广州大型商场现井喷之势 商业地价增幅远超住宅

　　走在广州街头，只要你留心，近期不少大型商场如雨后春笋冒了出来。

　　如位于天河商圈的万菱汇、太古汇、东方宝泰广场；位于珠江新城的广州友谊国金店、广百高德置地广场点、太阳城广场；农林下路美东百货等等。随着这一拨大型商场的开业，吸引了大量品牌进驻。如太古汇新近开业的LV旗舰店面积多达1800平方米，同时还引入Chanel、Dior、MiuMiu、Tiffany&co、Prada等十多个国际一线品牌，9月份整体开业后更有多达180间商铺全部开业。

　　大型商场涌现背后，是商业地产的持续升温。自去年以来商品房市场屡受调控限制，不仅是广州，全省各地商业地产都迎来了“春天”，不少开发商也纷纷转战商业地产。来自广东省房协的报告显示，今年上半年，全省办公楼、商业用房投资同比分别增长69.5%和23.5%。其中，办公楼投资增幅同比提高20.5个百分点，远高于住宅投资2.8个百分点的增幅。

　　广州下半年写字楼入市达7年最高

　　从去年开始，随着几轮楼市调控对商品房市场的打击，商业地产由于游走于调控外围，成为了调控挤出资金的避难所。商铺、写字楼等商用物业一时放量供应。

　　一个典型的例子就是广州珠江新城，作为广州的金融CBD，近年大量甲级写字楼开建或投入使用，尤其是2011年，大体量的优质新供应呈现井喷态势，甲级写字楼的租金也呈现上升趋势。如一季度正式交付的广州西塔，近期越秀地产宣布已完成八成招商。而其平均309元/平方米/月的有效净租金，也高踞市内众多甲级写字楼租金之首。

　　7月19日，珠江新城B2-11商业地块竞拍再度震动业界。美林基业旗下的广州常远房地产开发事业有限公司力压万科、合景泰富和富力等众多巨头，最终以12.8亿元将该地块揽入囊中，而其高达17933元/平方米的楼面地价，广州商业地块的新地王就此诞生。更印证了珠江新城商业地产的大热。

　　仲量联行报告显示，下半年，广州优质的投资型写字楼入市继续增多，预计将达到过去七年最高水平。来自省房协的报告也显示，2011年上半年，全省办公楼和商业用房的施工面积分别为1014.46万平方米和2577.42万平方米；新开工面积分别为170.72万平方米和515.31万平方米；待销面积分别为85.83万平方米和482.91万平方米。各项指标均远高于去年同期。

　　不仅是广东，实际上全国各大城市都出现了类似的情况。以上海、北京为例，2011年7月，上海写字楼共计成交1356套、成交面积155241平方米，环比分别增长15.9%和10.1%，同比分别上涨10.0%和60.7%。北京写字楼市场空置率下降至6.19%，环比下降2.98个百分点，租金继续攀升，甲级写字楼的平均租金环比上升9.40%，至每月每平方米204.96元。易城中国发布最新报告也指出，北京、上海、广州、深圳和天津五大城市甲级写字楼都呈现供需两旺。

　　热点城市商业地价幅度远高于住宅

　　商业地产的风生水起，还表现在不少房企纷纷转型，扎堆商业地产。

　　业内人士表示，几乎所有的大型房企都在加速商业地产的战略布局。如一直专注于住宅市场的万科地产，7月初高调宣布了其商业地产策略：打造城市综合体品牌“万科广场”，社区商业品牌“万科红”，写字楼品牌“万科大厦”。万科方面提供的资料显示，万科商业地产项目将陆续在北京、上海、重庆、西安等全国20多个城市开始运营。

　　此外，保利计划将商业地产的投资比例逐步增大到总投资的30%；富力地产宣布，2011年将在全国开业16家富力旗下酒店。另外，龙湖地产、恒大地产、金地集团等纷纷抢滩商业地产，华润万家、好又多、联华等零售商也由商业切入商业地产，规模堪称史无前例。

　　从开发商拿地的情况来看，2010年至今，主要一二线城市商办用地成交比例明显提升，尤其是作为商业地产重要产品之一的写字楼成为了近期投资热点。从房地产行业投资流向来看，2011年一季度投资于写字楼的资金比重较去年四季度提高了5.61%—8.07%；而投资于住宅的资金比重则下跌了7.3%—38.85%。

　　国土部旗下中国土地勘测规划院最新发布研究报告也显示，京沪广深4个一线城市及14个热点城市二季度商业地价全线上涨，且幅度远高于住宅地块。

　　除了住宅市场调控的挤出效应，业内人士还指出，商业地产的大热还源于其投资回报率高。据了解，国内住宅地产的投资回报率大概为3%—5%，而商业地产的投资回报率则有6%—8%，二者相差将近一倍。而物业自身增值的收益率更是不可估量。

　　●南方日报记者 卢轶 实习生 常仙鹤 吕韵婷