楼市雾霭中社区商业升温

　　楼市雾霭中社区商业升温

　　■观察记者(特约) 夏 燕

　　不久前，来自宁波的三江购物正式登陆A股市场，扩充“浙江板块”的同时，也让人对社区商业这一历久弥新的商业模式有了更新的认识。因为，和大多数传统超市向高端超市、紧凑型卖场等业态发展不同，三江作为浙江最大的本土社区连锁超市，其自身定位始终都未能离开“社区”二字。而在杭州，继今年1月金都•城市芯宇一间面积50多平方米的社区商铺卖出450万元的高价、刷新社区商铺的成交价纪录之后，社区商业也引起了少有的高度关注。一时间，在坐等杭州楼市细则出台的浓厚观望氛围中，社区商业这只“蚂蚁雄兵”已经开始蠢蠢欲动，率先突围。

　　雾霭中升温

　　5年前，来自温州的黄萌在杭州新华路附近小区投资了一个商铺，总价25万元左右。现在，他将商铺租给了一个做服装批发生意的个体户，每月租金看涨，而按照现在的市场价格，商铺的估价更是达到了上百万。谈起这个商铺，黄萌至今还颇为满意当时的投资眼光。

　　时下，投资住宅受阻的他又看中了天阳•上河的一间在售商铺，户型50平米左右，价格每平米35000元。“最关键的是单层独立。”他说。虽然现在周边的人流还不密集，但商铺投资看的就是长期。“商铺临近运河CBD，又是新湖墅板块的核心，依托登云路和小河直街的商业优势，如果将来能与武林商圈形成联动，那潜力更加不容忽视。”

　　而事实上，自从年初首套房贷85折利率优惠取消、“新国八条”、加息等一系列调控政策接踵而至后，一些不愿放弃的投资者都像黄萌一样把目光由住宅转向了商业地产，其中更以“塔基”的社区商业最受热捧。

　　记者了解到，目前商业地产已然形成了一个金字塔结构的投资模式。“塔尖”是城市核心商圈的写字楼配套，“塔中”是城市核心区的配套商业，“塔基”则是室内产权商铺和社区商铺。而随着城市核心商圈内可供投资的商业产品越来越稀缺以及室内产权商铺的“负面案例”，更多的投资者正呈现越来越多向社区商铺聚拢的趋势。

　　统计显示，作为一种以社区范围内居民为服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，社区商业在国外商业地产中的比例可以占到60%到70%，而在国内，这个比例也处于逐渐提升当中。

　　仅以杭州为例。此前，有研究机构专门针对杭州的社区商业进行过一次调查，结果显示，随着一些新的居住区，如良渚文化村、和家园、翡翠城、保利•东湾等的逐渐形成，中高端消费人群的聚集使这些区域的消费能力激增，同样地，区域潜在的商业价值也被逐渐激发出来，更是撬动了投资者对社区商业的追捧。

　　“社区商业其实就是草根商业，但在草根商业里面一定会孕育出很多“巨星”和“明星”，因为社区商业大众化的克隆能力非常强。”杭州翡翠城房地产开发有限公司总经理徐攀一直看好社区商业的潜力，他表示，一个有相当体量的社区商业能够承担起更多的任务，以其开发的翡翠城为例，其下的商业中心就达到了5万平方米。

　　也诚如他所言，社区商业中同样不乏和三江购物一样的“明星”，如今享誉杭城的餐饮连锁企业外婆家餐饮有限公司就是一例。记者了解到，外婆家城西的第一家店是桂花城，正是有了社区商业这个积淀，外婆家才完成了从社区到写字楼再到商场的过渡。在董事长吴国平看来，这个过程用一句话概括，就是：“没有社区商业就没有外婆家。”

　　理想与现实之间

　　然而，虽然当前呈现升温趋势，但和其他商业业态相比，社区商业的发展却依然像一块即将烘焙好的蛋糕，“诱人”不假，想吃到嘴里也并不是件容易的事。

　　记者了解到，目前由于社区商业的开发商现阶段难以找到其他融资方式，只能通过销售商业物业来迅速回笼资金，传统社区商业也就成为了销售型商业的代名词。因此，社区商业也就普遍存在规划不足、招商困难、管理缺失、业态配置不合理及发展不均衡等问题。

　　一个典型的例子来自杭州学院路上的枫华府第。虽然位于文二路繁华街区，但由于其社区商铺当时存在售价较高、物业本身结构以及停车难等问题，整体一直没有经营起来，至今仍然有许多空铺。在社区内记者看到，其间有海鲜店、服饰店、银行、滋补品店，还有小酒吧和中介公司、少儿培训等经营业态，纷繁杂乱。有业内人士表示，正是由于之前没有经过统一规划，这些社区商铺在散卖之后，又由业主将这些商铺散租出去，才造成了现在这样的局面。

