海淀北部新区卖房“悔约”官司暴增
建中关村核心区引发“悔约”潮一个村就有上百户村民涉及宅基地买卖问题
12年前海淀区大牛坊村村民张某将房屋卖给梁女士时，白纸黑字写着“永不反悔”。现如今海淀区启动北部新区建设，要对大牛坊村土地进行腾退改造，张某反悔了。
记者从海淀法院获悉，从9月份以来，大牛坊村卖房“悔约”官司暴增，目前已有18户村民起诉到法院，要求解除当初的卖房协议。
●案例
12年前卖房“永不反悔”变后悔
2011年10月28日下午，卖房户张某起诉买房人梁女士一案在海淀法院大牛坊村巡回法庭开审。
12年前，海淀区大牛坊村张某将自己的9间房屋以21.5万元的价格卖给了梁女士。记者在双方当时签订的房屋买卖协议上看到，双方约定“产权归买家梁女士所有，永不反悔”。
梁女士说，房屋交易完毕后，12年来她与张先生没有任何来往。但在大牛坊启动腾退搬迁后，她突然接到法院的传票，才知道张先生为了争夺拆迁利益将她告上了法院。
开庭时，作为原告的张先生并没有在法庭上露面。其委托的代理人向法庭表示，根据法律规定，农村宅基地使用权不得转让给本集体经济组织以外成员，因此张某与梁某签订的协议违反了国家强制性规定。
“现在大牛坊面临拆迁，原告见利忘义称合同无效，这显然违反了诚信原则。”被告梁女士的律师立即反驳，称张某的行为严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基。
梁女士则一脸愁容地对法官说：“我在这儿已经住了12年，如果协议被认定无效了，我一家8口人住哪儿？”
梁女士的担忧显然不只是她一个人的，旁听案件的30多名“外来户”纷纷起来附和，称“总不能让我们没地儿住吧”。
据“外来户”的代表老梁告诉记者，当初是大牛坊村民积极四处联系卖房，协议也都是卖主起草，大多有“永不反悔”这四个字，当时是担心买家反悔。
如今在巨大的拆迁利益面前，却是卖主反悔了。
●背景
涉及农村宅基地买卖问题达百户
按照北京市海淀区的规划，北部新区(百望山以北地区)成为开发建设的重点，作为中关村核心区的重要组成部分。
为了给高端产业入驻腾地儿，海淀北部前不久已启动首批8个村的搬迁腾退，包括大牛坊村等。记者了解到，大牛坊村之所以出现腾退难题，缘于多年前上百户村民将宅基地房屋卖给了“外来户”。
据海淀法院山后法庭的统计，由于历史因素，目前大牛坊村涉及农村宅基地买卖问题的达到118户，而目前仅有25户已签订拆迁协议。而对腾退工作抵触情绪最大的则有77户。
这些村民将自己的宅基地卖掉后由于没有新批宅基地，此次难以享受拆迁安置腾退利益，由此导致卖房“悔约”官司的暴增。
统计显示，今年9月份以来，该法庭已受理18起大牛坊村买卖宅基地的官司，原告均为原房主，诉讼请求也都一致：要求确认当年所签订的房屋买卖协议无效。
●说法
法院：审理个案指导土地腾退
老梁说，大牛坊村的“外来户”，很多都是海淀区六郎庄和万柳的村民，当年也是因为拆迁拿到一笔拆迁款，听人介绍来到大牛坊村买房。
据老梁介绍，只有极少数的原房主与“外来户”达成了协议，一般是“三七开”，原房主获得30%的拆迁利益。但大部分房屋买卖双方很难达成协议，因此现在买卖双方的关系越闹越僵。
此次被告的梁女士情绪激动地对记者说，她曾找过卖主张某协商，但对方只同意给地上物的补偿，一平方米才几百元，“这点儿钱够干吗”。
“这18起案件只是个开头，预计今后还有大量的宅基地买卖纠纷起诉到法院。”山后法庭副庭长方斌介绍，为了支持北部新区的腾退搬迁工作，法庭特意在大牛坊村设立巡回法庭就地办案。
方斌表示，大牛坊村的许多宅基地买卖双方还在观望。希望能以个案审理结果指导其他案件的调解方案，让更多的村民理性接受调解，以促进土地腾退改造工作的开展。 文/记者李奎
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