潘石屹：至少一半房地产企业将被淘汰出局(图)

　　地产界谈房价 保障房的制度设计比建设更重要

　　访谈嘉宾

　　黄文仔 星河湾董事长

　　潘石屹 SOHO中国董事长

　　郁　亮 万科集团总裁

　　余　英 保利集团副总经理

　　曹志伟 新城市集团董事长

　　于　炼 中国城建董事长

　　“十二五”期间，国家要建3600万套保障房。如何建？资金从哪来？建成后对房价会形成怎样的影响？新快报记者再度出击，邀请地产界多位重量级人物来分享他们的观点和意见。他们中多数人认为，保障房要重点建公租房、廉租房，如果制度完善，开发商会积极参与到保障房的建设中来。

　　全国政协委员、星河湾董事长黄文仔

　　“在保障性住房中，至少要有六成是出租的，其余四成作为经济适用房。”

　　公租房造价不会太高 资金缺口不大

　　征收房产税抑制不了房价、加大保障房建设我连续说了七年……在接受新快报i团队两会记者尹来、张潇的采访时，全国政协委员、广州星河湾地产控股有限公司董事长黄文仔还是鲜明地表达了自己的观点：加大保障房建设是正确的，保障房不解决，会把房地产推到更高的“政治层面”。但房地产现在的问题不是“房价”，而是“社会压力太大”，“房地产还是应该‘市场经济’”。

　　问题不在“房价”在“社会压力”

　　对于房产税，黄文仔直言，如果只是为了抑制房价而征收房产税，“我觉得不要出，起不了太大的作用。”他认为，现在的问题不在房价，是社会对房价压力太大。“保障房问题解决后，我觉得，既然是市场经济，就还是应该让它‘市场经济’。”

　　但是，如果解决不了保障性住房问题，“普通老百姓肯定很大意见，这会把房地产推到一个更高的政治层面上。”

　　公租房资金缺口并不大

　　“十二五”规划中，要求保障性住房覆盖率达到20%。对于这一数据，黄文仔却认为这一比例太低，“我认为，保障性住房至少要达到30%，否则老百姓的房价问题没法解决。”

　　“在保障性住房中，至少要有六成是出租的，其余四成作为经济适用房。特别强调公租房，主要是为了解决贫困人口的住房问题，这部分人是无论如何都买不起房子的。比如一套80平方米的房子，就算只要5000元一平方米也需要40万元才能买得下来。”

　　此外，黄文仔也认为，从目前来看，建设保障性住房的资金缺口并不算大。“如果是用于保障性的出租房，造价成本不会太高，算上地价的成本也就是两三千元/平方米，70平方米的一套房子只需要20多万元，建10万套也只要20个亿。对于上海、北京、广州这样的大城市来说并不算太大压力。”

　　至于自己是否考虑参与保障性住房项目建设？黄文仔坦言，现在还不是谈论的时候，“不是有没有考虑投资的问题，是因为到现在我还不知道怎么去投资。到底这个项目是什么，要怎么做，这些细节都不了解，怎么能空谈去投入呢？”

　　限购是临时措施不失为一种办法

　　对于目前有些二线城市房价下降的情况，黄文仔认为很正常。“市场经济当然以供求为主导，供少，价格上；供多，价格下。”

　　对于限购等调控政策，黄文仔表示不反对，“限购是临时措施，不失为一种办法”。但他认为，这些政策出台前没有进行充分的评估。

　　SOHO中国董事长潘石屹

　　“这是用麻醉药的休克疗法来完成房地产结构的大转变。”

　　至少一半房地产企业将被淘汰出局

　　“十二五”期间，国家要建3600万套保障房，这将给房地产企业造成怎样的冲击？SOHO中国有限公司董事长潘石屹日前在做客新浪微访谈时预计，至少有50%的房地产企业会在未来两三年内被淘汰出局。

　　限购政策为保障房建设争取时间

　　潘石屹说，限购令对房地产市场的影响是立竿见影的。

　　潘石屹预计，3年后3600万套保障性住房推向社会，限购政策就没有必要存在了。他认为，政府是用限购政策先抑制房价，再争取时间来建设保障房，“这是用麻醉药的休克疗法来完成房地产结构的大转变。”

　　他认为，这次调控的根本目的是调整结构，即由原来商品房占市场90%以上调整到保障性住房占到50%以上的格局，等结构调整完毕，普通商品房的价格，政府就没有必要去控制。

