最严厉房贷政策现身各地 楼市二次调控可能提前

　　“金九银十”楼市传统旺季刚刚开始，近来各地土地市场已快速升温。在调控政策可能进一步收紧的情况下，新单价地王的诞生，或许又将成为刺激调控管理层的信号。种种迹象表明，“二次调控”的前奏已经再度响起。

　　最严厉房贷政策现身

　　非本地户籍首套首付5成，利率85折，二套首付6-7成，利率1.1-1.2倍，这是邻近北京的河北燕郊、香河、廊坊、固安等地，近期针对外地人购房所实施的堪称迄今最为严厉的限制政策。

　　河北省与北京接壤的这片地带，是今年3月以来房地产投机最为疯狂的地域之一。在不到6个月之内，燕郊商品住宅均价从5000元/平方米上涨至8000元/平方米，不少楼盘突破万元大关。

　　有观察人士分析，随着楼市8月回暖，河北燕郊等地的严厉房贷政策，不排除会成为其他城市效仿的对象，甚至成为房地产市场下一波调控的预演。未来一段时间，购房优惠利率退出或将成为常态。

　　据悉，根据住建部、央行、银监会6月份的房贷新政通知要求，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。

　　从燕郊工商银行、农业银行得知，目前外地人在燕郊买房，均执行首套、二套50%首付、利率1.1倍，建行是首套50%首付、利率1.1倍，二套60%首付、利率1.2倍，中行则是首套二套50%首付、利率1.1倍，三套60%首付利率1.2倍。

　　新一轮调控或提前到来

　　据媒体报道，中国房地产指数系统百城价格指数最新调查数据显示，2010年8月，全国100个城市住宅平均价格为8305元/平方米，与上月基本持平，其中58个城市价格环比上涨，42个城市价格环比下跌。

　　其中，北京等十大城市全样本调查数据显示，8月十大城市平均价格为15135元/平方米，环比下跌0.76%。深圳、武汉和广州3个分别环比上涨0.82%、0.62%和0.48%;7个环比下跌的城市中，上海跌幅最大，达到3.54%，其余城市跌幅在1%以内。

　　同时，几乎所有版本的统计数据均显示，8月至今，主要城市楼市成交量均出现了明显上升，成交均价在统计数据上也显示有所上升。但据了解，真正对成交量上升起决定性作用的是实际成交价格有明显回调的项目，市场的真实状况是“量升价跌”。

　　“调控的理想效果决不是楼市量价的大涨大跌，量升价跌的状态和趋势，是有关方面期待的相对理想状态。”某知名上市公司的董事长则向本报坦言，对有年度业绩压力的大部分房企来说，眼前量升价跌而跌幅平稳的状态，同样是企业希望看到的。“在这样的状态下，资金链日渐紧张的房企，只要定价合理，就能获得理想的销量，平稳过渡。”

　　换言之，当前“量升价缓跌”的状态，是当前市场各方博弈的平衡点。近期较高的刚需购房比例说明，这种状态下，同样利于市场购买力的释放和消化。

　　刘德扬则进一步指出，市场认为如果当前这种“和谐”状态可长期维持，新一轮调控政策出台概率并不高，但事实上这种猜测过于理想。“太多的因素会打破这种状态，地王冲击波已经首当其冲。”

　　在复地集团董事长范伟看来，楼市调控中，个体的理性选择，却往往会演变为整体的不理性表现，土地市场恰恰出现了这种状态。从单个地方政府角度出发，增加土地供应量、并在市场有所好转的时候适时推出较贵的地块，不仅能获得较高出让金也有利于提高成交率，不能说就是错的;但如果众多地方政府均一拥而上，便会出现各地地王频现的不理性结果，传递了错误的市场信号。

　　而现在，新单价地王的诞生，或许又将成为刺激调控管理层的信号。种种迹象表明，“二次调控”的前奏已经再度响起。

　　在未来政策的具体措施方面，中原集团研究董事程澐认为，政府将加强对开发商资金和土地的监管。目前，北京、苏州等城市正在酝酿出台新的楼盘预售款专项监管措施，而各地闲置土地清查的工作，早就在紧锣密鼓的进行当中。

　　银行对房企若即若离

　　据中国证券报报道，目前商业银行对房地产企业的开发贷款已明显收紧。某全国性商业银行人士透露，在整个8月份，该行获批的房地产开发贷款仅维持在个位数。

　　央行货币政策报告中指出，二季度房地产贷款增速明显回落。随着各项调控政策的落实，房地产各项贷款指标增速自5月份以来出现明显回落。6月末，主要金融机构房地产贷款余额为8.71万亿元，同比增长40.2%，增速比上年末高2.1个百分点，但比上季度末低4.1个百分点。而这种收紧趋势在三季度仍在继续。

　　数据显示，在金融杠杆力量的撬动下，2009年房地产行业新增贷款超过22万亿元，占全年新增贷款的20%以上。就在这一年，北京、上海、广州等地房价创出房改以来的飙升纪录。但是今年下半年以来，开发商风光不再。银行捂紧钱袋子让房企变得“水土不服”。

　　有开发商人士表示，现在开发贷款的回落已经让部分房企不得不勒紧腰带。“房贷收紧迫使我们在策略上作了调整，已经从之前的激进地扩张拿地转向防御，力保现金流稳健。”

　　上述人士指出，由于房地产本身就是高杠杆行业，银行资金的断流对房地产企业尤其是中小开发商几乎是致命的。

　　很多中小房地产企业自有资金率一般在20%至30%，其他运营资金主要为银行贷款,特别是去年以来贷款政策宽松、利率较低，大大缓解了企业的资金压力。依照规定，自有资金率达到25%即可预售;一个房地产开发项目的自有资金率达到20%至30%，整个楼盘即能全面启动。

