限购令可否让楼市“退烧”？

　　自新“国八条”出台后，太原市快速跟进出台限购令，其中明确家庭拥有房屋套数、购房人户籍要求等举措的严控力度空前。此时，高烧的楼市，如临寒风，充满变数。面对这一轮政策性调控，省城楼市能否朝着降温的预期前行？

　　
　　1月11日，根据国家住建部要求，太原市迅速推行限购令。2月19日，限购令出台实施细则，11条内容被指看齐“国八条”。但是，与北京、上海等一线城市引发激烈争辩的现象不同，太原似乎显得相对平静。

　　限购令究竟能给楼市带来怎样的影响？目前业界人士看法不一，但遏制房价过快上涨的目标非常明确。2月，太原市商品房成交1082套，环比下降46.2%，成交面积13.29万平方米，环比下降50.8%，成交额7.5亿元，环比下降63%。从数据来看，环比下降幅度加大，成交量明显萎缩。一时间，多方声音认为限购令在起作用。

　　刘小刚，太原一家房地产企业的销售负责人，春节前后是他工作最为轻松的时间。对于太原市限购令细则的出台，他是闲暇中从报纸上看到的。当看到一些媒体乐观地认为1月至2月商品房成交量下降是受限购令影响时，他觉得未免有些夸大。

　　“每年1月至2月，都是太原市商品房销售的淡季，这是我多年做销售的一条最基本的经验。从4月起，商品房销售才真正有所起色。如果要看限购令对楼市的影响，那时的数据才最具说服力。”刘小刚说。

　　3月初，记者走访了位于太原滨河东路、长风街的多家楼盘，所有的销售人员也都表达了类似的意思“没有受到影响”。“我们甚至都没有接到任何的文件，为什么限、拿什么限，这项工作该由谁来负责？一切都是未知。”一位销售经理说，“目前，房地产行业还没有形成一套统一执行的具体方案，一切都在观望中。”

　　虽说房地产企业反应平静，但限购令确实已影响到购房者的心理。“从目前我们得到的信息来看，此次调控就是为了减少需求。需求减少了，相对扩大了供应量。只是，我们不知道这样的等待值得吗？从以往国家的调控来看，房价是越调越高。”在省城工作的刘志说。

　　对调控政策的作用，不仅让购房者犹豫，房地产企业也在困惑：“限购令能持续多久？落实得彻底不彻底？”显然，政府调控力度的不断加大，对房地产商和购房者会产生重大影响。

　　
　　限购令的实施，业界普遍认为楼市将进入一个降温期。只是这个降温，尚需具备一定的气候条件。

　　“我的两套住房，到现在都还没有办下房产证。追问过房地产商好几年了，嘴里喊着尽快办，过后就一拖再拖。你说我现在想买房，不就跟无房户一样吗？”省城居民方烈提出这样的疑问，“购房者有几套房，怎么界定？”

　　关于方先生的问题，记者咨询了几位房地产经理，他们的表现却出奇一致：讳莫如深。一位不愿透露姓名的房地产商表示，这是房地产行业长期不规范形成的，有房地产商打擦边球、踩红线等不规范的行为，也有管理部门不作为的问题，这种现象不是个例。

　　谈及当前国家出台的一系列房产调控政策，很多售楼人员却显轻松，“上有政策、下有对策，政策年年出，有购房的刚性需求在，就不愁房子卖。”记者试着以购房者的身份询问了几家公司，在告之自己按照限购令无法买房时，销售人员主动表示仍然可以操作。

　　楼市变化扰动着炒房者神经。时下,确有一些人煞费苦心，花招迭出，钻着各类躲避限购的空子：有以公司名义“曲线购房”的，有不惜采用“假离婚”手段的。不少网帖也及时跟风，开始传授各类招数，通过“技术操作”绕过限购门槛，或先签合同暂不过户买房，或干脆弄虚作假，伪造离婚证、冒充公司员工骗取纳税证明……