　　不过，他认为，在实施保障性住房政策的同时，各城市的确需要出台限购政策。他分析道，保障性住房大部分是公租房和廉租房，只有建好房子后才能满足市场的需求。从计划、土地供应到建成需一两年时间，“这期间土地供应量的50%-70%做保障性住房，商品房供应的土地减少了，很容易因供应的减少导致房价的暴涨。”

　　产品与保障房差距不大的将淘汰

　　潘石屹认为，3600万套保障性住房，将对中国房地产的格局造成重大影响。他认为，至少有50%的房地产企业会在未来两三年内被淘汰出局。淘汰掉的企业将是实力比较差，产品与保障性住房在地理位置、产品质量和户型上没有太大差别的企业。

　　大房产公司正计划进入保障房开发

　　针对今年1000万套保障房尚有8000亿元资金缺口的问题，潘石屹说，需要社会和企业资金介入去解决。他建议，政府能不能采用贴息的办法，使企业的资金满足最低回报的要求，并对社会其它的资金建立退出机制。例如，保障性住房，10年或20年之后能不能销售。

　　他认为，只有解决这些问题，社会资金才有可能介入保障性住房。据他了解，许多大的房地产公司正积极寻找机会，进入到保障性住房的开发中去。不过，由于这些公司的股东对他们的资金回报都有一定的要求，目前这些企业能否进入保障性住房的路线并不清楚。

　　全国政协委员、中国城建董事长于炼

　　保障房应由“政府任务”转向“产业化”

　　“以‘问责制’来保证住房保障工作是好事，但成效如何关键要看实施细则如何制定。”全国政协委员、中国城市建设控股集团董事长总裁、中国城市发展研究院院长于炼，在接受新快报i团队两会记者廖颖谊的采访时如是表示。

　　于炼认为，总理政府工作报告中列出了建设保障房的任务，并分解到各个省市，并以启动问责来作为保障机制，这是一件好事。不过，更值得期待的是，接下来出台并下发各地的实施细则，“要在其中列明问责的形式，须问责的情况等等，并要有一套行之有效的操作规范，否则，问责只会变成一句空话，住房保障建设的监管机制也会流于形式。”

　　不过，于炼认为，建设保障房与稳定房价并没有必然联系，“保障房是民生问题，而房地产属于经济问题，保障房的大量推出对房地产业的发展不会产生太大的影响。从长期看，它可能对房地产业的发展，尤其是对房地产业的理性有序发展有一定作用，但是，与是否能够稳定房价没有直接联系。”

　　他还提到，真正要解决好老百姓的居住需要问题，最好的办法是，把保障房建设由现在的“政府任务”向“产业化”转变，把目前保障房建设过程中所面临的“土地优先供应、财政资金比例、产品统一、小区配套、社会资金参与”的规则等问题，以产业立法的形式固定下来，才能更好地确保住房保障体系的建设。

　　万科集团总裁郁亮

　　保障房有1元利润就积极参与

　　“保障房建设中开发商的角色不清晰，保障房的制度设计比建设更重要。”

　　“新国八条”楼市调控下，今年房价走势如何？万科会考虑降价吗？万科集团总裁郁亮昨日接受记者采访时表示，万科在2008年楼市调整期提过降价外，近年并没有如此做，而采取的都是积极定价策略，楼盘定价要求开盘一个月以内销售率达到60%。而国家鼓励企业参与建设保障房，郁亮表示出于企业社会责任，只要有1元利润，万科就会积极参与。

　　建保障房能赚钱的点尚未找到

　　“万科目前参与保障房建设主要是尽到行业领跑者的责任，我们向地方政府说，建保障房只要给我1元利润就够了。为什么给1元利润？告诉股东万科做这个项目不亏钱，我赚了1元钱。这样，无论是哪一种类型的保障房，都会积极地参与建设。”郁亮坦承，目前尚未找到建设保障房能赚取利润的点。他更直言，国家鼓励企业建设保障房，但目前制度并不清晰，“保障房建设中开发商的角色不清晰，保障房的制度设计比建设更重要，只有完善了制度，大家才会积极参与建设”。

　　保障房和商品房是两分市场

　　郁亮表示，未来保障房和商品房的确是两分市场，也就是说政府的归政府，市场的归市场的。虽然保障房有可能会影响商品房的市场份额，但保障房是房地产行业稳定发展的必要条件。郁亮表示，万科将坚持为普通人盖好房子，而从刚性需求回到为普通人盖好房子的描述，其实也是万科应对未来市场之道。

