业主受房屋新政影响退房 法院判开放商不退定金

    邵女士4月初签约购买了一套二手房，交完定金没几天，房产新政就出台了。邵家已有一套住房，再买就算二套，新政规定二套房首付不得低于50%，贷款利率不得低于基本利率的1.1倍。邵女士的预算是贷款享受7折优惠，现在折扣没了，利息涨了，她难以承受，便提出不买此房。卖房人认为邵女士违约，起诉到法院要违约金。邵女士认为合同不能履行是政策突变所致，她抓住卖房人没有及时办理解押这一瑕疵，反诉卖房人违约，并索要定金。日前，建邺法院对此案作出判决，邵女士无需支付违约金，但也不能要定金。

　　新政后贷款陡增

　　买房人吃不消不买了

　　从事广告行业的邵女士经济状况较好，住房条件也不差，并不属于那种急需买房改善居住环境的人。今年4月初，南京二手房房价疯长，邵女士抱着即使不住也可以投资增值的想法，加入了“抢”房一族，并成功抢到一套位于建邺区长虹路的二手房。4月7日，邵女士跟卖房人张先生以及中介签订了《房地产买卖中介合同》及补充协议。当天，邵女士支付3万元定金，1万元中介费。根据协议约定，张先生应于4月10日前办理解押手续，解押后七个工作日内办理产权过户手续。三方还约定，如一方违约，需向守约方支付违约金6万元。

　　合同对首付金额和贷款金额也作了约定，邵女士准备申请122万元贷款，她请银行的朋友算过了，按照7折房贷优惠，贷25年，每个月连本带息需还6540余元，两口子一起努力没问题。然而人算不如天算，就在邵女士交完定金的第二周，国务院颁发的房产新政出台。此次房产新政，其措施之严、力度之大，都被房产界认为是史上之“最”。新政涉及到贷款、首付等政策的重大调整，给包括邵女士在内的众多买房人带来了巨大冲击。邵女士家已有一套住房，再买就算第二套，按照新政，她首付金额不得低于50%，这一点咬咬牙还能做到，关键是贷款优惠取消了，她原指望贷款能享受7折优惠，现在折扣没了，利息大幅度上涨，算下来每个月要多还将近2000元，25年就是50多万！邵女士算来算去，感觉承受不起，便向中介书面提出不再购买此房。

　　卖房人打官司维权

　　索要6万元违约金

　　中介将邵女士的意思转达给卖房人张先生，张先生十分恼火，他已经办好解押手续，邵女士临时撤退，等于让他做了无用功。这还是次要的，真正的不爽在于，新政一出，南京二手房市场火速降温，虽然才十多天的工夫，部分房源已经降价千元/平方米了。因感觉市场不乐观，张先生坚决要求继续履行合同，而邵女士因无力承担贷款压力，宁愿损失定金也要毁约，双方沟通无效，张先生提起了诉讼。

　　张先生认为，邵女士在交付定金后忽然毁约，给他造成了重大的经济损失，双方在合同中既约定了违约金又约定了定金，他现在选择适用违约金条款，即退还3万元定金，但要求邵女士支付6万元违约金。

　　庭审中，邵女士不承认有违约的故意，她说，自己是真心实意想买房子，但是国务院忽然出台新政，令她措手不及，根本无法承担陡然增加的贷款，这是她无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，属于“情势变更”。

　　她当庭算了一笔账：5年以上中长期贷款的基本利率是5.94%，在国务院通知下发前，各商业银行均以利率下浮30%发放贷款，用建行的贷款计算，122万元本金还款期限为25年，采取等额本息还款法，利率为4.158%，每月应付利息为2479.85元，本息加在一起6546.51元，应还款总额共计1963955.43元。而政策出台后，基准利率上浮至1.1倍，计为年利率6.534%，每月归还利息4196.79元，连本带息8263.46元，累计应还款总额为2479039.66元。如此一来，每个月要多还1700余元，25年就是51万！“这个金额实在比我们预算的高太多了，我跟老公都是普通白领，一个月还8200多元，我们实在吃不消！”邵女士认为，买房人无力承担政策调控的后果时，有权提出解约，并且无需支付违约金。

　　案件审理过程中，邵女士也跟卖房人张先生较起真来，合同约定张先生应于4月10日前办理解押手续，但其拖了一周才去办，邵女士抓住这一瑕疵，反诉其违约，并索要6万元违约金。

　　法院认为不属违约

　　但卖房人可以扣留定金

　　一起因房产新政引发的纠纷，买卖双方都指责对方违约，法官的天平会偏向谁？日前，南京建邺法院对此案作出一审判决。法官认为，双方均不构成违约。买房人邵女士在签约当天支付了3万元定金，足见其有履行合同的诚意，其提出解约，是因为4月17日国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，该通知对其履行合同义务有重大影响，并且是其在订立合同时所不能预见的，显然，其决定不再购房是有正当理由的，不属于违约。卖房人张先生虽然没有在合同约定的时间内办理解押手续，但这只是小瑕疵，如果双方有意继续按约履行，完全可以实现合同目的，并不会直接造成合同履行不成的后果，所以也不属于违约。

　　那么卖房人张先生要不要返还定金呢？法官认为，无需返还。根据《合同法》的精神，定金是买方对履行合同义务进行的担保，只要买方未能履约，不管是出于客观原因还是出于主观原因，卖方都有权扣留定金。因此判决邵女士无权要求张先生返还3万元定金。

　　中苑 陈珊珊