房地产市场调控必须走法制化之路

本期撰稿人乔新生

　　国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知出台之后，重庆、上海制定了房产税具体实施细则，进一步明确了房产税的征收对象和实施办法。这是我国房地产市场宏观调控法制化的标志性事件。

　　上世纪90年代末期，为了解决我国居民住房问题，中央政府作出了发展房地产市场的决定。事实证明，房地产市场的建立不仅有利于资源的市场化配置，而且可以在一定程度上满足居民的住房消费需求。然而，进入本世纪之后，房地产市场发展出现了过热的势头，一些城市房地产市场价格居高不下，普通居民难以承受。在这种情况下，中央制定了一系列房地产宏观调控措施，试图运用行政手段解决房地产市场发展中存在的问题。现在看来，不同时期制定的房地产宏观调控政策，虽然在一定阶段稳定了房地产市场价格，但由于这些房地产宏观调控政策停留在行政层面，因而当经济发展面临困难的时候，一些地方就放松了管制，房地产市场价格反弹现象普遍出现。

　　此次国务院颁布的进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，明确了房地产宏观调控的目标，强化了地方政府在房地产宏观调控方面的责任，提出了以征收房产税为手段的调控措施。这是我国房地产市场宏观调控走向法制化的良好开端。

　　强调房地产宏观调控的法制化，不是排斥市场经济配置资源的作用，更不是虚化政府的行政调控手段。而是强调房地产宏观调控必须给社会各界以合理的预期，使房地产宏观调控具有稳定性、强制性和可操作性。人们注意到，以往房地产宏观调控政策出台之后，社会各界反应不一，房地产宏观调控的效果往往很快就被消解掉。之所以会出现这种情况，就是因为房地产宏观调控政策缺乏稳定性，不具有法律约束力，也没有实际可操作性。此次重庆、上海制定地方政府规章实施房产税改革，有效地解决了房地产宏观调控的可操作性问题。这是我国房地产市场宏观调控理性化的具体表现。

　　当然，房产税制度的颁布实施，不可能产生立竿见影的效果。房地产承载着中国人传统的家国梦想，反映了市场经济条件下多元化主体相互博弈的现状，折射出中央政府与地方政府之间财政分配关系，也在一定程度上体现了我国未来改革开放的政策走向。因此，我们一方面要对各级地方政府出台的房产税法规给予充分肯定，另一方面也提醒决策者高度注意，在社会转型时期必须充分考虑到不同阶层、不同群体的切身利益，在制定有关房地产宏观调控制度的时候，兼顾各方面的利益诉求。

　　同时，全国人大常委会应当尽快在总结各地房产税立法经验的基础上，出台全国性的法律。因为这样做既可以在更高的层次平衡各方面的利益关系；同时也可以防止一些地方政府急功近利，征收房产税与民争利，变相增加居民的负担。

　　全国人大常委会在制定房产税法时，必须充分考虑到各地生产力发展的情况，充分照顾到不同地区居民对房地产的实际需求，在充分保护公民财产权利和困难群体利益的同时，逐步建立一个稳定而有差别的房地产市场体系。

　　当前我国在房地产市场调控领域已经出台了一系列法律规范，初步形成了房地产法律体系。但我们还必须意识到，在房地产宏观调控方面，仍然缺乏基本的法律规范，无论是土地管理法、城市房地产管理法，还是物权法，都没有从完善住房公共产品供给方面制定具体的法律规范，立法部门应当制定住房保障法，把住房作为基本的公共产品，明确政府在住房保障方面的责任。只有这样，才能实现居者有其屋的梦想，也只有这样，才能建立更加稳定和健康的房地产市场。