央视：楼市八月成交量价齐升 是否回暖仍待观察

　　楼市回暖了吗？

　　(主编：鄢闻余 编导：王进 金莉 宫佳奇 董婧源 李凡 王海涛 张秦思 摄像：苗宏伟 胡永强 赵伟航 杨新征 刘勋 李慧)

　　现在正是被市场称作“金九银十”的促销季节，全国各地楼市近来也屡屡传出回暖的消息。围绕“回暖”二字，购房者、开发商以及经济学家们又展开了新一轮的热议。在年初国家调控政策出台以来，房地产市场明显降温。现在，市场的水温是否真的发生了变化？市场各主体的观望相持阶段是否真的即将结束？众多的购房者更是担心房价是否又要迎来新一轮的上涨？我们财经频道的多路记者到了全国几个主要的城市进行了调查，我们首先一起去哈尔滨看看。

　　哈尔滨量价齐升 源于改善住房需求

　　这里是哈尔滨的道里区，我身后正在施工建设的是一处普通楼盘。和它的施工进程相比，它的销售速度可是快多了。工作人员告诉我，从今年二月份开盘到现在，1800套房子已经卖出去近80%，而且随着楼市金九银十销售旺季的到来，价格也在不断上涨。现在每平米6700元的价格，就已经比开盘的时候涨了500元。也就是说一套一百平米的房子，在短短的半年时间里就贵了五万元。而这样的价格和涨幅在这里还算是低的。

　　哈尔滨市道里区某楼盘销售经理 胡艳萍

　　胡艳萍：目前群力的价钱都是在八千到八千五。

　　记者在道里区了解到的并不是个别情况，进入8月以后，哈尔滨的商品房销售面积和价格都出现了回升的态势。

　　哈尔滨市房产住宅局信息处副处长 丛辉

　　丛辉：一到八月份，哈尔滨销售商品住房420万平方米，同比增长24.4%，平均销售价格是5100元每平米，同比增长7.0%；一到七月份，哈尔滨销售商品住宅367万平方米，同比增长是25%，商品住房的销售价格是5000多一点，同比增长7.1%，一到七月份总体是这个情况，呈现价稳量升的趋势。

　　作为二线城市，哈尔滨楼市交易活跃度已经开始领跑全国。这究竟是需求使然，还是投资炒房的结果呢？

　　哈尔滨市房产住宅局局长 季卫国

　　季卫国：尔滨的房地产市场销售对象以本市市民为主。那为什么出现价格上涨呢？我们现在看，这里面绝大多数还是由于哈尔滨市这几年的住房在不断的改善。 比方说80到100（平方）米左右稍大点的户型大概能占销售的百分之三十左右，然后就是小户型的像四五十平米户型，能够站销售的一半甚至稍多一些，

　　哈尔滨市工商业联合会房地产商会的工作人员给记者算了一笔账，每年哈尔滨市的买房需求大约为800万平方米，而现在的供应量仅有400多万平方米，有效缺口为300多万平方米。

　　哈尔滨市工商业联合会房地产商会会长 桑红

　　桑红：在为什么出现了一个不断上涨的趋势，我觉得最主要的是刚性需求的旺盛以及前几年储备的市场量并不是很大。

　　桑红认为，哈尔滨在改善住房条件的刚性需求的支撑下，房价上涨自然在情理之中。 那么本轮出现的成交活跃、价格上涨是否意味着今年的楼市将就此回暖呢？很多开发商表示对今年的楼市仍然持有非常谨慎的态度。

　　哈尔滨市主城区某楼盘副总经理 马晓兵

　　马晓兵：出楼市回暖的迹象， 这次现在赶上一个销售旺季，加上一个刚性需求的小爆发期，那么可能表现出短期房价有所上涨，从长远来看，从国家政策来看，只能说是一个短期回暖。

　　桑红：年底，哈尔滨的楼盘要达到一千多万平方米，这个楼盘是我们去年的二倍，这样一来，明年我们开盘数增加以后，肯定房价会得到平和。

　　国家统计局公布的70个大中城市房价统计数字显示，哈尔滨市八月份的房屋价格环比上涨1.6，环比涨幅居全国前列。记者的调查显示，哈尔滨市购房者多是本地市民，基本都是用于自住，而且以小户型为主。再加上本身供应量不足，作为二线城市的哈尔滨，楼市量价齐升的原因主要还是刚性需求的释放。那么作为楼市的一个热点城市深圳的情况又怎么样呢？一起来看看。

