“商改住”麻烦在后头

每年都交房产税，可能拿不到产权证

《环球人物》杂志记者  白菊梅

    “不受限购令制约，地段好，酒店式公寓，价格是普通住宅的一半，还能在家SOHO（‘Small Office Home Office’的缩写，有‘居家办公’之意）！”这是北京一家房地产开发商打出的售楼标语。其中提到的“酒店式公寓”，其实就是“商改住”项目——土地性质为商业、旅游、娱乐等商业用途或科研、教育等综合用途的地产项目，被开发商改头换面，建成住宅楼盘。北京市房地产交易网的统计显示，北京房地产限购新政（即2011年2月16日出台的“京十五条”）实施一个半月后，北京地区的住宅成交量环比下降40%，调控威力初显。但同时，不受限购令、限贷令影响的“商改住”项目，成为市场上的新宠。

  “京十五条”规定，“对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”这一政策，使很多非京籍人士不再具备在北京购买普通住宅的资格。不过，“京十五条”调控的对象并不包括商业项目。因此，很多商业项目迎来了“商机”。在开发商铺天盖地的广告诱惑面前，很多外地人在未对所谓的“酒店式公寓”作充分了解的情况下，毫不犹豫地掏腰包购买。

   “新政后首周就卖了8套房，销售速度明显加快，但现在慢慢回落了。”接受环球人物杂志记者采访时，北京市丰台区一处“商改住”项目的营销负责人说。有数据显示，截至今年3月17日，该项目的354套房源，已卖出了190多套，其中有50多套都是在“京十五条”出台后的一个月内卖出的。这位负责人表示：“我们的项目不受调控政策的影响，下一步还会以较大的优惠促销40多套小户型平层房源。”

   北京的其他几个“商改住”楼盘，也出现了火爆抢购的场面。丰台区一个名叫“7克拉”的“商改住”楼盘，在开盘后短短3天内就售出了70多套房，开发商现在已开始酝酿涨价。位于朝阳区的“首城双景”，近期准备再推出一批“商改住”房，据说排号者已经过万。据调查，目前，北京市场上在售的“商改住”类楼盘共有23个，主要集中在朝阳、丰台、海淀等核心区域。其开发商的销售手段如出一辙：宣传在售楼盘完全不受“京十五条”的限制，且价格比普通住宅便宜。开发商的这一策略颇为有效。“我们的项目基本上都是一套套地卖，很少出现客户一买就是好几套或整层的情况，几乎没有纯投资客户。因为‘商改住’确实比住宅楼便宜，而且很多人不在乎楼盘是商业性质还是住宅性质，只要能住就行。”某“商改住”楼盘的售楼小姐向记者透露。

    在北京市银通安泰房地产评估有限公司副总经理熊正瑜看来，“商改住”项目还有其他优势：“商业项目具有可注册公司的功能，因而吸引了一部分想创业的年轻人购买或租住。这些客户多以文化创意产业及SOHO一族为主，如明星、艺术家多会购买‘商改住’房产，以便注册个人工作室，白天做办公室，晚上就成了自住房。”此外，“商改住”项目的销售形势越好，购房者越担心开发商提高房价，这也加速了他们购房的进程。