　　信贷闸门的收紧，正在让房企经历艰难的去杠杆化过程。业内人士指出，房企更多依靠贷款支撑发展，一旦资金出现问题，那么市场风险就会大面积暴露。银行资金如果不能及时到位，不排除未来某些房企在建楼盘出现半拉子工程。

　　部分中小房企资金年底断流

　　上述担心已经在沪深两市112家房企半年报公布有所显现。业内人士指出，高负债已经成为当下房企最为鲜明的特点。

　　半年报显示，112家上市房企上半年实现销售收入1201.18亿元，同比上涨30.8%;累计负债逾7836亿元，较一季度末和2009年底分别增加600亿元和1260亿元。其中，负债总额超过100亿元的公司有17家，地产四大天王“万保金招”的中期负债达2779.4亿元，占总负债额的35%。

　　此外，超过80家上市房企资产负债率高达50%以上。有77家上市房企经营性现金流为负值，比2009年末的35家增加了一倍多。国信证券报告中显示，上半年122家房地产开发企业经营活动现金流净流出811亿元，净流出水平较一季度末增加371亿元。

　　经营性现金流的变化已经反映了房企资金短缺的现状。虽然上半年开发商手中囤积现金，但是撑到现在，资金弹药实属无多。

　　专业人士指出，从房企的资金实力来看，房地产开发企业2010年资金来源中，定金预收款和个人按揭贷款两项占到一半左右。按照房地产调控新政，住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施，都对房企资金面产生影响。

　　“如果这些政策有效地执行下去，就会对房地产开发企业的融资环境产生很大影响，个别中小房地产公司资金压力会不断上升。同时，其他资金中定金及预收款及其他资金中个人按揭的增长率逐渐降低，无疑也会加重房企资金压力。”

　　房地产业内人士指出，房企资金链压力取决于现金流入和现金损耗之间的缺口变化。考虑到从政策出台到资金链压力加大需要一段时间，预计前三季度行业风险不会很快体现，但第四季度资金压力明显上升。

　　数据显示，随着三季度银行对开发贷款的继续严控，现在有个别中小开发商资金状况显著恶化，不得不通过内部认购和降价促销的方式来提高房屋销量，以加速资金回流。甚至为了避免资金断流，有些中小开发商已经开始转向民间融资和房地产信托。

　　知情人士透露，开发商有的是向个人或公司借高利贷，有的是借巧立名目的“房地产信托理财产品”，融资成本甚至达到了百分二三十，甚至更高。“高利率贷款的时间成本很高，一旦市场观望，住房滞销，问题就暴露了，拖几月就亏损很多，最终不得不降价促销。”

　　开发商拿地底气何来?

　　9月伊始，土地市场陡然升温，短暂沉寂的“地王”又开始频出。9月2日，广州番禺中心南区一地块被广州城建以楼面价7282元/平方米取得，番禺“地王”再度被刷新。

　　据媒体报道，9月8日，香港九龙仓集团旗下的卓光控股有限公司，一举夺下上海浦东黄浦江沿岸一地块，总价48.28亿元，折合楼板价35490元/平方米，创下浦东住宅用地楼板价新高。

　　此外，万达将武汉东湖中央商务区核心地段2幅商住用地收入账下，47公顷的土地总价达76亿元，成为该地区新的总价“地王”。

　　中国房产信息集团最新数据显示，9月第一周上海商品住宅成交量达到23.9万平方米，环比大幅上升40.3%，创下了自4月17日新一轮调控开始20周以来的最高水平。与此同时，上周商品住宅成交均价也回升了2.6%，达到21350元/平方米。而且大批新房即将在“金九银十”期间陆续上市，上海楼市将迎来供应高峰。仅9月份预计新开楼盘数量将突破80余个，其中35个属于新建楼盘上市，45个是在售楼盘推新房源。

　　业内人士称，虽然8月份政策面依然维持调控从紧态势，部分城市暂停第三套房贷、土地清查、预售监管等利空消息接连出现，但这些都未能阻挡成交量的稳步回升。在经历了3个月的市场调整和观望期后，8月刚性需求再度释放，推动楼市强势反弹。

　　根据中原领先指数系统数据显示，6月以来，北京、广州、上海、深圳、天津五大城市二手住宅成交量持续回升。8月份，五大城市二手住宅成交量继续回升，环比增幅四至五成，上海、广州两市的二手房价也开始止跌回升。北京和上海8月份二手住宅成交量分别仅相当于2009年月均水平的50%和59%，但广州、深圳和天津8月二手住宅成交量已经接近2009年的月均水平。

　　除了近期住宅市场的成交回暖外，销售回款增加令开发商资金状况有所好转，也让其拿地时底气十足。

　　从万科、富力两家上市房企公布的8月销售业绩来看，8月份销售金额较去年同期分别增加了149%和45%。其中万科单月销售过百亿元，更是刷新了国内房地产企业单月销售记录。正是“不差钱”的底气让万科8月份在深圳、长沙、福州、沈阳等地购入商品住宅用地166.5公顷，购地金额高达78亿元。

　　此外，房企在融资方面也有利好消息出台。9月5日，保监会出台了《保险资金投资不动产暂行办法》，该细则是对一个月前颁布的“险资进入不动产合法化”等相关条例的进一步细化。

　　刘渊告诉表示，截至2010年6月底保险业总资产为4.52万亿元，按规定的投资上限10%计算，预计可投入房地产领域的资金高达4520亿元，约占2009年商品房销售金额的10%。同时，他认为，此笔巨资的入市，对于常规渠道融资受限的开发商，无疑是利好消息，如何监管、规范使用进入房地产市场的保险资金，将在一定程度上影响调控的实际效果。