财经观察:央行加息如何影响楼市

　　（财经聚焦央行加息）央行加息如何影响楼市？

　　新华网上海10月20日电(记者魏宗凯)时隔34个月，央行再度宣布加息。受此影响，20日沪深两市房地产板块早盘低开3．54％，151只地产股尽数低开。专家认为，这或是新一轮加息周期的开始，货币政策将步入紧缩通道，楼市“拐点”又要来了。

　　楼市或加速降温

　　中国人民银行19日晚宣布，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期贷款基准利率上调0．25个百分点，由现行的5．31％提高到5．56％；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。加息后，五年以上贷款利率由5．94％提高到6．14％，按100万元30年期贷款计算，利息约增加46337元。按等额本息还款法计算，月还款由5957元增加至6086元，每月多还129元。

　　上海多位已购房人士向记者表示对加息的担心，一位工薪阶层称，“最怕的是像2007年那样再连续加息6次，我还贷的压力就太大了”。但一些房产中介则表示，加息对买房来说是“系统性风险”，无论早买晚买都会增加成本，因此对刚性需求没有太大影响。

　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，房地产业对信贷依赖度很高，加息将直接提高开发贷款和个人房贷的利息成本，增加了房地产开发和个人购房的难度，尤其是市场需求会因此而短暂减少，对于房地产市场属于利空影响。其次，市场认为这将是新一轮加息周期的开始，货币政策步入明显紧缩通道，预计第四季度和明年第一季市场将出现比较低迷的格局，成交量明显下滑，部分高房价城市的房价将出现20％左右的下跌。

　　杨红旭称，上一次加息周期从2004年10月开始，但直到2007年才加快频率，在一年内连续6次上调存贷款基准利率，所以2004年－2006年加息对楼市基本没影响，但2007年四季度开始明显降温。一般而言，在加息周期开始阶段，对房地产市场的影响并不大，其影响是一个渐进的、累加的过程，往往是进入加息周期的后半段、甚至最后一次后，房地产市场才会受到显著影响。由于本轮加息是在房地产贷款持续紧缩基础之上的加息，所以对楼市的影响可能会超过2004年的第一次加息。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，加息源于整体经济调控需要，房地产自然难逃影响。加上新一轮调控政策刚刚出台，利率上调将加重眼下楼市交投趋冷的走势。在此影响下，第四季度楼市交易衰退会略微加快，房价下调的空间也会相应增大。

　　“组合拳”调控逐渐加码

　　截至目前，内地已有14个城市宣布实施“限购令”，并辅以“限贷”和土地、税费、保障性住房等调控手段，再加上央行加息，这波“组合拳”可谓全方位出击，对楼市调控力度逐渐加码。长江证券房地产分析师苏雪晶称，央行加息虽然主要目标不是调控楼市，但无疑是继9月29日调控政策后对房地产市场的又一次“打击”。

　　一些机构预期“组合拳”将对需求构成明显压制，至少30％的市场需求被推迟，成交环比将出现明显缩量。从供给层面看，四季度至明年上半年供给仍将批量上升，供需格局面临较大的失衡压力，财务紧张的开发商预计会率先降价促销。

　　宋会雍认为，加息对于部分高负债运营的地产商无疑带来更大的资金流转考验，调整营销策略甚至降价的可能性增大。但目前国内的多数品牌开发企业资本负债水平保持良好，加息带来的实质影响并不会太明显，市场反应更多以局部为主。

　　同时，由于贷款因素引发的退房纠纷也在增加。据上海某机构透露，其代理的楼盘项目中有多个项目退房率达5％－10％，大部分是因为贷款无法通过审批造成的。另据媒体报道，在北京、深圳、广州等地也出现退房激增现象，主要是因为“限购令”不准买房造成的。

　　从中原地产监测9个重点城市住宅成交量数据来看，上海、深圳和杭州3个城市上周成交量较9月最后一周分别有1成、6成和5成下降幅度。业内人士称，传统意义上的楼市“金九银十”，因为新一轮的房地产调控，会降低“成色”变为“银九铁十”。

　　杨红旭称，从去年12月开始的第一波房地产调控，到今年4月开始的第二波，再到今年9月29日开始的第三波，调控力度逐渐加码，甚至动用“限购”等临时性行政手段，说明政府是下定决心要降房价。“尚未出台的房产税，则成为悬在楼市头上的一把利剑，对投资投机需求形成一定的威慑力。”

　　市场分化明显

　　“顺应市场、合理定价、快速销售，采取低价快推策略是企业适应调控的明智之举。”上海一家房地产企业高层称，从今年4月至今，短短半年时间房地产企业已经出现明显分化，大企业最早改变策略，销售情况都比较好。

　　招商地产19日率先发布三季度公告称，前三季度实现营业收入95．85亿元。加上万科、保利、金地此前公布的9月销售简报统计，四大房企前三季度销售总额达到1377．7亿元，与四家企业2009年全年1427．44亿元的销售总额仅相差49．74亿元。万科1月到9月累计销售714．2亿元，比2009年634．2亿元的全年销售额高出80亿元。

　　分析人士称，加息的持续性会导致房企资金链偏紧，如今房企在资本市场的融资及再融资已基本不可能，只剩银行贷款，由此，持续性加息对房企资金链的影响可想而知。根据国家统计局最新公布的数据，9月份，房地产开发企业本年资金来源环比已开始下滑，其中定金及预收款、个人按揭贷款等资金来源下滑明显。业内预计，部分中小开发商很可能因资金困局而被迫降价促销乃至面临被整合的命运。