来源：中国经济周刊
商业地产，春天来了？
《中国经济周刊》记者 郭芳 邹锡兰|北京、广东报道
突然之间，商业地产火了。
近期，几乎所有的大型房企都在大规模提高商业地产在战略布局中的比例：年初以来，一直专注于住宅地产的万科，在商业地产领域的布局既覆盖了一线城市，又涵盖了沿海三线城市和内陆区域中心城市；保利计划将商业地产的投资比例逐步增大到总投资的30%；富力地产宣布，2011年将在全国开业16家富力旗下酒店……龙湖地产、恒大地产、金地集团等纷纷抢滩商业地产，华润万家、广百等零售商也由商业切入商业地产，规模堪称史无前例。
在过去的那些年，商业地产一直受政策影响很少，既没有得到政策的鼓励，当然目前也不会受到政策的压制。商业地产正在成为楼市调控新政的受益者。“地产+商业”模式重新引起国内开发商的关注。
就在二次调控新政刚好满月的那一天，11月1日，首创集团主导的由世界知名品牌折扣店组成的大型休闲体验式购物中心奥特莱斯项目在佛山三水举行。首创在佛山三水城乡结合处的奥特莱斯项目已经动工——在全国，已经有三个项目开工，投资规模将达上百亿元。
在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，商业地产开发正呈现向二、三线城市蔓延的趋势。
11月1日，在三水奥特莱斯项目新闻发布会的现场，来自山西大同、河南郑州、广西桂林、辽宁铁岭等许多二、三线城市的政府官员率队出席。毫无疑问，这种“地产+商业”的地产模式正在受到地方政府的欢迎，因为不仅可以带来大量的就业岗位，亦能带来持续的巨额的税收。当然，开发商则可通过此种模式低价获得大量的土地资源。
正当处于最严厉宏观调控政策之下的开发商忧愁中国地产业何去何从的时候，商业地产模式或许提供了一种出路和可能。
嘉宾
任志强 华远集团总裁
秦 虹 住房和城乡建设部政策研究中心副主任
朱中一 中国房地产协会常务副会长
邹益民 平安物业投资管理有限公司董事长
为什么商业地产突然那么火，机会来了吗？
秦虹：现在大家都说住宅市场受到了影响，商业地产发展的机会就来了。坦率地讲，商业地产今年的表现的确非常好。
今年1—9月份，非住宅物业销售额的增长速度是住宅物业的6倍，销售面积的增长速度是住宅物业的5倍。杭州提出了10年建100座城市综合体的规划，成都正在建66个城市综合体，无锡提出三年要兴建30个城市综合体的规划。
商业地产发展一方面符合居民消费结构升级、收入提高的需求，另一方面商业地产相比住宅物业，更受地方政府的欢迎。因为住宅物业对地方政府来说是一次性的收入，但商业地产将会为地方政府带来持续性的税收、就业。
任志强：也许在宏观调控下，每个开发商都在发愁，地产事业何去何从？首创的奥特莱斯项目或许为我们创造了好的榜样。
早期的城市规划中，常常将几种需求隔离，例如北京有一个数百万的小区内没有医院、购物中心、娱乐中心和体育中心，导致人们通过交通到其他的地区消费和游玩。
现在面临的是各种需求同时存在的问题，需要寻找一种方式将各种需求结合在一个范围之内。
在城市的结合部和郊区有综合体改变功能的分化，用商业、休闲、生活配套、就业以及生活服务和居住的功能，通过15分钟的半径满足各种各样的需求，既解决了城市化人口转移的问题，又减轻了人口过渡集中和城市核心区的矛盾，还可以平衡城市基础设施和配套资源之间的差距，形成城市群的集中效应。
因此十二五规划的建议中提出，城市群分担大城市人口过重集中的矛盾，缓解城市化过程中房价过大，人口压力过大，交通拥挤以及自然资源分配不平衡的矛盾。这样既可以拉动地区的经济发展，也可以用城乡结合的集中消费方式带动和创造就业，创造更舒适的条件。
邹益民：为什么大家这么愿意去做商业地产？因为商业地产有商业地产的魅力。首先，中央这么多次的宏观调控，每次都针对的是住宅市场。
其次，做商业地产可以分享到资产升值这个时段所带来的丰厚利润。总的来讲，房地产的升值其实最主要的还是土地的升值。在土地上面所附着的建筑物也有升值的空间，但相对来讲，土地升值这块空间要更大。
做商业地产还有一个好处：买商业用地，当然也要招拍挂，但是可能因为政府希望你做这些东西，所以你就可能跟政府谈到一个比较好的地价。相对来讲，商业地产的地价最起码比住宅的更有吸引力。
第三，城市化带来需求。城市化过程中，我们做了很多住宅，改善了很多老百姓居住的要求，但是有很多城市，特别二三线城市对商业的需求，特别是商场的需求，还是蛮大的。
第四，上市公司对业绩的需求。上市公司如果纯粹住宅开发，因为销售存在比较大的波动性，今天房地产一调控，肯定价格就下来了，销售量也下去了，利润波动就出来了。但是假如你有一部分商业地产的话，你就能通过商业地产打底，给你一个很好的平衡，所以利润波幅就不会显得太大。
商业地产未来有多大空间？
任志强：十二五规划的建议中，第一条不是投资，也不是外需，而是扩大内需。大家充分地认识到外部经济不如以前了。建议提出，将中国的消费提升到世界前列的地位。如果说现在中国的消费占世界消费总量的5.4%，未来10年内将中国的消费提升到16%，也就是说，每五年翻一番，这样我们就会成为世界最大的消费国。这就需要在未来的五年规划中提供消费的模式，商业地产就是一种将生活和消费相结合的模式。
秦虹：中国目前处于一个非常好的发展机遇，也产生了商业地产的高端需求所带来的发展。当一个城市规模很小的时候，简单的商业业态就可以满足这个需求；当一个城市很大的时候，就要依靠复杂的商业态势才能满足需求。商业圈也一样，必须要有酒店、高端写字楼，专业化的服务，不仅仅是简单的服务。
商业地产火爆的背后，应注意什么？
秦虹：做商业地产的难度非常大，不是每个企业都能做商业地产。商业地产能否取得投资的成功，不仅仅是把房子盖好，重要的是后期的业态。建了大的商场，建了五星级的酒店，但后期的管理队伍才决定了商业地产能否真正取得成功，商业地产对专业化、人才的要求难度是非常大的。
邹益民：做商业地产要考虑的重要因素是，商业地产难以变现可能会压断资金链。做住宅，如果市场不好，本打算卖1万块的楼，你卖5000块钱，肯定可以卖出去。但是商业地产，当经济处于不好的情况下，你半价不见得能够卖出去。
第二个风险，做商业地产同样要考虑一窝蜂问题。大家一窝蜂来做住宅，过一段时间就消化掉了。如果一个二级城市、三级城市一下子出现几十个商场、几十栋写字楼，那会是一个非常可怕的事情。写字楼和商场的消化是需要很长的时间。上个世纪90年代中期有些城市所做的写字楼，现在还没有被吸收完。
朱中一：在新进入一种地产业态时，务必要结合自身的实际，减少盲目性。开发商业地产要注意的是，一些城市商业布局不合理；一些商家业态雷同，效益不高；一些大城市高档的商业地产项目偏多，而贴近百姓的社区商业网点不足。所以，各地在发展商业地产时，一定要精心规划，稳步推进。
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