评论：我看西班牙地产之沉浮

　　据西班牙住房部发布的数据，西班牙今年第三季度全国平均住房价格为1832欧元，同比下降3.42%。此间媒体评论说，这意味着在经历了连续10个季度的下跌之后，西班牙的房地产市场正在逐渐挤出泡沫，目前的价格已经回落至2005年年底的水平。

　　西班牙房地产价格连续下降并非偶然，这正应了“世界上没有不破的房地产泡沫”的铁律。在房地产泡沫破裂之前，西班牙房地产业也享受着上升期的金色阳光，不少地产商一夜暴富，投资者也竞相得利。据统计，在1999年~2007年期间，西班牙房地产价格翻了一番；同期，欧洲新屋建设的2/3都发生在西班牙。直到2008年年底房地产泡沫行将破灭之时，房地产开发商获得的贷款总量达5000亿欧元，几乎是西班牙年GDP的一半。

　　笔者以为，西班牙房地产业的昨天和今天，很多地方同中国的情形有相似之处，分析西班牙房地产业的沉浮，对国内的房地产发展有一定借鉴意义。

　　西班牙房地产市场的繁荣有诸多的原因：首先，是市场供给的刚性需求。和中国一样，西班牙一大批“70后”、“80后”步入成家立业阶段；与此同时他们还有大量拉美移民涌入，这些人的住房需求需要满足。其次，地方政府的力推。地方政府通过改变城市开发计划，改变土地性质允许开发商建设，以收取丰厚的许可费，这一点颇像我国地方政府的“土地财政”。第三，和中国人一样，西班牙人也有强烈的买房偏好，西班牙的住房中有85%都是房主买房自住，这个比例居欧盟成员国首位。另外，在西班牙，买自住房的本金和利息支出都可以抵扣个人所得税，一些地方政府在此基础上对购房又附加了许多优惠，在一定时期内助长了地产泡沫化。

　　在政策的支持下，房地产业迅速成为西班牙国民经济的支柱产业。有报告称，建筑及相关产业对西班牙国内生产总值增长贡献率达到18%。而且，西班牙在欧元区单一货币体中享受着低利率，低利率带来的信贷潮、房地产和建筑业高速增长是近些年来西班牙经济增长的主要动力。反观我国，在宽松的货币政策下，大量资金涌入房地产业，房价猛升，普通民众“望房却步”，房屋的空置率却畸高，而房地产业由此也成了支柱产业，这与西班牙房地产泡沫破裂前十分相似。现实中，我国房地产业不断膨胀的泡沫，已经成为经济可持续发展的巨大威胁。

　　房产泡沫破裂前后西班牙保障房建设也存在巨大差异。统计显示，上世纪80年代，西班牙每年新开工房屋中约有60%都是补贴住房，但90年代后迅速下降到不足30%，到2005年只有10%左右。而在房地产泡沫吹大之后，西班牙住房部果断制定了2005~2008年住房计划，扩大专供困难群体的政府保障性住房建设和供给；对低收入者和35岁以下青年提供购房或租房补贴。这些措施已产生积极效果，如今，每百套新建住房中就有30套政府保障性住房，保障了民众的住房需求，并有力促使商品房价格的回落。

　　应对房地产泡沫的“组合拳”可使高房价“软着陆”。在大量建设保障房的同时，西班牙政府颁布了《土地法》，用于遏制土地投机和打击土地开发中的腐败现象，调控住房建筑用地。另外，还加强了对金融机构的监督，及对外国资本热炒房地产的控制，并出台政策优先解决青年人和低收入者住房问题，使房价逐渐趋于理性。

　　反观我国，囿于长期过度依赖房地产拉动经济，以及地方政府捆绑在房地产上的利益过多，这使得房地产调控举步维艰，可以肯定的是，这种发展模式是不可持续的，并且会随着地产泡沫的变大而危机四伏。想要告别“骑虎难下”的形势，西班牙房地产业沉浮录值得决策层为鉴！