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我国住房空置率并非极端不良 不应慌乱如临大敌

来源:南方周末
2010年11月05日13:53

  贫富悬殊和广泛受益的同时并存,使人们的幸福感相当不稳定。若是相对集中关注报道一下贫富差异,便很容易把愤怒撩拨到极点,而人为的置若罔闻,却又会徒增虚幻的幸福感。

  几个月前曾有报道称,“国家电网利用智能网络在全国660个城市查出一个数据,总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。”虽然随后国家电网表示,并未发布此数据,但这个来源缺失的调查结果,依然引起了持续不断的公众议论波澜。

  从媒体报道看来,民间百姓的看法和官员、学者以及房地产业内人士对此的反应似乎有很大差异:老百姓普遍相信这个数字是真的,官员则坦承根本没有官方数据,有学者甚至出来证伪,而房地产业内人士却试图说明空置的合理性。

  这样看似对立的反应,其实也合情合理,只要从利益和立场的角度就都能理解。住房空置的背后隐含重大社会意义,有必要做一番梳理,来看个清清楚楚、明明白白。

  高空置的证伪与证实

  首先来看看这个数字到底能不能被证伪。

  据报道,有学者认为,如果以每户90平方米来计算,6540万套住宅的总面积大约为58亿平方米,而据说过去20年,全国城市住房建设总面积为60亿平方米左右,这就意味着这些房子绝大部分都空着。

  这样的推论其实有问题,完全不能达到证伪的目的。就算新建总面积与空置总面积相等,也并不意味着所有新房子都是空的。可以部分新房和部分旧房同时空着。

  我们只要分析一下目前城市居民人口及家庭户数,以及众多家庭拥有不止一处房产的事实,就可以看出,6540万套住宅空置,到底可不可能。

  我国2009年的人口数为1,334,740,000,城镇人口621,860,000。城镇家庭户均人数大约2.9人。也就是说有大约2.14亿城镇家庭。即使仍按上述学者说的每户90平方米来计算,他所说的60亿平方米左右新建房也就是6600万套。这样的空置量,相对于2.14亿城镇家庭实际居住的房屋而言,空置比例达到23%。

  看起来较高,但是否有可能呢?根据2007年中国城镇住户调查,全国256个城市家庭自有一套住宅以外还有一套及以上住宅的比例为14%左右(即大约三千万家庭),此外还有租赁一套并且另外自有一套的情况。这里面有的是投资出租,有的是转卖处于空置状态,还有的用于休闲度假处于闲置状态。保守的估算,假设除了主要住宅之外的多套住宅平均为1.5套,里面有一半处于空置状态,则应该有2250万套住房空置。这样计算下来,空置比例大约为10%。

  这实际上还不包括专门的住房租赁公司和开发商待租待售的住房。在2009年宏观调控之下,开发商的房子卖不动,这样一估算,空置比例有可能达到15%。相比而言,经济大萧条的美国在2009年的空置比例是14.5%(111,344,000套住房有人居住,18,815,000套房子空置)。以上2250万套住房空置的估算也很可能太保守,但若要有6000万套住房空置,这3000万家庭平均每户要空置两套。由此可见,6540万套住宅空置的传闻,可能有些夸大,但并不能被彻底证伪。

  顺便值得一提的是,那个所谓过去20年里全国城市住房建设总面积为60亿平方米左右的说法,倒是可以被证伪的。

  据统计,仅2007和2008年全国城市商品房销售面积就分别达到5亿和4亿平方米,也就是9亿平方米。两年就销售了9亿平方米,不会20年才盖了60亿平方米吧。而且二十年前全国城镇人口不足3亿,当时城镇家庭户均人数为3.5人,也就是说城镇家庭户数不足8500万。要发展到2009年的2.14亿城镇家庭数目(即新增近1.3亿),除去城市郊区人口转化为城镇人口以外,如果只新建了6600万套住房是远远不可能成功安置如此膨胀的城镇家庭数目的。

  实际上,根据中国统计年鉴记载,城镇竣工房屋住宅面积从1995-2008年已累计将近80亿平方米,加上此前的1991-1994年和后来的2009年,总数应达100亿左右。

  如何看待空置与空置率?