　　深圳楼市八月成交量价齐升 是否回暖仍待观察

　　9月11号周六，深圳市不少楼盘或开盘销售， 或开放样板间。记者来到离深圳市中心约半小时车程的观澜湖比佩亚大宅公寓项目，虽然下着小雨，记者发现前来看房的人并不算少。

　　从福田区赶过来的闫先生今年55岁，即将退休，想换购一套环境好一点的住房改善居住，今年四月楼市新政以后，他和家人一直在四处看楼盘，为何在现在打算出手购房，闫先生给出了自己的解释。

　　购房者 闫先生

　　严先生：嘛，和水一样，嘟嘟嘟，差不多了。一放口，都放出去了。

　　闫先生看中的这套公寓是150平米左右，均价为2.7万元每平米，这一报价自今年楼市新政以来几乎没有什么变动。闫先生本想等到新政出台后价格低点时间再出手，但四个月的时间过去了他们并没能如愿。

　　严先生：就想买，“十条”出来以后就等等等。

　　记者：等什么？

　　严先生：啊，它跌不下来啊。

　　楼市新政出台后的5月份，深圳新房价格开始跌破2万元/平方米，5、6、7三个月分别是18998元、17895元和17861元/平方米。随着销售数据的回升，今年8月1日—8月29日深圳新房销售均价为19240元/平方米，环比7月份的18179元/平方米的均价上涨5.8%。

　　成交量方面，8月深圳一手房成交面积26.09万平方米，同比去年回落了32.4%，但较今年七月环比增长了83.47%；二手房成交面积为123.83万平方米，环比增长58.78%。

　　综合开发研究院旅游与地产研究中心主任 宋丁

　　宋丁：为三四个月的调控沉淀以后 应该说有这个回暖迹象 必须要承认这个现象

　　那么本次成交量的回升会不会促使开发商大幅提价呢？

　　深圳市超美房地产经济有限公司总经理 刘建初

　　刘建初：如果价格升 不可能升的太厉害 （为什么）因为现在这些住家(租房)客只要(租金)稍微高一点 我就不要

　　业内人士认为本轮成交的回暖与深圳去年出现过的楼市量价大涨的情况完全不同，成交多以小户型为主，而且购房者大多都是在挑选、对比了几个月之后才谨慎成交的，这些购房者当中基本没有投资客的身影，因此在业内看来，这轮成交量的回暖并不是投资客推动的。

　　刘建初：我们现在成交没有一个投机客（跟以前不一样）不一样了 以前至少五成是投资客 五成以上应该说

　　我们看到深圳房价在经历了四个月的缓慢下降之后，在8月，深圳楼市也出现了量价齐升的局面。8月份的销售均价环比上涨5.8%。成交量环比也增长了83.47%。但是，加入买房队伍的基本是在观望数月之后，忍不住重新回到市场的普通购房者，没有看到一个投资客的身影。那么在被称作“炒房客老家”的温州，在这里经常制造地产神话的投资客的动向如何呢？一起来看看。

　　温州二手房 有点疯狂

　　今年，4月份国家调控政策出台以来，温州没有一家新开楼盘，相应地二手房市场的反应也就成了温州楼市的风向标。 据温州市房屋登记管理中心的数据显示，8月份，温州市二手房成交量达1150套，比七月份的成交821套环比上升了近三成，是六月份成交量的一倍多。而在今年4月房产新政出台后后，温州的二手房交易一度出现了零成交。交易量的攀升同时带动了价格的反弹，八月份一个月内，温州市的二手房价格普遍上涨了10%，有些好的地段甚至上涨了20%。

　　平安易居房产中介温州总部总经理 姜毅

　　蒋毅：江滨路的房子原来大概也就是两万多，两万多左右，现在基本上江滨路的房子基本上稍微过得去的都要在三万以上

　　这位中介负责人表示， 他们公司的经纪人的平均带看量每天都在不低于1.5组左右， 由于卖家近期出现了惜售心理，因此房东跳单不卖，毁约，赔偿违约金的现象再度开始出现。

