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城市晚报讯 今日，政协吉林省第十届委员会第五次会议正式开幕。昨日，委员报到首日，在全省政协委员走进会场提交建议和提案的同时，场外市民也纷纷积极参与本报“两会”民生话题讨论活动，物业管理成为市民热议的焦点。
很多市民反映业主与物业间的种种矛盾已成为阻碍小区良性发展的“绊脚石”，物业和业主之间矛盾重重已成为普遍现象，对此，记者展开调查采访。
物业现状>>
有的小区物业费收缴率不足四成
自从1996年省会长春第一家物业管理起步以来，截止到2010年，长春市共有物业服务企业443家，物业公司逐渐取代“房管所”，开始介入普通百姓的生活，成了服务居民生活的“首席大管家”。
然而，随着城市扩建飞速发展，被看做“朝阳”产业的物业管理，却在诸多的“不成熟”和“不健全”的声讨中，走得跌跌撞撞，“管家”和“业主”间矛盾重重已成为小区发展中的普遍现象。业主们不满物业管理水平低下，服务不到位，只收钱不办事；“管家们”抱怨物业费收不上来，经费捉襟见肘，“巧妇难为无米之炊”。
在很多小区都存在物业费难收的问题，一些业主不按时交纳物业费，让物业感到很无奈。一名物业负责人告诉记者，一些老旧弃管小区中很多问题都是开发商遗留的，而业主往往归咎于物业，并且不交纳物业费。小区的物业费收缴率不足40%。
业主质疑>>
物业费标准如何定？
业主欠费物业亏损服务减少更多业主不交费服务更差，这样的模式被人称为“物业之殇”。
“交钱不少，服务不多，钱花得冤枉！”小区居民这样抱怨。“居民事儿太多，总以各种理由不交费。”物业公司这样辩解。就这样，双方矛盾从拒交物业费开始，导致越来越多的小区成为“弃儿”，恶性链条也由此结成。
“不是我们不交，是我们交得不明不白，没有一个条例规定物业费到底是怎么收的。物业公司重收费、轻管理，年年交的物业费是笔糊涂账，谁也不知道自己的钱都花在了什么地方。一旦房屋需要维修，物业公司却不肯承担责任。”二道区吉林大路旁一小区的业主赵女士说。
物业到底该做些啥？
“说实话，其实我们业主对物业一点都不了解，甚至不知道什么事该找物业，什么事物业该管。”在采访中，一些业主表示，现在生活中，从买房入住到年年缴纳物业费，直到现在业主与物业闹成僵局，不仅业主不清楚，甚至很大一部分从业人员都不清楚物业到底是做什么的。
“在小区里走，经常会遇到小区业主，当你打招呼了解下小区是否有不满时，他会告诉你，我不找你，我得找物业。”记者在采访一位小区开发项目总经理蔡女士时也同样了解到，一些业主对物业工作的理解也存在很大误区：物业到底该做些什么？是否应该向业主列出详单，让业主们对自己的消费有所了解呢？
对此，蔡经理表示，物业就是让业主的不动产保值、增值，这是物业存在的最大价值。“举个例子，同样品质的两个小区，建筑质量、配套基本相同，随着物价的不断上涨，这两座房子的价值也在不断提升，但经过两个不同的物业公司来管理，几年之后，它们的价值就可能会出现很大的差别。”蔡经理认为，每个业主都应该明白，园区维护、绿化、保洁、保安都是房子保值、增值的重要因素，这部分费用要来自于物业费，享受物业服务，交纳物业费是天经地义的。
业主权利如何保证？
“物业有没有一个样，我刚入住时反映的问题，两年了也没给我解决。”昨日，记者在一小区踏察时，业主钱先生表示，该小区的物业并未履行相应的义务，对小区业主的服务更是“单薄”。
“现在的问题就是，他们服务不周到，我们不交物业费，物业又称收不上物业费没法服务，这是一个死循环。”钱先生说，按照每平方米1.2元的物业费计算，他每年要交给物业1300元左右的物业费，但却没有享受与其相对应的权利，家里窗户报修物业不管、楼内电梯经常坏掉物业也不问、白天晚上小区保安不巡逻、3个大门陌生人和车随便出入……
