上海房产税遇“难题” 子女购新房免税或需承诺

市民在上海浦东房地产交易中心进行交易咨询

　　　□晚报记者 杨冬 报道

　　“怎么样才算是 ‘首次购房’，不用缴纳房产税？”、“人均60平方米的免税住房面积，是看户籍人数，还是看产权证人数？ ”、“如果买房给子女结婚，交易时须出示结婚证明吗？ ”……刚刚过去的这个双休日，是上海房产税试点征收后的首个周末。记者前昨两日在实地采访中了解到，各区房地产交易中心的咨询柜台前均聚拢了不少前来 “求解”的市民，不少小概率的特殊案例甚至把工作人员都给“考倒”了。不少市民、专家疾呼，希望有关部门尽快出台房产税的执行细则。

　　→ 问题1

　　首购、首套尺度不一？

　　在上海市人民政府27日印发的《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》（以下简称《暂行办法》）中，房产税的征收对象包括两类，其中之一，便是“本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）”。

　　部分上海市民提出，从政策面上理解，对于拥有本市户籍的居民家庭而言，此次上海房产税试点，征的是“新购房”，且是二套以上。也就是说，如果购房者之前名下没有任何房产，若在27日后购房，便属于 “首次购房”，不在房产税征收之列。

　　也有市民提出疑问：“如果我原先已有一套房产，我先把它卖了，再买，这样还依旧算‘首次购房’吗？需要缴纳房产税吗？ ”有关专家在接受采访时回应：卖出原有房产，意味其名下的存量住房已被 “清空”，住房套数为“零”，再买房可视作“首次购房”。但这一“首次购房”与“首套房”不是同一概念，后者会在银行贷款成数和利率批复、公积金贷款金额审批、交易中心过户审核时遇到，且认定更严格。

　　具体而言，“先卖后买”即便可算作是“首购”（且之前房产为名下唯一住房），免征房产税，但“首套房”必须“认房又认贷”，即不光看名下的房产套数，还要看之前的贷款购房记录，在调控政策偏紧的当下，哪一项高则优先选取哪一项作“基准”。

　　有关专家表示，“首购”、“首套”虽说不是一个层面、一个性质的事情，但由于字面相近，一些购房者或许弄不明白两者的评定依据、执行尺度，极易混淆。

　　→ 问题2

　　不断迁“人头”能摊薄人均？

　　《暂行办法》规定，上海版房产税试点有“人均60平方米的免税住房面积”，绝大多数前来咨询的市民都把问题集中在这60平方米上，询问自己的“人均”该如何计算，怎样算才最正确、最合理，甚至有没有可能“避”开方案而达到免征的目的。

　　一位市民问：“‘人均’住房面积，看户籍人数，还是产权证人数？ ”如果是按产权证上人数，如果一对夫妻与一方父母同住一套住房，产权证上只有儿子名字，那计算“人均”住房面积的时候，是该除以2还是除以4？如果除以2，难道就意味着其父母的人均住房面积为“零”？

　　该市民同时列举了另一种情况：如果按户籍人数计算，户口本上有多少“人头”，就除以多少，这是否合理？要是把叔叔、婶婶这些亲戚统统迁进来，是否能达到摊薄“人均”的目的了？

　　专家表示，《暂行办法》明确规定，“本市开展对部分个人住房征收房产税试点，将居民家庭规定为：包括夫妻双方及其未成年子女”，这即意味着，房产税征收以“居民家庭”为单位。上述市民所述案例比较特殊，但也并不是没有可能。但可以肯定的是，人均住房面积计算，是以产权证上的名字作为基数作摊薄，而非户口簿上所有人，只是一味地“迁户口”并不能解决房产税征收的问题。

　　该专家还补充，上述案例中，还遗留有争议点，即如若父母、子女在同一套住房的产权证上均各有一个名字（即只有2个名字），按照《暂行规定》的要求，父母、子女所组成的家庭不能视作同一“居民家庭”，在具体执行时该如何区分，计算人均住房面积时该用房屋总面积除以多少，除以哪一方“居民家庭”，目前仍存在“盲区”，有待细则的进一步出台、解释、说明。

　　→ 问题3

　　为子女购房要提供结婚证明？

　　《暂行办法》特地就婚姻购房是否会与房产税 “不期而遇”作出专门说明，“对本市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而首次新购、且属该子女家庭唯一住房，暂免征收房产税”。