　　是什么原因让卖方市场出现这样的惜售情绪呢？ 记者在采访中得知，很多房主都认为，今年8月温州所拍卖的三个块地， 其楼面价最高可以达到两万八千元每平米，而该地块周围的商品房价格当时只有三万元 。 因此很多人相信，温州的楼市可能很难继续下跌。

　　朗兆房产专业机构董事长 叶维坚

　　叶维坚：两万八的楼面价，一般要达到4、5万的预期价格，周边现在是3万左右，三块地的拍卖确实是直接的导火索，看看土地不降，面粉不降，叫面包降价几乎是不可能的，这是一种非常正常的思维。

　　高调拿地让温州人看到了信心。而温州楼市坚挺绕不开的一个重要原因则是温州拥有庞大的民间资本，大量实业资本急寻出路。

　　温州市打火机行业协会会长 黄发静

　　黄发静：应该将在温州企业界做房地产的很多很多，打火机行业目前有五六家企业涉足房地产（开发），有关涉及房地产中介、投资公司这样的有30多家。包括我自己也曾经找过一些房地产项目，但由于种种原因一直没有做，到今天我也没有死心。

　　很多当地人仍然相信，温州的资金并不稀缺，但是土地市场稀缺的状况并没有改善，因此温州人就买房还是会有赚头。除此之外， 在他们看来，温州市连年土地供应不足也使得温州积累了大量的改善型需求，这两个因素交织在一起，使得供应愈发显得紧张。

　　上海：市场小幅回升

　　我们看到在房产新政出台之后，温州的楼市一度出现了零成交。但是在短短的几个月过去之后，温州楼市又恢复到炙手可热的程度。我们也看出，这种强劲反弹的背后是雄厚的温州资金重新回到楼市，这中间的主要原因是土地供应不足，资金却十分充足，无处可去的炒房客仍然离不开曾经轻松获利的房地产市场。手握资金的炒房客们同时给房地产市场带回来了紧张的气氛，炒房客的下一步行动会怎样呢？在投资客眼中一样炙手可热的上海情况怎么样呢？

　　八月上海部分媒体爆出当地楼市已经出明显回暖迹象，部分楼盘购房者排着长队等号现象，部分楼盘甚至出现开盘当天就全部售罄，被上海当地人戏称为“日光盘”。

　　最知名的，如开盘价20000每平米的中环一号，上海滩上大名城，和开盘30000每平米的大华锦绣华城，均销售火爆。而9月4号刚刚开始办理摇号资格卡的金地格林世界，也已宣称他们5万块钱一张的摇号资格卡，已经全部卖完了。

　　记者：那你们一共办了多少张啊？

　　售楼处：四天办了一千张。

　　从今年四月宏观众调控政策出台以后，上海楼市经历了四五六三个月份的成交极度低迷期，成交量缩至调控前的二成甚至一成，但价格没有太大的变化。　而近期的热销主要是源于进入到七月份以后，部分开发企业打折降价促销，有相当一部分楼盘的调整幅度在百分之十到十五之间。从而使八月份成交量有了一个相当大幅度的增长。

　　中原地产咨询研究部总监 宋会雍

　　宋会雍：一手市场的回暖最初是由低价房来带动的，特别是像绿地啊，万科啊都做出了调整价格或者是说增加配置的一种方式，从市场反馈来讲应该是回应非常积极。

　　记者在采访中了解到，多家业内的研究部门均表示，目前上海楼市的均价重上每平方米2万元这个数据，并不表示上海的楼市已经出现量价齐升的情况，因为八月份上海房地产市场以别墅和内环中心区域的高档公寓成交，占了较大的权重，它直接拉高了上海商品住宅市场成交均价。如果以这一个价格就判定上海市的楼市创新高，交易回暖、房价大涨等，都会是非常错误的。

　　方方地产咨询机构　总咨询师 胡宗亘

　　胡宗亘：比如我们每天到菜市场，你会得到一个水产品的价格，但是你要看，这个水产品你买的是什么。是小黄鱼，还是海参。房地产市场也是如此，成交价格比较高，反映了高价位的楼盘，比如市中心的楼盘多了。

