首套房贷优惠几乎消失 提前还款或可省点钱

　　贷款收紧的氛围越来越浓，眼下的南京城里，已经很难找到首套房优惠利率，银行基本上都执行了基准利率。要想在房贷上省钱，真不是件容易事儿。

　　房贷优惠利率几乎消失

　　记者从银行了解到，工、农、建、交、招、光大、兴业、江苏银行等，目前首套住房实行基准利率，首付3成；二套房利率上浮10%，首付6成。中行工作人员则表示，目前首套房办到基准利率也没有以前容易了，对客户有一定的要求，比如客户在该行购买了金融产品等，能最低享受到基准利率。而在该行没有理财业务的普通客户，则可能要在基准利率上再上浮一点。

　　而此前，江苏银行对首套房有8.5折的优惠利率，但记者昨日从该行了解到，本周起也已经执行首套房基准利率。这样一来，南京的银行对首套房贷款基本上就没有什么优惠了。

　　此外，部分银行以往推出的“气球贷”“存抵贷”等升息房贷产品，如今也面临尴尬境地，因为房贷额度的紧张，也波及了这些产品，同样会存在无钱可放的局面。

　　能用公积金尽量用公积金贷款

　　经过兔年首次加息后，5年以上的贷款，商业贷款基准利率为6.6%，公积金贷款利率为4.5%，两者相差2.1个百分点。随着首套房贷款优惠消失，公积金贷款利率相比之下又表现出非常明显的优势。

　　以贷款40万元，贷款期限20年为例，采用公积金贷款，贷款利率为4.5%，则月供2531元，共计利息207343元。而同样贷额和贷期的商业贷款，月供为3006元，利息合计321413元。两者的月供相差近500元，支付的利息成本相差近12万元。

　　而且，目前公积金执行的贷款政策仍为“二次停贷”，也就是说，贷过公积金的不能再贷，没贷过公积金的三套房以内的可以贷。因此，对于办理过商业贷款(没有使用公积金)购买了第一套住房，想再贷款买第二套住房改善居住条件的，则可以使用公积金贷款。

　　等额本金还款比等额本息省钱

　　目前，各家银行在房贷还款方式上都设有两种选择——等额本金还贷、等额本息还贷。相比较而言，前者比后者节省利息支出。

　　以贷款100万元、贷款期限20年，利率为基准利率6.6%为例，如果用等额本金还款法，第一个月还款最多，达9460元，但往后则由于本金的减少而利息不断减少，月还款金额递减，共支付利息662750元。如果用等额本息还款法，则每月固定还款7515元，共支付利息803533元。等额本息方式比等额本金方式多还近14万元利息。这是由于，等额本金还款法的性质为提前还款、冲抵本金，因而节省利息。等额本息还款法则分摊了贷款者的还款压力，但没有前者省钱。

　　提前还贷首选缩短期限

　　最省钱的办法莫过于提前还款。但需要注意的是，提前还款也讲究技巧。

　　决定还贷的市民一定要弄清“部分提前还贷”的两种方式。如果想减少月还款额、还贷时间不变，应用“减少每月还款额”，希望今后每月有闲钱投资(如“基金定投”)的市民可以选择这种方式。如果市民想尽快不做“房奴”，就不妨选择“缩短还贷期限”。按照“利随本清”原则，支出的总利息也会比前一种方式少。因为，银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。

　　此外，提前还贷之前要算好账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，或采用本金不变剩余还款利息逐月递减，且月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。(李幂) (来源：新华报业网)