南京住房“养老金”睡大觉 业主已交纳50多亿元

　　申请手续繁琐,三分之二业主同意才能动

　　今日《江苏省物业管理条例》（修订）听证会将它叫醒

　　七种应急情形用维修基金有望特事特办

　　中国江苏网6月5日讯 维修基金是房屋住宅共用设施和设备的维修储备，相当于房子的“养老保险”。住宅公共维修资金提取难、使用难，已成为全国各地的难题。今天，《江苏省物业管理条例（修订草案）》立法听证会将在南京举行。大修的《条例》拟修改明确，七种应急情形用维修基金可特事特办。

　　记者采访获悉，南京江南八区新交付的小区业主，至今交纳的公共维修基金总额已超过50多亿元。不过目前这一巨额的维修基金处于“睡大觉”的状态，非常可惜。

　　江南时报记者 黄勇/文 秦怀珠/图

　　[现状] 每个小区躺了300万维修基金

　　屋顶漏雨、清洗水箱、电梯损坏……这样的问题经常在住宅小区发生，还易引发物业公司和业主之间的纠纷。事实上，南京市购买房屋的大多数业主，已经缴过“住宅公共维修基金”。

　　但如果业主意见不统一，就动用不了公共维修资金，甚至连水泵漏水大半年都修不了。家住南京城东御水湾花园的一位业主黄先生向记者诉说了自己遭遇的尴尬。

　　黄先生说，他所居住的楼房顶层的水泵坏了，找到物业公司后，物业公司说水泵属于公用设施，可以动用物业维修基金来修。可是按照要求，要使用住宅公共维修资金，需经过三分之二以上的业主同意。业主委员会找到小区业主，一些住在低层的业主却不大同意，觉得是拿自己的钱修别人的东西，就这样拖了半年还没修成。“最后还是我自己掏腰包，才解决了问题。”

　　来自南京市住建部门的一项统计数据显示，南京从1997年归集公共维修基金，随着城市快速发展，新交付的小区越来越多，到去年为止已归集50余亿公共维修基金。平均每个小区的维修基金都在300万元以上。

　　不过，由于新建商品房在5年保修期内由开发商负责维修，加之很多小区共用部位严重损坏的情况并不普遍，这些基金中绝大部分还处于沉睡状态。

　　[探因] 业主意见不一，申报程序繁琐

　　按照规定，使用公共维修基金必须业主大会三分之二的业主同意。可是，要找到三分之二的业主签字并不是一件很容易的事，只有成立业主委员会的小区商量以后，才有些可能。

　　特别是对没有成立业主委员会的小区，要动用住宅公共维修资金几乎是不可能的，征求业主意见非常难。

　　南京市物业协会副会长王中宁无奈地表示，目前南京小区成立业主委员会的比例太低，“维修基金使用办法规定，小区需有业主委员会，需2/3业主同意，但南京市至少有一半小区没有业委会。”

　　还有一个重要原因就是,从申报到批准动用住宅公共维修资金的程序比较繁琐。

　　从事物业管理工作多年的明月物业管理公司工作人员周磊介绍，“像报批审核这个过程至少需要一个星期。甚至连在小区内公示的影像资料都得提供，很麻烦！”他说。

　　[建议] 动用维修基金不妨降低门槛

　　从事物业管理工作的薛先生建议，动用维修基金不妨降低门槛，“美国社区召开业主大会时，社区20%业主参与投票即可；香港一般的业主会议参会人数超过10%即可。建议在保障业主知情权的前提下，南京最低参与业主会议的比例降低到20%，决议由参会业主过半通过即可。”

　　他还建议，还有一种办法，是在审批环节上进行简化。如果屋顶漏水，迟迟不能用住宅公共维修资金维修，住在顶层的居民生活肯定就会受到影响。因此，遇到特殊情况，维修基金审批应“即时”办理，当天报批最好当天就能审核。业主委员会可直接向房管部门申报，只要符合维修基金开支范围，就可以动用。

　　[新规] 七种应急用维修金拟特事特办

　　江南时报记者了解到，今天，《江苏省物业管理条例（修订草案）》拟明确，七种应急情形用维修金拟可特事特办。

　　这七类危及房屋安全、需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的情形包括：屋面防水损坏造成渗漏的；电梯故障危及人身安全的；公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；楼体单侧外立面有脱落危险的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；高层建筑消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的；危及房屋安全的其他情形。

　　《条例》拟明确，遇到上述七种紧急情形，即使相关的业主不能形成法定多数意见，物管、业主委员会或者相关利害关系人也可以提出应急处置方案，经维修资金代管单位复核后应急维修。

　　应急维修所需费用应当经过审计并向业主公示后，从直接相关业主的住宅公共维修资金分户账中按照专有面积分摊列支。

　　其中涉及已售公房的，从公有住房住宅公共维修资金中列支。

　　南京市物业办有关负责人也透露，目前南京市正在对物业维修基金的使用、后期监管等进一步征求意见，近期将出台相关《办法》，从而促使这部分资金用好、用到位。