　　基于这样一些基本判断，上海一些地产公司的销售部均表示，他们的楼盘价格不会大幅上涨，除了对于市场本身的冷静判断外，另一个更重要的原因是，业内普遍预期如果市场一直表现过热，很可能会在十月下旬出台新的调控政策。

　　宋会雍：其实是对接下来交易的释放是有一定阻碍作用的， 特别是我们担心如果接下来价格进一步反弹，可能会招致一些政策方的新的举措。

　　上海楼市在经历了一轮降价促销之后，成交量有了大幅增长。但是房价在8月份却是以缓慢的姿态回到两万左右，而拉升成交均价的主要是以别墅和高档公寓等项目。相对于我们前面讲到的几个城市，上海楼市的反应可谓是波澜不兴，地产界人士也不敢轻言量价齐升。那么，楼市是否真的回暖？国家是否出台新的调控措施？

　　北京：价升量跌 是否回暖尚需观察

　　我们看到哈尔滨、深圳、温州、上海等城市的楼市出现了不同程度的回暖迹象。除了温州，各城市加入购房队伍的基本都是满足自主需求的普通购房者。那么，另一个城市北京的情况又怎么样呢？是不是也出现了新的变化？

　　随着所谓的“金九银十”的到来，北京市房地产市场似乎又一次变得热闹了起来。记者来到了北京市链家地产的交易中心，前来办理购房手续的人们正在排队等待。根据中介人员的介绍，相比于新政出台后5月份迅速萎缩的市场交易量，现在的交易量有了明显的上升。而前来办理购房手续的市民也表示观望了几个月之后，看到价格一直稳定，便决定出手购房。

　　记者：请问您是来办理购房手续的吗？

　　购房者：对。

　　记者：为什么选择现在购房呢？

　　购房者：现在房价低嘛，跟以前比确实低。从刚开始5月看房到现在确实低了很多，一路下来。但是一开始低了以后再没有落，它不落了。所以等了两个月也是一样的。所以就现在买了。

　　北京链家房地产经纪有限公司副总裁 林倩

　　林倩：以8月最后一周来说的话，北京二手房市场的日均成交量大概500套左右。这个数字跟新政出来之后市场上交易量最低时期5月份相比的话大概已经成长了一倍了。

　　根据国家统计局发布的最新数据进行计算，8月份全国商品房销售面积为6886万平方米，环比7月上升6.5%，呈现交易量和交易额上升态势。那么北京市房地产市场又是如何呢？根据国家统计局发布的最新数据进行计算，8月份北京市商品房销售面积为90.21万平方米，环比7月上升6.3%。部分专家认为这些数据意味着在经历了几个月的调控之后，市场上累计起来的刚性需求开始释放，因此楼市开始出现回暖的迹象。

　　全国工商联房地产商会会长 聂梅生

　　聂梅生：但这个上升呢，如果你在分周来看，实际上是8月的最后的一周比较明显，然后整个8月份的数据就出现了这么一个比7月份要回暖的一个迹象。

　　认为楼市出现回暖迹象的专家主要是依据近期楼市的成交量数据，但是也有专家认为这些数据不能作为楼市回暖的证据。他们认为近期楼市的回升主要表现在量上，而根据国家统计局发布的最新数据，8月份北京新建住宅价格指数环比持平，二手住宅价格指数环比微降0.2%，可见并未出现量价齐升的局面。

　　北京大学不动产研究鉴定中心主任 冯长春

　　冯长春：从我的观察，这个现象不能说是真回暖或者是假回暖，还需要进一步的观察。

　　此外，根据北京房地产交易管理网公布的统计数据，截至8月底，北京市商品房住宅库存已经高达98556套，达到了年内最高，虽然目前的库存依然没有达到2009年1月最高时的149318套，但是这一库存压力仍将影响开发商的资金回笼，抑制房价的走高。

　　聂梅生：我觉得重点城市，主流开发商，现在据我了解，他们提高房价的冲动并不高。主要还是稳住现金流，稳住交易量，尽快的抓住金九银十，和第四季度来回笼资金。

　　有专家认为，目前交易量的回升也不能排除开发商的营销策略，利用所谓的“金九银十”的销售旺季来促进市场交易量的提升，以量补价。楼市是否回暖，还需要进一步的观察。

　　冯长春：回暖还需时间观察

　　北京的成交量环比出现了一定的回升，但是房价却没有任何变化，二手房的价格环比7月还出现了0.2%的下跌，北京的楼市并未出现量价齐升的局面。因为推动这个数据的主体仍然是观望过后的普通购房者。对于这样的数据，地产界人士也都不能轻言回暖。我们再来听听专家怎么说。