  如何看待空置和空置率?先来说说空置率。相关政府官员指出,目前没有官方统计,而且对如何界定空置和计算空置率,尚未形成共识。的确,空置率是一个专业术语,与上文中使用的一般人们理解的空置比例不是一回事。例如在美国每月一次的住房空置调查中,空置率是根据出租房和自住房分别统计的,而且是根据房屋结构详细划分的,将公寓式套房和独立式住房分开来计算。其中出租房空置率的计算刨除了已经出租但尚未住进人的房子。所以,仍以2009年为例,独立式住房、两套以上连体住房和五套以上连体住房的空置率分别为9.8%、11.3%和12.3%。而相应的自住房空置率则为2.3%、8.7%和8.7%。显而易见,各项住房的空置率,其数值计算都有具体严格规定,与上文中所说的空置比例不同,而且偏低,没有一项达到上述计算中的 2009年14.5%的总体空置比例。

  虽然中国目前还没有专业计算统计的空置率数据,但依然可以通过通俗的空置比例来与美国加以比较。如上文所述,中国城镇住房的空置比例完全有可能是在10%到23%之间。虽然23%要比美国的14.5%高出许多,但若考虑到中国城镇人口流动量大的特点以及迅猛的城镇化速度(1990年城镇人口占全国总人 口 26.23%,2009年 为46.6%),似乎也并非是一个极端不良的恶性数字指标。

  诚如某些房地产业内人士所指出,空置是市场流通所必须要存在的条件,一个萝卜一个坑,就变成了绝对的静止,没有任何流通和流动可言。

  但问题恰恰在于,我国目前城镇的空置房,绝大多数并没有参与到市场流通中去,只是待价而沽的囤积而已。作为市场流通的空置房,不是多了而是少了,根本不能保障流通的顺利进行。也正是这种缺乏流通,为房价的攀升起到了推波助澜的作用。

  而由囤积导致的空置住房的背后,则是社会资源的巨大浪费和严重的分配不公。决不能因为看似与美国的14.5%的空置比例相比超出不多就视若罔闻,因为其性质与美国的截然不同。只要从14%的城镇家庭拥有余房(美国只有5%左右)这一事实就能看出重大区别。

  当然,如何应对这种局面,需要慎重考虑。在媒体相关报道中,竟会有人提到建议征收空置税,而为避免被视为空置竟然说房地产商要在空置房中保持夜间照明,只是改用较小的灯泡而已。这岂非是对能源的又一种浪费?

  空置的背后:贫富悬殊与受惠人群

  当然,对于那些有条件空置其房的家庭来说,房价的飙升为其带来了房产的巨额增值。全国商品住宅价格已从1991年的756元一平方米,突飞猛进至2008年的 3576元一平方米。但是,这同时又带来了一定的社会问题,引发贫富悬殊的增大和无房户购房困难以及租房户无力付租的普遍不满。

  当人们关注政府政策时,通常会要求受惠人群广泛并且能够照顾到弱势群体,使贫富差异不要太大。虽然这两者之间通常是一致的,但也不完全绝对如此。

  就以住房政策来说,能够在短短一二十年间,就已经使14%的城镇家庭都拥有不止一套住房,这远远超过了美国的全国水平。其发展速度惊人不说,受惠人群也不可谓之不众。相比之下,美国至今也才只有5%左右的家庭拥有不止一套住房。

  何况政策的受惠面绝不止于这15%的城镇家庭,还应包括更为广泛的通过买新房卖旧房而改善了居住条件的普通家庭。有数据表明,全国城镇人均使用面积已从1990年的8.7平方米(居住面积6.7平方米),提升到2008年的23平方米。

  当然,这种以平均值来计算的数据也会容易有误导。所以在美国这样住房资料相对完备的国家,一般都是用中间值而不是平均值来统计核算。换言之,这14%的城镇家庭当中囤而不用的空置住房,无疑大大提高了平均值的增加。普遍的家庭居住面积,绝不会是原来的三倍。但即使是原来的二倍,也已经是一个不小的增长。

  但就是这样的受惠人群范围普遍的政策,又同时明摆着是扩大了贫富差异,引发不少社会矛盾。这种贫富悬殊和广泛受益的同时并存,导致形成一种怪现象,使人们的自我感觉幸福程度不稳定。若是相对集中关注报道一下贫富差异,便很容易把愤怒撩拨到极点,而人为的置若罔闻,却又会徒增虚幻的幸福感。

  在这样的现实面前,需要更加清醒的头脑:即使受惠人群不算小或者扩大了,也不等于缩小了贫富差异,而是需要同时分别对待处理的问题。因此,一事当前,例如面对6540万套住房空置这样的突发性报道数字,不应该在慌乱中如临大敌,尽量推诿甚至迫切诋毁其存在的可能性。而是要实事求是地分析判断,公正地、综合性地评估其可能性,并挖掘其隐含的实际社会意义。

  (朱小棣为哈佛大学住房研究中心研究员,易成栋为中央财经大学副教授)

(责任编辑:news6)
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