采访中记者发现，很多小区都存在这样的现象，个别业主借对物业公司的服务不满意，诸如管道维修不及时、安全保卫工作有漏洞等，不交或拖欠物业费。而物业公司则服务缩水、擅自涨价、收费混乱、挪用大修基金……服务质量严重下降，这也成为物业与业主之间的主要矛盾。
物业诉苦>>
居民不交物业费 物业管理难运转
对于业主们的种种质疑声，作为“管家”的物业也有自己的苦衷。
“比如说一晚上跑一栋楼，一栋楼也就40多户，我们能收到10户就不错了。”李维维是二道区远大大街附近一小区物业的收费人员。李维维说，小区共有3000多户住户，而现在一年收上来的物业费用仅达到40%左右。业主缴费不及时，导致必要费用缺失，使得一些小区管理无法运转。李维维表示，在这种情况下，想让物业服务达到业主满意，还要保证足够的资金运转，留住小区工作人员，无奈之下，只好上调物业费。 而在采访中，很多物业管理部门针对如何收取物业费问题，都表示目前的物业费定价基本上都是由物业公司和业主委员会协商之后的价格，而不是靠成本测算后得出的合理价位。
话题延伸>>
贪图小利 业委会“用权不当”
物业管理的纠纷达到高潮，被物业抛弃的小区，或者被小区抛弃的物管比比皆是，当业主与物业矛盾激化到一定程度时，小区业主委员会便应运而生。在采访中记者发现，新建小区都会选择成立业主委员会，那么这些业委会的成立真的会解决业主与物业间的矛盾吗？
调查中很多业主反映，所在小区从来没开过业主大会，都是业主自己向物业反映问题，物业对这种“个别”意见，往往不予重视，或是干脆推诿。因业主自己的日常工作很繁重，没时间和精力兼顾小区的事情，因此小区业委会人选很容易“难产”。但也有市民反映，很多小区成立业主委员会，在原有物业弃管后，使得业主大会有权选聘和解聘物业公司。这时一些业主委员会就化身小区与物业间的“中介”，利用为小区选物业赚取其中的利润。
“我们小区两年换了3个物业，每次都是业主委员会提出不满，业主集体不交物业费，最后物业弃管，业委会接着引进第二家。听说他们可以向物业管理企业收取部分费用。”一位小区业主王女士向记者透露。
业内分析>>
体制上的“先天不足”影响物业健康发展
据业内人士介绍，物业服务问题多多，究其原因，物业管理企业“先天不足”才是症结所在。
以长春市为例，长春市的物业管理企业大多是“九五”以后成立的，相当一部分物业管理企业最初根本没有物业管理的经验和资质，只能边摸索、边经营。其次，物业管理作为房地产开发业的下游产业，多数是从开发企业分离出来的，这种建管不分的体制决定了物业管理企业从属依附于房地产开发业。部分开发企业为追求短期效益，对小区物业管理提供虚假承诺，给后续管理造成困难和压力。
在物业管理中许多属于项目规划设计、施工阶段隐藏、遗留的问题，往往在居民入住后才逐渐暴露出来，物业管理企业便成为这一责任的承担者，导致居民对物业管理的不满。上述问题的出现虽有接管制度及管理合同不完善的原因，但体制上的问题才是根本，即物业管理企业从属于房地产开发企业的体制若不改变，那它就将始终是房地产开发重建设、重销售、轻管理等问题的承载者，先天不足直接影响了物业服务业的健康发展。
邀您讨论>>
拨打960011说说您对物业管理啥看法
物业管理水平关系到小区居民的幸福指数，解决物业之痛，需要居民共同参与，一起出主意，您对小区物业管理有何看法？您身边有没有一些值得借鉴的事例，可供参考？针对“物业公司与业主如何和谐相处”话题，本报开通了“两会”民生话题互动热线，您可以拨打0431-960011说说您的想法。
对于您的好点子或合理建议，本报将转交到代表、委员手中，优秀的建议将成为代表、委员撰写议案、提案的参考。
（记者 刘佳雪 高晶/报道 ）
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