京穗等多地房地产市场降温 业内人称可能现拐点

近期，全国房地产市场开始出现逐渐降温的态势。罗莎琳 摄

广州新政细则规定首次置业者可买两套住房，被喻为“温柔一刀”。 徐凤 摄

　　在“限购令”如狂风般席卷多城、一手房成交量下滑的态势下，房地产市场现新拐点的说法再次浮出水面。据了解，目前全国范围内实施“限购令”的县市已超过30个。

　　从限购后各城市的情况来看，全国房地产市场开始出现逐渐降温的态势。不少业内人士认为，在限购令持续加码下，房地产市场不排除会出现新拐点。

　　本版撰文 信息时报记者 徐凤

　　现状：限购旋风席卷 多地成交下滑

　　新“国八条”出台后，各限购城市的执行细则正在密集落地。目前，北京、广州、上海、南京、成都、太原、哈尔滨、南宁和贵阳等城市已出台调控细则。除此以外，2月22日，无锡也出台限购令，这是全国首个地级市限购令。

　　在“限购令”的重压下，北京、广州等地的房地产市场开始有所降温。2月广州楼市成交出现“腰斩”，房产数据中心根据阳光家缘实时网签数据统计显示，2月1日～2月28日，广州市(十区二县)网签成交4200套，比上月的8867套大幅减少52.63%，同比则增长19%；网签销售面积为51.78万平方米，环比上月的103.60万平方米减少50.02%，同比上涨31%，这意味着与1月相比，广州一手住宅成交几乎“腰斩”。

　　另据数据显示，在价格方面，2月广州市(十区二县)网签成交均价约为12157元/平方米，环比上月的12225元/平方米微降0.56%，但同比涨幅依然达18.58%。另据记者踩盘的情况来看，广州中心城区不少楼盘开始采取降价促销的措施，来吸引购房者。

　　而北京市房地产交易管理网及伟业我爱我家的统计数据则显示：限购首日(2月17日)，北京新建商品房网签总量为141套，相比前一日下跌了84.07%；全市二手住宅网签总量为248套，相比前一交易日大跌87.94%，北京楼市住宅市场总体网签量与新政细则执行前的最后一个交易日(16日)相比暴跌了86.78%。

　　而上海方面，也有多个楼盘开始变相促销。据搜房网提供的数据，近期上海多个项目陆续推出降价促销措施，其中最高降幅达3000元/平方米。位于闸北的“虹桥1号”部分2楼房源已推出降价3000元/平方米的优惠；位于松江的“同润菲诗艾伦”，精装房源优惠1500元/平方米，毛坯房源总价优惠3万元。

　　预测：首次置业占主流 或现大幅促销

　　在采访过程中，不少业内专家表示，在“限购令”持续加码下，多个城市的成交量开始呈现下滑的态势，不排除房地产市场会出现房价下滑的态势，楼市新拐点或将来到。

　　满堂红研究中心高级经理周峰认为，限购实际上是限制有能力买房的客户入市，缺少了这批实客，市场上的购买力肯定大打折扣，再加上信贷的收紧，累积的作用力确实对楼市影响很大。满堂红市场研究中心主任沈锐培同时认为，今年楼市成交量萎缩难以避免，过热的市场会因政策限制而降温。限购这种行政干预对市场的影响还是会相当大，像广州限购直接影响的是改善型及投资型买家，这部分购买力估计占到广州楼市的20%～30%，未来市场将以首次置业者为主，而这部分买家同样受到利率优惠取消、首付增加、利率上调等因素的影响。

　　合富置业首席分析师龙斌认为，限购短期内会影响各个城市的交易量，购房者出现观望，一些不符合条件的购房者则退出市场。“楼价方面，我认为在当前条件下，房地产市场整体会比较稳定，但也不排除部分供应集中的区域会出现大幅度促销的现象。”

　　地产经济学家邓浩志认为，从一二轮调控后的市场情况看，第三轮调控估计也会经历3个月左右的观望期，期间市场成交量会急剧萎缩，楼市小拐点或会出现，“因为此次第三轮调控的力度太强了，房地产市场可能会受重挫。”