　　另外，他也提出了保障房工业化的尝试，“目前来说成本会高一些，但如果大量地采用这一方法建保障房，成本就会降下来”。

　　房价涨跌如同股市一样难预料

　　“新国八条”政策下，今年楼价会不会降成为市民最关心的问题。郁亮表示，房价会不会下跌，市场影响因素很多，很难作出精确的判断，就像股市的涨跌难以预料一样。至于万科会否降价，郁亮说：“其实万科只有在2008年明确提出过降价，以后并没有再提过了。而且也没有楼盘出现降价的情况。”他说，近年来万科的定价策略都是积极定价策略，从来没有变过。

　　对于限购，郁亮笑着说：“限购政策对万科有利啊。因为很多家庭都只能选一套房，那很多人会选万科的房子。”他也表示，楼市调控的出台，与其去抱怨，不如去适应。“就像现在限购了，很多家庭只能买一套房，所以现在小三房单位比两房要好卖。”言下之意，万科将更多地开发小三房单位。

　　广州市新城市投资控股集团董事长曹志伟

　　“是人人有房住，而不是人人有房产证。”

　　保障房可由开发商承建政府回购

　　“十二五”规划明确要重点建设公租房，广州市政协委员、广州市新城市投资控股集团董事长曹志伟表示在这样的保障房新方向下，的确应该全力建设公租房，停建停售经适房，限制限价房的转手。

　　人人有房住减缓购房需求

　　为什么要停建停售经适房？曹志伟表示，“十二五”规划对于保障房工作就是明确了住有所居，“是人人有房住，而不是人人有房产证”，在当前国家财力下，保障房首先更应该保障的是租不起房的人，而不是买不起房的人。而事实上，经适房是动用了公共资源去补贴一部分人买房，而这一部分房源（经适房）5年后就能放到商品房市场上流通，显然无法起到有效的保障作用。

　　目前，广州保障房的准入标准还比较高，限制的收入线很低，对此曹志伟认为公租房应该供应给广州平均收入以下的家庭，另外还有刚毕业的大学生以及初级公务员，“但是保障房只能是满足居住的房子，面积限50平方米左右”。他表示，加大公租房建设，倡导人人有房住的概念，可以减缓市场的购房需求，更利于楼市的健康发展。

　　让地王为保障房加油

　　今年广州大力建设公租房，更通过增加土地出让金收益的资金比例来给保障房建设筹集资金。曹志伟更建议，把土地出让中的溢价部分拿出50%来建保障房。根据今年的广州财政报告，国有土地使用权出让金收入计划646.5亿元，如果土地出让溢价50%，将有300多亿元资金，这样拿出50%就有150多亿元可以用于建设保障房，这样保障房建设将不缺资金。

　　为社会责任愿承建保障房

　　“新国八条”政策鼓励引入开发商建保障房，曹志伟表示，为了社会责任愿意承担建保障房的工作。“如果由开发商来建，也只能是代建，政府出地并采购材料，建成保障房后由政府回购。在建设之初双方可以确定回购价格，如2500元/平方米。”他表示，如果由开发商来建设并销售，当中难保没有猫腻，全部交由政府进行分配是最好的办法。

　　另外，在谈到“十二五”规划的保障房和商品房“双轨制”的运行，曹志伟认为这是正确的。“保障房是计划体制内生产的产品，与市场上的商品房就应该双轨进行，保障房归保障房，商品房由市场说了算，这样会更利于楼市发展。”

　　保利房地产（集团）股份有限公司副总经理余英

　　政府应承担建公租房的责任

　　“曾经有政府官员问我，保利来不来建经适房？我说没法建，利润太低，股民不同意，国资委也不同意。”保利房地产（集团）股份有限公司副总经理余英表示，保障房建设应多建公租房，坚决反对建经适房。“政府建经适房，建限价房，就是想把建设的成本收回来，不想承担义务。”他表示，经适房、限价房买了5年后卖出，同样要收回一大部分收益。“穷人家庭省吃俭用就只有那三四十万元，买经适房、限价房就被吸干了，如果他们租房子，这些钱就可以消费，投资子女的教育。而5年后卖房又要给政府二三十万元的收益，这样等于把他们好不容易存的钱吸干了。”“十二五”规划明确重点发展公租房，对此，余英表示大力发展公租房就是要政府承担建公租房的责任。

　　新快报特派北京记者 尹辉 尹来 张潇 廖颖谊 刘正旭 陈琦钿 曹晶晶 陈红艳 新快报记者 黄颖/文

　　新快报特派北京记者 宁彪 新华社/图