希望我们在“十一”的时候办婚礼，不能再往后拖了，最近看了南四环一个楼盘，整体感觉还不错，虽然价格上离我的心理价位还有些距离，但是在没有更好选择的情况下也只能这样了。”董小姐的心态，很大程度上也代表了目前刚需购买力的纠结。

　　心态博弈

　　政策坚挺促开发商抛弃幻想

　　内忧外患撬动价格基石

　　“从4月底调控以来，楼市成交骤降，商品房销售量由每月7000~8000套的高位直降至3000~4000套，成交量腰斩令开发商应对无措，不敢贸然推出新盘，这使得新政出台以来的5、6、7三个月仅有64个项目开盘，相当于去年一个月的开盘量，上半年供应量的大大减少，一个主要的原因是一部分原本计划在二季度开盘的项目纷纷推迟亮相。如今，政策环境大致明朗，开盘也不可能一推再推，9、10月份成为开发商不得不开盘的节点。”中原地产董事总经理李文杰认为。 多位行业人士分析表示，上半年不少项目延迟亮相的主要原因就是因为当时政策不明朗，或者抱有几个月后政策会有新变化的期望，但是从这几个月的市场形势来看，调控政策短期内扭转的可能性几乎没有，而对于一些开发商而言，推迟开盘意味着时间成本、机会成本与财务成本的大大增加，而众多成本累积更使得一些实力稍逊的开发企业难以长期“硬挺”而最终“低头”。

　　“新政不是一两天的事情，等待毕竟不是办法，更多的开发商还是在努力抢占市场份额，这也跟企业本身的年度销售目标有很大关系。再冷的市场开发商也只有面对，该卖还是得卖。”专家表示，另一方面目前很多开发商也已经感觉到了市场近期正在复苏，因此抢先在9、10月开盘，也不失为明智之举。

　　市场判断

　　低价新盘 “逼宫”老项目后期

　　由点及面整体降价趋势可期

　　“楼市供需从热销一下子转入深度观望，这种现象其实也不正常，而这种非正常的需求压抑和存量积累带来的必然是井喷式爆发。”亚豪机构副总经理高姗分析，购房人暂时搁置购房意愿主要是受到针对多套购房、异地购房的政策限制所致，由于城市吸引力带来的人口红利，使得北京的购房需求仍然保持刚性特点，同时购房力也仍然强劲。在压力之下，购买力被短期抑制，成交量在震荡中筑底，而一旦市场环境出现新的变化，比如政策松动、房价回落等，滞后的需求集中释放有可能形成成交量的反弹。7月大兴、房山的保利·茉莉公馆、绿地·西斯莱公馆以及万科长阳半岛等项目的低价开盘、逆市热销就很好的说明了这一点。

　　然而，从目前来看，热销项目毕竟是少数，能否吸引更多的购房需求进场消费成为开发商面临的首要问题。因此，9、10月份这一传统的销售旺季就成为开发商力争的关键节点。从目前明确计划“金九银十”推盘的项目来看，过半为首次开盘的纯新盘。专业人士分析，相比价格已推至高位的老项目后期，纯新楼盘在定价上没有任何负担和压力，在成本、合理利润之上，综合考虑与周边在售项目售价相比，突出自身的性价比优质就可以了，因此弱市格局下纯新盘定价往往偏低，这也是吸引购房人的重要因素。对于老项目后期，则要根据项目特质和开发商资金状况制定针对性的营销策略。极少数占据稀缺资源的珍贵收藏级项目，由于针对的目标消费客群购买力雄厚，项目本身的升值空间也很强，开发商预期值较高，一般情况下售价只涨不落。其余普通住宅、公寓类楼盘面对的客户群比较广泛，但多在政策影响范围内，开发商只能选择提高项目性价比的方式打动客户，要么降低售价，要么提高项目附加值。在纯新楼盘的低开压力下，老项目面临的定价压力更加严峻，降价也成为唯一出路。

　　专家表示，调控已过百日，对楼市的影响力主要体现在成交量的下挫上，价格变化并不明显，“金九银十”众多楼盘的扎堆入市让竞争更为激烈，在此微妙的形势下，房地产市场很可能出现更为明显的价格拐点，楼盘降价由点及面、由远郊区传导至城市外沿，最终形成整体市场的价格回落。(邱旸) (来源：北京青年报)