　　不难看出，目前限购令细则的精确度还不够，很多举措在现实操作中难度很大。

　　对于限购令，大部分人肯定是举双手赞成的。除期望政府遏制房价过快上涨外，老百姓最为关心的是，限购令实施后，该如何买房？

　　这些年，有这么一群人为太原市建设做出过贡献，尤其分布在各类服务行业，比如集贸市场卖菜的、建筑工地施工的等。“可是由于我们国家用工管理制度的不健全、不完善，致使他们这些人很难为自己缴纳保险以及个税，这也就把他们挡在了允许购房人群之外。对于他们对这座城市的贡献，我们该怎样回报？这是一个应该思考的问题。”山西省房地产协会会长袁纶华说。

　　进一步细化限购令的操作程序目前显得尤为必要。

　　
　　可以肯定，今年国家楼市调控政策不会放松，政府也需要“观望”，尤其是观察政策效果是否如愿。问题是，限购令能否催生出下降的房价？

　　春节过后，山西佳益缘房地产开发有限公司经理宋海军就忙着招工。“太难招了，物价的上涨，让很多工人提出了上涨工资的要求，尤其一些技术工人。一天的工资要涨二三十元。”他还有更苦的事情，“今年春节过后，钢筋从4200元/吨上涨到4600元/吨，水泥从320元/吨上涨到420元/吨，工程成本不停上涨。”

　　“原材料上涨是一个因素。即使没有这一原因，在我看来房价降低很难。”太原银海地产开发有限公司副总经理张建华说。张建华有着自己的观点。“房价由供需关系决定。从太原市近年来销售的新建商品房来看，每年大致保持在200多万平方米，每年的增幅也比较稳定，几乎没有大起大落。这就表明太原市的刚性需求大致就在这个数字上下。”

　　“有效需求减少，房地产企业也会减少供应。”张建华说，进而弥补或抵消需求量的减少，供求关系依然会保持适度平衡，因此房价暴跌的可能性不大。

　　张建华进一步解释：“目前，太原市房地产企业大多是大盘，也就是土地在500亩以上的。在经过一次性拍卖后，开发商的土地成本是一定的，但楼盘的开发却是多期的。虽然地价的财务成本在涨，如贷款利息等，但远远低于土地价格的涨幅，所以开发商会选择延时开盘。但此举确实可以有效遏制房地产投资过热的现象。”

　　限购令下，实际需求其实并没有减少，只是被压制了。出于成本的考虑还有对政策调整的预期，以及对需求的判断，开发企业也许会小幅调低房价。但是，一旦限购令取消，难保市场不会出现报复性的反弹。更多的房地产商表示了这样的担心。

　　房价会下降吗？不难看出，每当这样追问时，根源总会落在了“土地财政”上。三五年前，太原市亲贤街上145万元一亩地的价格被视 “天价”，“现在只怕600万元也拿不下了。”一位房地产商说。

　　据了解，去年太原市房价飞涨，与太原市星河湾高品质楼盘开盘销售有关，每平方米2万多元的价格，拉高了太原市的整体房价。高端目标顾客群需要时间培养，因此星河湾今年很难再有那样的业绩。受星河湾销售趋缓影响，今年太原市商品房的平均价格在数据上会有所下降。剔除这一因素，今年太原市房价真实的下降拐点，依然充满谜团。

　　楼市发烧，根源在于住房供需矛盾。很多房地产商坚持认为，稳定房价的核心还应大力增加保障性住房供给，譬如大力建设廉租房，放宽廉租房入住条件等。欣喜的是，今年我省将开工建设28.16万套保障性住房，这无疑是最利好的消息。只要保障性住房的建设目标落到地上，而不是挂在墙上，就能有效稳定房价。

　　本报记者岳晋峰 实习生乔阳

　　（编辑：张星秀）

　　作者：岳晋峰 乔阳来源山西新闻网)