　　消息一出，不少“80后”父母赶赴交易中心，为自家子女咨询政策，最关注的莫过于“为子女买房，要想免征房产税，必然用于其结婚，那是不是在买房时得提供结婚证？ ”

　　据了解，不少家庭，尤其是一些动迁配套房家庭，为了多拿点补偿费用，把自己的子女名字加入住房产权证中，如今，子女还未开始真正意义购房，便已经是“有房一族”。那原有的这一套颇有些“强加”意味的住房，其套数、面积究竟算还是不算？

　　对此，专家解释，家有“小囡”初次购房，立马就“被二套”、“被三套”，甚至是“被多套”的情况之前也发生过。但《暂行办法》中明确，“婚房”要想顺利“避”开房产税，必然得满足两项条件：子女要成年，为新购；原有住房为该子女家庭唯一住房。只有满足上述条件，子女方能“了无牵挂”地购买属于自己的婚房。

　　对于此次上海房产税征收试点而言，明确要想“既往不咎”，就是要用于“婚姻”等原因。一般说来，依照之前惯例，购房者无需在购房环节就出示结婚证明，而是签署一份承诺书，承诺本人此次购房用于婚房。但目前房产税试点尚未出“磨合期”，因而，房地产交易机构如何操作这一细节问题，还有待观察。

　　→ 问题4

　　与朋友合购房如何算税收？

　　“如果我与朋友合买一套新房，房产税怎么征才对？”有市民将这一出现概率不大不小的问题提给了房地产交易中心负责咨询的工作人员，其用意在于，探明“居民家庭”以外的自然人一旦有合购行为，其责任、义务，尤其是在房产税缴纳比例问题上，该如何妥善解决。

　　该市民首先提出自己的解决方案：

　　方案一：按首付比例来定产权比例，进而定房产税征收比例。即，甲、乙双方共同出资购买一套300万元的房子，首付200万元，这200万元首付款中，甲出75%，150万元，乙出25%，50万元。按惯例，合购房屋的产权比例也应当相应地为3：1，由双方通过书面协议划定。延伸到房产税征收上，假设甲、乙双方共同出资合购的这一套新购房屋是“应税住房”，那每年承担房产税缴纳的比例也应为3：1。

　　方案二：无论甲、乙双方各自首付成数、比例几何，到最后计算房产税分摊的时候，都“一刀切”，实行“对等制”、“平均制”分摊，即1：1。 “家庭范围之外的人员共有情形下如何计算人均面积分摊，进而延伸到房产税承担比例，《暂行办法》中没有进一步明确，有待细则跟进与说明。”有关专家这样说。

　　→ 问题5

　　特殊性质房产交易如何界定？

　　根据《暂行办法》，要被征收房产税的“应税住房”包含两类：一是“本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房 （包括新购的二手存量住房和新建商品住房）”。

　　有市民针对新购住房的性质提出疑问：“我如果买的是动迁配套商品房，甚至是经适房性质的保障性住房，那是否应算作‘应税住房’？ ”此外，有市民询问，类似售后公房这样的特殊性质房子，产证上虽有名字，但只有使用权，而非拥有权，那售后公房面积是否也要平摊计入人均住房面积中？

　　甚至有网友提出，如果就连保障性住房也要征收房产税，像目前正在试点申购的经适房，绝大多数均为有限产权，即由经适房购房家庭与政府按照一定比例共同出资购得，“那不是就意味着经适房家庭在缴纳房产税的同时，政府也要承担房产税的缴纳？ ”

　　有关专家表示，依照《暂行办法》精神，房产税方案的试点旨在“引导居民合理住房消费，促进节约集约用地”，房产税改革试点征收的收入将 “用于保障性住房建设等方面的支出”，加之《暂行办法》明确，“应税住房”包括新购二手存量住房和新建商品住房，因而，动迁房、经适房等保障房属于被政府大力提倡并强加保护的一类住宅产品，并不在房产税的征收之列。

　　专家指出，售后公房、动迁房及配套商品房、经适房等均属于特殊性质的住房，要么使用受限，要么交易受限，要么产权有限，以上三种房屋在购买、转让、交易中究竟会不会被房产税波及，这一问题还有待于实践检验。