　　如何看待房地产交易量的普遍上升以及部分城市价格的走高，是不是说本轮房地产调控已经到位，楼市价格触底反弹了呢？本轮调控是否已经起到作用？

　　冯长春：我想调控的政策是起到了一定的作用，有一些房价在下降，那么现在房价上涨的现象，一方面是高档楼盘的推出，这部分的价格比较高。另外有一些新上的项目的定位比较高，又到了销售的旺季，那么这样可能有一个回暖的现象。

　　冯长春，北京大学不动产研究鉴定中心的主任，同时也是住房与城乡建设部城镇化专家委员会的委员。他同时强调，调控政策起到效果是一个长期过程，我们不能看到了成交量放大，就说调控政策的效用已经过去了。

　　冯长春：保障房的建设也是要有一个时期，也要有一段时间，这段时间之内，可能主要还是市场上商品房的供给。由于需求量比较大，供给量回落或者保持不变，那么价格呢就很难很快降下来。

　　除此之外，随着金融、税收、土地等调控政策的进一步深化，这些措施都会进一步的发挥作用，再加上保障房、公租房等其他住房产品的建成，这些长期作用都会在下半年到明年年初逐步产生效果。

　　大量的保障房上市供应，那么中低收入的人和低收入的人群，他可能在排队等候买这个保障房，那么剩下的商品房市场可能会受到保障房的冲击，他的价格也不会过快上涨。

　　但是，冯长春同是指出房地产宏观调控的根本目的不是打压价格、抑制成交，而是为了防范风险，使得房地产市场可以更加平稳健康的发展。

　　冯长春：抑制房价过快上涨，并不是说非要把房价给降下来，而是通过调控，把这个泡沫挤出去。

　　当涉及到市场上普遍关心的二次调控会不会出台的问题时，冯长春认为国家出台宏观政策是非常谨慎的。目前已经有的保障房建设计划、金融政策和即将酝酿出台的税收政策等，未来都应该更加切实地施行，做好监管工作，让政策落到实处。因此，短期内看不到二次调控出台的动机。当前，不排除市场的走高是黄金时节的到来和房地产商大规模促销产生的，而对于未来房价是否会回暖，还有待观察。

　　冯长春：“金九银十”那么现在有人说是“镀金”、“镀银”，不是一个真正的金九银十。

　　贾康：不排除市场二次探底

　　如今的房地产交易量的回升，所产生的金九银十，是真金还是镀金，市场是真回暖还是假回暖，业界普遍认为还需要时间的考验，不排除市场仍然出现二次回调的过程。

　　财政部财政研究所所长 贾康

　　贾康：按照历史经验数据来分析，在这个调整过程中，它会有两次这样的探底，才能完成一次调整。

　　贾康认为，本次调控实际上是推动房产制度建设的最好时机。

　　贾康：我比较看重的就是保有环节的税制能不能在一些试点城市先行先试，在这些区域搭一个初步框架。

　　贾康在谈到房产税税率问题时，认为中国实行房产税的具体税率应该同国际接轨，但也会略有不同，总体而言，应该维持在一个相对低的税率上。

　　贾康：国际经验就是评估价打个七折左右，然后再按照1以下，比如0.7~0.9在中国。

　　国家上半年出台的楼市调控政策取得了明显的效果。而这一轮回暖可以说是各地冷热不均，乍暖还寒，地产界也对回暖三缄其口。其实市场上涨价和炒房的冲动一直存在，只是畏惧被国家新的更为严厉的调控措施再次打回原形。

　　半小时观察：

　　作为国家重要的战略支柱性产业，房地产市场需要稳定，对于调控之后的良好局面需要进一步巩固，国家坚定地推行已有的保障房建设计划、金融政策和即将酝酿出台的税收政策等，仍然能够有效地稳定楼市。对于借机“回暖”又炒作造势、哄抬房价的行为，新国十条已经明确了地方政府问责制，如果部分区域房价再度暴涨，地方首脑将被问责，强出头的企业也将难辞其咎。