商品房反暴利能否降低房价

　　本报记者张维

　　无论是消费者准备寻求司法救济的行动，还是发改委欲对房价乱象拨乱反正的决心，都让人无从怀疑房地产业反暴利之剑即将“出鞘”。只是，此举是否真正有助于高房价问题的解决，社会多有争议之声。

　　超国际惯例5%利润率就要反

　　北京大学财税法研究中心主任、中国法学会财税法研究会会长刘剑文教授在接受《法制日报》记者采访时表示，在任何有关房产成本及利润等相关数据信息未明的情况下，不能仅凭感性认识就判断房价存在“暴利”。但如果经实证调查和理性分析后，能够确认房地产开发商的利润率超过了作为国际惯例房地产业5%的利润率，则应对房地产业采取反暴利措施。但如何操作恐面临一系列难题，如准确界定暴利，以什么方式来反，反到什么程度，怎样算是发改委所谓的“合理水平”，“这些在实践中其实都是很难操作的”。

　　北京问天律师事务所律师李雪森则认为这些都不是问题。因为现有的价格法和《制止牟取暴利的暂行规定》(以下简称《规定》)，即可帮助官方和民间共同实施反暴利行动。“一方面，我们可以向有关行政机关投诉，让其对获得暴利者作出处罚；另一方面，只要我们认为被开发商的暴利侵害了合法权益，都可以选择向法院起诉。”李雪森说。

　　北京大学房地产法研究中心中方主任楼建波的看法是，如果说房地产业存在暴利，那么获得暴利的就不只是开发商，还有二手房市场上的那些售卖者。尤其是一手房买卖市场反暴利如果真有效的话，新房开发的积极性必然下降，二手房市场或将变得炙手可热，从而暴利更增。反暴利是否也要将范围扩大到他们，如何约束，恐怕都是个棘手问题。

　　反房产暴利被指是伪命题

　　如果将上述观点称为正方的话，那么经济学家陈林和北京大学经济学院副院长董志勇的观点，就可称之反方。在他们看来，房地产反暴利根本就是一个伪命题。

　　董志勇更是明确表示：“即使房地产业有暴利，也不存在反的必要。从经济学的角度上来讲，房地产行业本身属于高资本、高投入、高风险的行业，且其并不靠政府赋予的垄断地位经营，即使获得高利润也无可非议。”他毫不讳言地指出，中国59000多家房地产商一年的利润，恐怕都没有中石化一家的利润高。“如果中石化这样的企业都未被纳入反暴利对象范围的话，又有什么理由反房地产业相形之下并不丰厚的暴利呢？”

　　董志勇认为，高房价有其自身发展的市场规律，应将其交给市场自身去解决，“过分的行政干预只会带来灾难性结果，而结果最终还是要由老百姓自己去承担”。

　　对于反暴利必然包含的要求开发商公布成本的内容，董志勇坚决反对。“公布成本有损于企业相互之间的公平竞争，是一种违背市场游戏规则的做法。”

　　陈林认为，企业的经营成本是商业秘密，房地产商并无义务向社会公布其成本：“只有政府特许的公用垄断事业才有责任公布成本，接受价格限制，同时接受价格管制，如中石油、中石化、国家电网这些企业。显然，更有义务公布"成本"的是政府自己。”

　　以反暴利来抑制房价有争议

　　围绕反暴利的一切话题，最终都要落脚于它能否贡献于抑制房价。

　　刘剑文认为，“高房价并非就意味着开发商的高利润。尤其是从政府披露出来的土地财政信息中可以看出，土地出让金近年来也是居高不下。”由此，仅仅盯着开发商，或效果不会明显，如果不从根本上改变土地财政这一地方政府取向的话，开发商利润空间的缩小也未必带来房价的下降。

　　专栏作家廖保平发表评论称：“房价畸高，最主要的恐怕不是房地产开发建设这个环节，而是土地供应这个环节……行政性垄断是暴利的保障和来源，反暴利首先要反行政性垄断，这才是最根本所在。”

　　董志勇则表示，房地产无论如何反暴利，都不会对房价产生任何实质性影响。“商品房的定价并非遵循"成本加成定价法"模式，即按产品单位成本加上一定比例的利润制定产品价格，而是由供求关系决定的。”在我国，特殊的土地政策、经济发展的大周期、个人收入分配结构、城市化进程、人口总量和人口结构、家庭破裂速度、总抚养率、特殊的消费习惯等多种因素，共同促成了房地产市场需求旺盛的局面，而这才是房价居高不下的原因。

　　在陈林看来，供求关系也并非最终原因，“把高房价归咎于房地产业的暴利和土地财政，都是"颠倒因果"。如果现有需求形势不变，限制地价只会让开发商所获暴利更多，也会因政府干预导致更多腐败。”陈林认为，房价快速上涨的原因有三：一是热钱泛滥，各种价格本就容易上涨，尤其房地产这种不容易腐烂变质或者发霉生锈的商品；二是社会分配不均，贫富差距大，多数财富聚集在少数人手中，使得少数人有足够多的钱去炒房，而多数人不得不接受他们炒起来的房价；三是社会保障不给力，投资环境欠佳。穷人有钱不敢花，富人有钱无处花，都热衷于买房，更助长社会投机风气。

　　董志勇则表示，中国宏观经济的发展要强调的三点同样适用于抑制房价：一是管住货币；二是放开价格；三是降低赋税。现在的赋税不是低了，而是高了。房价中几乎60%的都是地价，如果地方政府不让利、不减税，房价怎么可能降？开发商能赚1个亿的话，我分析地方政府可能已间接拿走了7个亿。来源法制网——法制日报)