　　专家观点PK

　　正方 均价下滑或是拐点来临前兆

　　资深房产专家韩世同认为，从本轮房产调控来看，力度前所未有，这不仅改变了开发商的预期，还对潜在购房者产生较大的影响。从近期广州的一手房市场来看，成交量和成交均价都有下滑的迹象，“有人认为，成交均价下滑，是因为郊区成交量放大、中心区成交缩量所导致，并没有存在实质性降价。但我个人认为，这种成交结构的转变对楼市也会产生较大的影响。从某种意义上讲，这种转变可能是房价进行实质性下滑的的前兆。”

　　韩世同分析，“限购令”出台后，从各个区域的楼市表现来看，一些大盘确实采取了优惠促销的方式，个别楼盘甚至推出了更加优惠的单位，这种间接降价行为恰好是政策发生效果的表现，“房价下滑、楼市下拐，在我看来是件好事情。但要注意的是，房价一定要稳定地下滑，只要不出现大幅度下滑就是正常现象。毕竟政策的本质不是过分打压楼市，而是稳定楼市。”

　　反方 近期会否迎来拐点还很难说

　　地产经济学家邓浩志则认为，楼市会否迎来拐点还很难说，目前市场上的供求矛盾仍比较突出，这也是一二轮调控失败的主要原因。但比较肯定的是，中央对调控高房价的态度比较强硬，如果此次效果仍没有达到预期，更猛烈的调控一定会再来，“拐点能否来到，起码要到五一前后才能看出苗头。”

　　广东省流通业商会执行会长黄文杰认为，目前成交量的下降只属于买卖双方的观望期，楼价并没有出现明显的下降。楼价后期走势暂时还不明朗，买家当然期待楼价会下降，而卖家则大多坚信价格会稳中有升。正是买卖双方对楼价未来走势判断的差异，才直接导致目前楼价走稳、成交下降的情况。从更长时期来看，由于政府卖地成交成本的上升，以及各种原材料及人力成本的上升，楼价理应呈现稳中有升的态势，但估计涨势没有过去两年那么迅猛，“我认为，短期内仍属于观望期，楼价不会出现明显下降。除非政府再推出严控措施，或者开发商出现明显的资金瓶颈。”

　　记者观察

　　“双数魔咒”有望被打破

　　纵观近10年的广州楼市不难发现，量价暴涨的年份分别是2003年、2005年、2007年、2009年，期间的双数年份不是楼价停止上涨，就是政策频繁出台迫使楼价下降。这种逢双数楼价就下降的现象，被业内人士称为广州楼市的“双数魔咒”。

　　2003年，广州楼价迅速上涨，猛升逾六成；紧接着2004年步入调整期，停止上涨的步伐；但跨入2005年，楼市积累的能量再度爆发，广州房价大涨逾10%。经过一年的搁浅后，进入2007年，广州楼价再次进入疯狂期；直到2008年，房价才得以遏制；但没想到2009年广州房价再次回升；到了2010年，政府再次拿起调控的大旗，于4月出台了一系列被喻为“史上最严厉”的政策。

　　然而，更让人想不到的是，这种“双数魔咒”在2010年戛然而止，房价不仅没有下降，反而破天荒地在被喻为“史上最严厉”的政策下蹭蹭向上涨。很多人惊呼，难道笼罩在广州楼市上空的“双数魔咒”就这样被打破了？

　　迈进2011年单数年，本来应该是量价暴涨的年份，在开年后，被“限购”政策当头一棒，成交量呈现大幅下滑的态势；尤其是2月，一手房成交下滑逾五成，成交均价也有略微下滑的现象。近一两周来，遏制房价继续上涨的政策频繁出台，在这种情况下，今年楼价会不会延续近10年来“逢单就涨”的“魔咒”，还真无法预测。只能说，如果遏制房价的政策持续频繁出台，笼罩在广州房地产上空的“双数魔咒”或许有可能被打破。

　　不管“双数魔咒”能不能被打破，对不急于购房的潜在购房者来说，可先观望一段时间。当然，对有着迫切住房需求的也可以出手，但不要盲目买房，要根据自身实际需求，同时还要向开发商争取更多的优惠。实在买不起，也可在中心区淘个二手房，或者转向郊区淘套一手房，也是不错的选择。