买房未办过户遭遇房主反悔 租户半道出现购买优先

　　2010年4月20日,李某和中介按约定时间到达过户地点,房主没来,过户没办成。中介给房主打电话,房主却反悔了,并明确表示不同意过户。

　　事后,北京市仲裁委员会作出裁决,裁决房主将房屋过户并交付。

　　仲裁书下来不久,还没到申请强制执行时,突然冒出一个承租人王某,自称是那套房屋的租户,根据法律规定,租户有优先购买权。他向法院起诉,告房主和李某,要求判令他有优先购买这套房屋的权利。

　　王某拿出签订于2010年6月20日的《房屋租赁合同》,承租期到2020年6月19日,租期长达十年。因此,生效的裁定书不能继续执行,李某还是没拿到房子。

　　法官建议预告登记可防卖家变卦

　　审理此案的北京市大兴区法院法官孙鹏表示,根据合同法第230条规定,出租人出卖、租赁房屋的,应在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　但买房人可利用物权法中的“预告登记”制度来保护自己。物权法第20条规定,当事人签订买卖房屋或其他不动产的协议,为保障将来实现物权,按约定可向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

　　因此,买房人为了避免房主“变卦”,可以在签订合同时约定去办理预告登记,房主再想出租和抵押就是徒劳无功了。