房贷新政致买家无法贷款 开发商被判还买家定金

　　中止继续履行合同并不构成违约

　　房贷新政出台后首例买房官司一审宣判

　　贷款失败开发商要还买家定金

　　签订贷款购房的认购书当天，国务院出台新政策限制第三套房贷款，导致刘先生无法贷款。由于开发商不肯退定金和预付款10万元，刘先生起诉至法院。

　　记者今天获悉，通州法院一审判决：新政的出台属于无法预见且不可归责于双方当事人的重大变化，解除合同后开发商应该还钱。

　　据了解，新政出台后购房官司不断，该案为本市首个判例，对本市其他法院的类似案件的审理起到重要的判例效应。

　　双方态度

　　原告：贷款不成定金没了

　　刘先生诉称，2010年4月17日，他与一家房地产开发公司签订商品房认购书，认购其开发的通州区某小区的一套房屋，建筑面积为88.64平方米，房款总价223万余元。

　　刘先生采取按揭贷款方式购买，当日支付定金5万元和预付款5万元。此后因新政策出台，限制第三套购房贷款，致使刘先生无力购买该楼房。

　　2010年4月，刘先生与开发商联系要求解除合同，退还定金和预付款，但对方至今仍未退款。为此，刘先生诉至法院。

　　被告：买家已经严重违约

　　开发商辩称：刘先生的诉讼请求没有事实和法律上的依据。他没有按照约定交齐首付款，现在单方要求解除合同、退还款项已经构成严重违约，无权要求返还定金。

　　现行房地产政策对于他按照约定履行义务并没有任何影响，他以此为自己违约行为辩解不能成立。

　　法院断案

　　买房人不构成违约行为

　　法院查明，合同约定，刘先生应当于签订认购书当日，付齐房屋总价款50%的首付款。而就在当天，国务院出台新政，规定对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。

　　商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。2010年4月30日，北京市人民政府发布通知，商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上的住房贷款。

　　通州法院认为，合同成立以后客观情况发生了当事人无法预见的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。

　　本案中，新政导致刘先生无法通过贷款方式购房的事实，属于无法预见且不可归责于双方当事人。合同解除后，双方并无实际损失发生，刘先生要求退还定金及首付款的诉讼请求理由正当、证据充分，法院予以支持。

　　法院认为，在发生导致合同无法继续履行的情事变更事由后，刘先生暂时中止继续履行合同的行为并不构成违约。 文/记者付中