多城市出限购令卖房量大减 房价或在二季度触底

　　截至2月20日，已有多个城市出台包括限购细则在内的一系列措施落实楼市调控“国八条”。专家认为，限购政策将在更多城市实施，严格执行“限购令”的城市全年交易量同比将萎缩两到三成，全国整体成交量或降一成左右，房价存在下调的压力，但全线大幅降价的情况难以出现。

　　多城市成交量下降

　　截至目前，全国已有北京、上海、广州、南京、青岛、济南、成都、南宁、贵阳和长春等多个城市陆续推出各种版本的楼市“限购令”。市场各方陷入新一轮观望，部分热点城市成交量出现较大幅度下滑。

　　以北京为例，据北京市房地产交易管理网及伟业我爱我家的统计数据，楼市调控细则执行首日(17日)，住宅市场网签总量与前一日相比暴跌近九成。北京中原预测，预计2月市场总网签不足万套，相比1月份的23478套下调6成。

　　据上海永庆房屋研展部统计，2月上半月上海全市成交一手住宅487套，成交量环比１月下半月的4479套，跌幅达89％，一手住宅成交均价环比下跌7％至21220元∕㎡。

　　据中原地产统计，北京、上海、广州、深圳、天津五大城市的二手房门店新增客源和盘源数量2月以来都大幅度下降，业主开始惜售，购房客户开始观望。该机构预计，五大城市二手住宅2月市场的成交量可能仅达到1月的两成水平。

　　房价或在二季度触底

　　据中金公司则估算，若全国有40个大中城市采取全市范围限购方案，全国成交量将下降18％，考虑到部分城市仅针对主城区限购，和政策执行过程中会打折扣及市场规模继续增长，实际影响可能低于上述预期，预计2011年全国商品住宅销售面积下降10％，其中一线城市约下降1／3，二线城市约下降1／4。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，“限购令”主要是抑制投资投机需求，而在紧缩的信贷政策下，开发商资金压力会越来越大，降价回笼资金是他们的必然选择。

　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭称，目前的调控政策已“阶段性见底”，接下来购房者要观望一段时间，预计2－3月间各地商品住宅成交量将持续低迷，最快房价在二季度会触底，同比增幅将出现负增长。

　　购房成本越来越高

　　新春伊始，楼市调控政策更趋严厉，买房成本也越来越高。

　　自2月9日起中国人民银行再次上调人民币存贷款利率，这也是过去4个月来第三次加息，而给购房者传递的信息是未来还款压力还会继续增加。另外，春节后个人住房贷款业务也已全面收紧，尽管各大银行没有明确宣布取消首套房贷“85折”优惠利率，但在实际办理中已很难申请到。

　　据测算，在连续加息三次后，5年期以上贷款利率由5.94％提高至6.60％，优惠利率再取消，贷款成本的增加更为明显。以20年期100万元等额本息的房贷为例，按8.5折优惠利率计算，三次加息后月均还款额由6626.66元提高至6941.15元，每月还款额增加314.49元；按基准利率计算，三次加息后月均还款额由7129.74元增加至7514.72元，每月增加384.98元。而按现行贷款利率计算，房贷利率8.5折优惠和基准利率间，每月还款额相差573.57元。现在贷款比四个月前贷款月供要多出八九百元。

　　杨红旭认为，以每月增加的贷款计算，取消“85折”优惠利率对购房者来说相当于又上调了4次贷款利率，一次性加息100个基点。利率优惠取消和持续加息，二者叠加大幅增加了购房成本，由此必然抑制部分首次置业需求。在严格的“限购令”、“限贷令”下，投资投机需求将被有效抑制，若自住需求也遭抑制，可能会导致今年上半年楼市出现异常低迷的情况。

　　综合新华网、经济参考报

　　限购令实施，房价面临下行压力。 新华社发