四川开物业管理条例听证会 空置房物管费存争议

　　中新网成都3月22日电(刘贤 刘忠俊)《四川省物业管理条例(草案)》(以下简称《条例》)立法听证会22日在此间召开。空置房是否应当全额交纳物业服务费、车位车库是否可以出租给业主以外的第三人、是否应该收取物业质量保证金等问题存在较大争议。

　　据悉，截至3月10日，四川省法制办和省住建厅共收到社会各界有效信息175份，书面意见29份，按照各方面代表都有适当名额的原则，从报名名单中遴选了16名作为听证陈述人，其中有业主、物业企业、房地产开发商、物业管理主管部门基层单位、律师、有关专家等不同群体的代表。另外还遴选了6名旁听人员参加听证会。

　　车位车库是否可外租

　　据四川省住建厅副厅长江小群介绍，车库车位的使用管理是目前物业管理的难点和重点，为了满足业主的停车需求，《条例》规定机动车停车位优先满足业主需要，在此前提下若有空余的可以出租给建筑区划外的单位，其车位设计的管理收费事项应由业主大会决定。

　　专家代表闻涛说，在首先满足业主的需要的前提下允许开发商将车位、车库出租给第三人是符合《物权法》规定的。只是在实践上最好是能用短期、零租的方式出租。一旦业主需要可以随时提供给业主，这样既缓解了业主的矛盾，也解决了车位资源有效利用的问题。

　　基层代表简乃军表示，临时租期应有一个期限，建议在6个月以内。基层代表李雁鄂则认为，临时租期一个月比较合适。而业主代表张谦提出按天出租即可。

　　律师表李宝平认为临时租期三个月比较合适，这样就照顾了原先承租人的相对稳定性。此外，他还表示担忧：若以业主买车这个事实作为解除合约的条件，实际上就是承认购买权优于承租全，法官拿到这个问题也头痛：租赁合同也是有效的合同，到底保护谁的权利。

　　律师代表邓再勇对此问题持有相反意见。他说，车位的外租与人们日益增长的车位需求之间必然造成矛盾。外租必然牵扯合同问题，租期长短都不好把握，出问题后谁来担责？担责将成为一个空话，故缺乏可行性。

　　空置房物业服务费是否应该全额交纳

　　专家代表闻涛认为空置房的业主仍应全额支付物业服务费。因为，无论小区的入住率高低，物业服务企业都要配备一定的人员服务。物业费是整体提供、集体消费，无法拆分。部分业主不入住，清洁卫生等费用可能会减少一些，但这部分费用占物业服务费用的总成本比例经过测算是微乎其微的。对空置房的打折也不符合调控房价涨幅过快的政策导向，是支持和鼓励资源浪费。

　　专家代表马聪也认为应全额交纳物业服务费。因为据法律规定，业主仅以未享受或者是无需接受相关物业服务为抗辩理由不交纳物业服务费的，人民法院不予支持。他还建议，未销售的房屋应由开发单位交纳服务费。

　　基层代表简乃军、李雁鄂，物业代表赖强、邱建国等也赞成全额收取空置房的物业服务费。其中，邱建国说，如果说空置房不收取物业服务费，物业管理企业就难以维系，或将造成物业管理质量下降。

　　而律师代表邓再勇和李宝平认为，空置房物业费应减半收取。

　　邓再勇认为，依据合同法只要入住就要交物业费，法律上属于秩序范畴。而空置房减半征收物业费在法律中属正义范畴。在正义和秩序发生冲突时应该优先考虑正义。他还提到，群租是成都市普遍存在的。由于群租使小区面临交通、车位、火灾、治安等一系列问题，导致小区的物业成本提高和小区业主的幸福指数的下降，根据公平原则理应增加物业费，具体操作如下：群租物业费的增收按照每户内承租户的数量成倍收取，群租物业费的分配，物业服务企业根据物业成本在物业费单户基准价上适当翻番，剩余的部分用于补偿本小区的其他业主。

　　李宝平表示，入住和不入住业主享受的物业服务是不同的，为了操作方便，建议空置房减半交纳物业费。

　　物业质量保修金监管制度

　　据江小群介绍，关于物业质量保修金的监管制度，应由开发企业承担保修责任，为解决开发企业保修的责任问题，《条例》规定了新建物业实行保修金监管职责，可以在保修金当中预支，物业工程质量保修建完以后，物业质量保修金本期余额及时退还给建设单位。

　　对该问题，基层代表、物业代表、业主代表等几乎一面倒的认为，应该收取物业质量保修金。

　　物业代表赖强说，现实中如何让开发建设单位兑现保修责任都缺乏手段。房产开发建设单位在建设当中不可避免的出现这样那样的缺陷，这些缺陷在使用中才会显露出来，到那时候让开发建设单位将已经收入腰包的房款拿出来履行保修责任那真是太难了，常常是拖而不修。通过保修金这个手段可以减少推诿，真正做到购房人与开发商的权利义务对等。

　　律师代表朱阳表示，物业质量保修金不但要收，而且要提高收取标准。物业质量保修金名义上是开发商在交，实际上是施工单位在交。开发商和施工单位签订的建筑合同中是肯定有质保金，所以不但要收，而且要提高的收。

　　而在场两位开发商代表对物业质量保修金问题皆持反对意见。

　　开发商代表吴刚说，成都市房管局2008年出台的《新建住宅物业保修金监管实施细则》，对保修金使用的程序(包括建设单位24小时响应、72小时动工，业主委员会居民委员会申请)做了明确的规定，但是并没有得到很有效的贯彻执行。其中有几个核心的问题。第一，质量保修的前提条件是合理使用，由于房屋是业主的私人空间，使用情况很难得到证明。第二，对于毛坯房、清水房，装修后如何去界定装修工程和房屋质量本身的责任是很复杂的。第三，作为建设单位，对于质量问题提出整改方案而业主不认可时，算不算建设单位拒不整改。第四，支取保修金的施工单位由谁确定。

　　吴刚认为，通常的质量保修的过程中，最终的承担者是施工单位，只有在建设单位施工单位同时消失的条件下才可能出现保修责任落空的可能。在建设单位破产、注销前，相关单位可以落实质量保修责任作为前提条件。在现有制度的框架下，只要严格执行各项规章制度，质量保修问题就可以得到有效的解决，没有必要制定过多的制度。

　　开发商代表周勇提出，物业质量保修金的规定，侵犯了开发单位的合法权益。开发商的开发属于民事责任，完全可以按照买卖合同和国家的法律法规来解决，而不要通过保修金来实施。保修金操作过程中如何划拨，如何使用，这在物业管理条例中是没有后续的一个说明。如果真正出现保修的争议，应该按照相关法律的规定，诉诸相关机构或者是法院来处理，而不应该让保修金躺在不应该躺在的地方，影响开发企业的正常发展和资金的良性运转。同时在目前住宅限购制度出台下，该制度的出台也更加不利于四川省房地产市场的有序成熟的发展。