　　而另一个相对的情况则是竞争的同质化。由于社区商业主要由楼盘底商和社区周边大型商业设施组成，其中大型商业设施多由知名连锁企业经营，已经形成了较成熟的运营体系。与之相比，由地产商开发的底商则大多规模较小，不少店铺为了降低风险、尽快收回成本，也常常会选做同一种业态，以致于造成了同质化竞争严重的局面。

　　因此，也有专家表示，如果不能对底商合理规划，很多商铺都难以熬过最初的艰难时期。并且，社区商业也不宜完全按照市场化运作，相关部门应作为城市公共设施进行整体布局，并给予减免租金和税收的政策支持。

　　今年“两会”上，来自温州的浙江省人大代表、温州空港国际购物中心有限公司董事长张福龙就曾专门针对社区商业提出了自己的建议。

　　“社区商业的形态是建成‘购物中心’、‘生活广场’、‘娱乐休闲一条街’，还是建成临街商铺？势必要经过一番精心的规划与布局，以达到能最大程度地吸引大批消费者。”张福龙说。

　　对此他认为，可以采取“走出去，请进来”的方法，到国内社区商业业态布局发展成功的地区学习取经，引进他们的成功经验，制定适合本省各地社区商业发展规划纲要，还可以借鉴一些国外的社区商业模式，实行开发和经营分离的做法，开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。

　　这也与不少业内人士的想法不谋而合。

　　他们的一致看法是，今后开发商也需改变出售底商的传统做法，在新建楼盘时，便根据社区定位对底商进行规划，建成后的底商，开发商可以自己经营，也可以给专门的投资机构经营，由投资机构统一经营和招商。

　　可撼大树的“蚂蚁雄兵”

　　值得关注的是，如今尽管存在种种问题，却无法阻挡社区商业越来越向主流业态靠拢的趋势。

　　相关资料表明，当人均GDP超过3000美元，人们的生活方式将发生很大变化，商业业态也将随之从商业中心大型百货商场转变为大型超市、郊区仓储市场和各种类型的社区商业。而在刚刚过去的2010年，浙江的人均GDP已经超过了7000美元，从同样的角度佐证了社区商业发展的巨大潜力。

　　此外，随着城市化进程的深入，社区商业也逐渐成为零售业的支柱板块。记者了解到，之前，包括IDG资本、贝恩投资等多家知名风投机构均表示，将“高度关注社区商业”。

　　不少业内人士也看好当下的社区商业投资前景。

　　中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路表示，国内各大、中城市无论是经过大规模的改造和建设成的现代化城市，还是近年崛起的新兴城市，几乎都出现了市区居住人口大迁徙、大移动的壮观场面。因此，在商业布局方面，各大、中城市的政府已把注意力从市区转向了建设城郊社区商业，且呈现方兴未艾之势。可以预计，社区商业今后将占到全社会消费品零售总额的一半，“这是一个很大的市场。”

　　“社区商铺的发展前景很乐观，加上目前价格偏低，非常适合投资。”中国商业联合会特聘专家、著名经济学家陈湛匀则称，前几年住宅市场爆炒，使得商业地产与住宅相比一度受到冷落，但现在新政实施拉小了投资商铺和投资住宅差距，手头上有些余钱的投资者多少都看到了商铺比住宅更有升值潜力。

　　而关于社区商业的现状，不少人更用“蚂蚁雄兵”一词来形容，称其规模瘦小却能够聚沙成塔。

　　这一比喻仔细诠释下来，其实也颇为贴切。十几年前，人们的生活是工作、居住、消费的三点一线，而随着城市变化和消费活动变化，以前的三点将逐渐变成工作和居住消费两点。今后，每一个人消费当中的主要比例、主要时间，都将在社区当中完成。

　　虽然在某种程度上，社区商业现在仍可能是某些地产开发商不愿触及的“鸡肋”，某些零售商还未提上日程的“遥远未来”，但不可否认，其实质应是活跃在每个城市、每个社区的最容易繁荣的商业形态。而消费活动变化，居民消费提升，城市商圈的竞争升级，都在制造出同一个结论：那就是社区商业份额、比重都会越来越大。

　　蚂蚁虽小，也可能撼动大树，而当这一天真正来临时，蜕变成大象也不会是意外之事。 ■