记者调查：难解房产证“难产”之谜

　　五年办不下房产证 业主真的没办法？——难解的房产证“难产”之谜

　　新华网北京9月28日电（记者舒静 王薇）业主购房五年，始终拿不到房产证。开发商百般托词、屡屡承诺，却一直不去办理，背后究竟有什么原因？相关部门无力监管、法律维权意义不大，业主遇到此类情况，难道真的束手无策？记者近日调查北京一处楼盘，走近房产证“难产”之谜。

　　房产证办不下来　业主“一点办法都没有”

　　“房产证已经拖了好几年了，（开发商）每次都说再等等，我们已打了好几年的电话，每次开发商都给我们一个日期，到那个日期再打电话开发商就说还是办不下来。”一提起房产证，北京的王女士便很无奈。

　　王女士2005年10月在马连道东街15号院的红莲晴园购买了一套两室一厅的房屋，购房合同约定房屋交付使用后720日内取得房产证，但直到目前还没看到房产证的影子。

　　在同一小区购房的彭女士也有类似遭遇。“我们对房子的户型不满意、孩子也上不了好小学，所以想换一套，但因为一直没拿到房产证，如果出现纠纷会特别麻烦，所以没能卖。因为房产证，我们不得不暂时搁置眼前的一些计划。”

　　据彭女士介绍，该小区1、2号楼的几百户业主至今都未拿到房产证，很多业主曾多次询问和催促开发商，开发商要么语焉不详，要么百般托词，始终不积极办理房产证或进行赔偿。

　　记者在业主与开发商签订的购房合同上看到，合同规定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人可退房并获得房价款和已付房价款1％赔偿金；如果不退房，可获得已付房价款1％的违约金。

　　“按照合同约定，我们只能拿到6000多元的违约金，但我们的损失远远不止这些！”彭女士说。而王女士也对记者说，“我们只能等，一点办法都没有。如果现在退房，以目前的房价什么房都买不起；如果要违约金也没有多少，而且开发商连这些违约金也不给。”

　　房产证“难产”已成行业“潜规则”？

　　就房产证为何五年未办这一问题，记者直接询问了红莲晴园项目的开发商，开发商一名刘姓销售总监这样说：“没有什么原因。每个小区、项目的具体情况都不一样，我们是按正常程序办的，房产证现在正在办理。”

　　记者了解到，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条明确规定：“现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”但据业内人士称，在现实操作中，开发商很少能在90日内办理房产证，最多是在90日内办理大产权证。而购房合同上约定的房产证办理时限一般都为一至两年。

　　这名业内人士说，其实只要办理了大产权证，将大产权证和购房合同交给房管局，业主分割产权证的办理时间最长不应超过20天，就算购房人以贷款方式买房，最长时限也不应超过一个月。

　　记者从宣武国土房管服务大厅了解到，红莲晴园项目已具备办理产权证的条件，只是开发商一直没申请办理。而刘姓销售总监也说，项目的大产权证早已办好，那么业主的分割房产证为何迟迟未办？

　　对此开发商仍未正面回答，只是说：“这两年政策波动比较大，间接影响了房产证的办理，具体原因就不方便说了。”

　　业内人士向记者分析，房产证拖延不办可能有几种原因，其中最主要的是因前期手续不全而导致大产权证无法办理。如果已办理了大产权证，那么问题可能是，办证时开发商要缴纳此前代收的契税和公共维修基金，这部分资金总额很大，开发商资金可能一时周转不过来。

　　另外，开发商在楼盘建设过程中，还有可能抵押土地或项目来融资，这也会影响办理大产权证和业主的分割产权证。除此之外，验收不合格、未缴纳配套费等都可能是原因。

　　业主遭遇维权难　如何赢得话语权

　　记者采访了解到，购房多年却拿不到房产证的业主不在少数。那么，拿不到房产证究竟有什么风险，业主又应该如何维权和增加话语权？

　　北京市隆安律师事务所尹富强律师表示，既然合同有明确约定，业主可按合同约定主张开发商按约定时间办理房产证，一旦迟延同样可以主张相应的违约金。

　　房产纠纷专家、盈科律师事务所高级律师张仁藏分析认为，房产证是房屋权属唯一、也是最直观的凭证。如果业主一直无法拿到房产证，对房产的所有权就得不到确定。在不能做权属转移的情况下，房屋就不能交易，业主作为交易相对方，也面临很大风险。

　　因此，购房者在签订合同前，首先要对楼盘有一定了解，查询项目土地的性质是出让还是划拨，如果是划拨就无法拿到产权证。同时，也要重视并积极办理房屋产权登记。

　　张仁藏说，在约定期限内未取得房产证，开发商肯定存在违约行为，业主可以起诉开发商。需注意的是，业主要避免错过诉讼时效。有相似情况的业主最好联合起来共同维权，以增加维权力度。

　　而在实际操作中，很多业主即便维权，能获得的违约金也很有限，选择退房又损失太大。对于这种两难境地，张仁藏建议，可在商品房预售合同的范本中，加重开发商的违约责任，以发挥更大的约束作用。

　　同时，造成维权难的另一原因是，对开发商逾期办证的行为缺乏有力的监督与惩罚机制。有多名业主称，他们在向区房管局咨询此事时，工作人员只是要他们与开发商联系。而记者在询问时也得到这样的答复：“开发商不来办，我们也没办法。我们没有义务督促开发商来办证。”

　　对此业内人士建议，政府部门要更多地发挥指导和监督作用，相关部门可以对不积极办理房产证的开发商进行适当处罚，在拿地和建设方面进行更多限制，以敦促开发商尽快办理房产证。