聚焦京沪穗 调控之下楼市新动向

　　新华网北京11月5日电（记者罗宇凡、叶锋、黄玫）随着房地产调控政策的逐渐深入，一线城市的房地产市场开始发生明显的变化。日前，记者在对北京、上海、广州等城市的房地产市场进行调研时发现，在日益严格的中央以及地方调控政策的影响之下，一线城市房地产市场的成交量、成交价格、推盘数量、土地市场均发生了显著的变化。业内人士分析认为，调控的步步深化对市场预期的影响将成为左右市场前景的重要力量。

　　北京：量价齐回落　地市遭冷遇

　　京城楼市，原本被寄予厚望的“金九银十”随着9月底调控政策的加力戛然而止。根据北京房地产交易管理网数据显示，10月，北京商品房期房住宅总成交为6894套，环比9月下降了36．1％。而比去年同期下跌幅度更是达到了41．7％。合计商品房住宅总成交为7680套，环比下调超过了37．1％。同比去年下跌幅度更是达到了45．2％。

　　更加引人关注的是，随着成交量的走低，10月京城商品房成交均价在年内首次低于2万元每平方米。从9月份的20520元每平方米，下跌至19160元每平方米。

　　“均价下跌的主要原因是部分远郊区低价项目的集中签约。”北京中原房地产三级市场研究部研究总监张大伟表示，新的调控政策其效果目前依然主要体现在需求被抑制，尚未完全传导至价格，多数楼盘的实际成交价格其实并未出现明显的调整。

　　根据北京房地产交易管理网销售数据显示：9月底新的调控政策出台后，北京新增预售的项目合计为19个，提供商品房住宅套数为7007套，而10月全月的签约套数为2731套，合计签约率为39％。在这新签约的2731套预售商品住房中，均价2万元以下的项目签约套数就达到了2227套，占总签约的81．5％，而2万元以上的项目大都不足五成的签约。八成签约集中在2万元以下项目的所谓“二八现象”更加明显，这不仅直接导致成交均价的明显下跌，而且引发了部分豪宅项目集中退房的现象。

　　“近期各地密集出台各项细则，说明政府调控房地产市场决心并未放松。短期来看，市场连续几个月的回暖势头将被压制，包括成交量有所下挫、价格上涨趋势亦会止步。”张大伟说。

　　在楼市出现量价齐跌的同时，土地市场在10月份更是显得格外冷清。根据北京土地储备管理网数据显示，9月底调控政策公布一个月以来，北京合计供应土地为22块，除了5块商业多功能地块外，其他17块土地全部为工业用地，住宅用地首次全月零成交。11月3日北京房山挂牌的两块居住项目用地，一块低价成交，一块流拍，均为进入拍卖环节。调控政策的持续发力显然已经影响到了开发企业的拿地热情。

　　上海：推盘量缩水　价格仍高企

　　在上海，10月初，业内曾预计上海将77个楼盘上市或推出新房源。结果在调控之下，推盘数大幅萎缩。中国房产信息集团的数据显示，10月份上海仅有40个楼盘推出了85．93万平方米新房源，较9月的新推房源面积降幅超过50％。

　　上海中环线内一大型楼盘开发商告诉记者，原本打算在10月黄金周期间开盘，遭遇新的调控政策之后，决定延期至10月底；目前看来，还不是好时机，决定继续推迟。目前，上海11月的预期推盘量达到了82个之多，但是实际供应究竟有多少尚难判定。

　　中国房产信息集团分析师薛建雄认为，虽然每月初统计的开盘量都会与最终实际开盘量有出入，但像10月份如此多的楼盘“爽约”，实属少见。从“9·29”的调控发力到“沪12条”，原本开始回暖的上海楼市迅速降温，市场再度陷入深度观望。开发商由于担心无法如期积累足够多的客户，贸然开盘会出现滞销，便纷纷调整原定销售策略，将上市日期延后。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，10月大量楼盘推迟上市，主要是由于各个开发商的策略不同。

　　“如果开发商想着近期赶紧出货，获取资金，那当然是新盘越快上市越好，宜早不宜迟。如果前期销售较高，资金链不那么紧迫，那还可以继续观望。选择延迟推盘的开发商，很多都是看好中长期楼市。”宋会雍说。

　　上海“网上房地产”的统计数据显示，10月上海新房成交面积达到130．46万平方米，与9月相当。但业内人士指出，10月相当一部分成交量是9月预订的购房者转签而来，随着市场的降温，11月的成交量可能出现大幅下滑，而市场的低迷也将影响到开发商的实际推盘量。

　　与北京的情况刚好相反，10月上海新房均价受到几个高价项目集中成交带动的影响，上涨了4．6％，达到22140元每平方米。

　　广州：“限购”分水岭　量跌价格涨

　　以10月15日正式出台的“限购令”为分水岭，广州10月的楼市经历了一次“前高后低”的大幅波动。

　　在10月前半段，广州房地产市场出现了“政策洼地”现象。中央在9月底再出调控政策，随后上海、深圳等其他城市先后出台房地产调控新政，在广州房管部门出招前的10多天里，房地产市场延续了9月的火热，成交量大幅上升。

　　记者从网易地产追踪阳光家缘的数据观察到，10月15日前10多天，广州房地产日均签约成交量在800－1000套之间，其中10月11日，广州房地产签约成交套数为1101套，均价为每平方米14072元。

　　10月15日“限购令”颁布后，广州房地产成交量大幅下滑。截至11月4日，广州楼市单日签约成交量均在400套以下。其中10月17日，广州房地产签约成交套数为308套，均价为每平方米8624元。

　　成交量持续低迷，但是成交价格却从10月17日起一直震荡上升。8624元成为广州限购令颁布后房地产签约价格的底部，截至11月4日，单日最高签约价格已超过每平方米15000元。

　　兴业地产体育东分公司物业顾问刘先生说，“限购令”颁布后，因为在广州只能新买一套住宅，那对于业主来说，卖一套等于少一套，业主放盘量急剧下滑。但是由于体育东附近学区房很紧俏，刚性需求的人不少，反而推高了价格。以88平方米一套的南雅苑为例，上个月放盘的价格为125万元，现在已经涨到130万元。

　　同时，城中心房屋租金也有所上调。合富置业物业顾问吴先生认为，在广州的调控政策中，提出了限制18岁未成年人不能单独购商品住房的要求。一些户口与父母在一起的年轻人开始选择转购为租。租房需求的增加会推高租金。88平方米的三房租金，已经由上个月的2600元上涨为3000元。

　　广州市民胡芬说，从今年开始就一直在看房，现在也不急了。买家观望，成交量下降了，卖家死守，价格难以下降，这就是买家与卖家的博弈。希望调控政策能够坚持下去，给老百姓一个稳定的心理预期。