央行澄清楼市调控并未放松 开发商拿地热情高涨

居民选购商品房 新华社 图

　　随着央行三年以来首次降息，市场对于房地产调控政策松动预期也日渐增长，银监会与央行近日双双“中枪”，并于昨日相继发表声明予以澄清。

　　澄清一：

　　个人房贷风险权重未调整

　　上周五，中国银监会发布的《商业银行资本管理办法（试行）》（下称《资本办法》），明确个人住房抵押贷款的风险权重为50%。而银监会在去年8月公布的征求意见稿中规定，对住房抵押贷款区分一套房和第二套房给予差别风险权重，一套房抵押贷款风险权重为45%，第二套房抵押贷款风险权重为60%。

　　这一细节上的变动引起了市场关注。近日多家媒体报道称，由于《资本办法》将一套房和二套房一视同仁，实际上变相降低了二套房的风险权重，这将刺激商业银行提高对二套房贷的支持力度。

　　对此，银监会昨日午间发表声明称，在《资本办法》中，个人住房抵押贷款风险权重“与现行监管规定相一致，未做任何调整”。

　　“目前，商业银行对于个人房贷的风险权重一直为50%，资本新规并没有任何改动，仅仅是与征求意见稿有所出入。”某国有大行人士向本报记者表示，“实际上，在开展业务的过程中，风险权重仅仅只是商业银行考虑的一个因素，即资本消耗程度，其实商业银行还会重点考虑市场状况和实际回报。”

　　澄清二：

　　“首套房贷7折利率”系曲解

　　巧合的是，在上周四宣布降息并扩大存贷款基准利率的浮动范围后，一则“央行下发特急文件142号文：房贷利率最低7折”的报道迅速流传开来，反响巨大，并被视为房贷政策出现松动的表现。

　　中国人民银行新闻发言人昨日晚间表示，142号文的内容是下调存贷款基准利率和调整利率浮动区间，央行调整利率、次日生效，历来都向银行系统发一特急文件予以说明，以保证商业银行必须在政策当晚完成全行计息系统调整，次日可按调整后利率正常营业。

　　据介绍，央行重提“个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”，是要明确在允许金融机构对企业贷款利率浮动区间下限放宽至基准利率0.8倍的同时，对个人住房贷款利率浮动区间下限不再进一步放宽，此次仍保持基准利率的0.7倍不变。

　　“中央银行和监管部门对个人住房贷款一直实施有效的政策引导和审慎性监管。”上述发言人并称，个别媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率最低可七折”，有意曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌。 第一财经日报记者 董云峰 发自北京

　　市场探访

　　“7折房贷”只是传说 重庆首套房贷目前最低8.5折

　　本报讯（记者 梁龄）昨日，有消息称监管部门正在酝酿出台“稳增长”具体信贷措施，内容或将包括允许支持中小套型房贷，这也使得关于楼市贷款政策近期或会松动的猜想开始浮现。昨日，记者走访市内商业银行了解到，市内商业银行的房贷政策仍然按兵不动，不仅没有7折利率，最低也只能打8.5折。银行人士分析认为，楼市贷款政策松动可能更多的将利好保障房或者公租房等，允许支持中小套型房贷，主要惠及的群体还是首次置业的刚需购房者。

　　绝大部分执行基准利率

　　昨日，记者了解到，当前市内商业银行在发放首套房贷时，多数是执行基准利率，只有少数银行执行基准利率至8.5折利率，但购房者须满足不少条件。对于二套房贷款仍然执行首付6成，利率上调1.1倍的政策。

　　“我们现在绝大部分都是执行的基准利率。”市内一大型国有商业银行个贷部负责人透露，对于按揭购买首套房的市民，当前该行给出的是从基准利率到8.5折之间按风险进行定价。市内另一国有商业银行人士也作出类似表态。

　　银行已做好价格战准备

　　“目前大家都处于观望状态，如果有一家作出下浮调整，很快就会有人跟进，我们已经做好了打价格战的准备。”市内一国有商业银行个人房贷部负责人透露，在央行此次降息并扩大贷款利率浮动区间以后，总行在个人房贷利率方面给予他们的自主权更大了，可以根据市场情况随时作出反应。但是，按照总行发出最新通知，首套房贷的最低下调幅度也只能是8折，并没有像外界盛传的打7折。

　　银行人士认为，一方面，央行此次扩大贷款利率浮动区间，说明利率市场化又近了一步，另一方面，银行的流动性较以前更宽松，可以有更多的资金用于放贷。这两个情况使得首套房贷利率大战已处于一触即发的状态。但对于二套房贷，目前放松的可能性很小。未来可能有微调，首先仍然是强调优先支持对保障房、廉租房、公租房项目的贷款。即使允许支持中低价位和中小套型住房贷款，也是针对初次买房的刚需购房者，不可能取消认房又认贷的“二套房”认定标准。

　　楼市分析

　　前5月投资783亿 楼市回暖

　　本报讯（记者 谭亚）开发商投资楼市的热情随天气一般，正逐步回暖。昨日，市统计局发布了1~5月全市房地产开发市场运行数据，1~5月，全市房地产开发市场总体平稳，完成开发投资783.25亿元，同比增长20.1%，略高于全国平均18.5%的增幅。5月当月完成开发投资199.23亿元，环比增长35.2%。

　　5月开发投资环比增35.2%

　　数据显示，1~5月，我市完成商品住宅投资535.01亿元，同比增长16.5%，较1~4月回落了2.7个百分点。同期，全市房地产开发企业房屋施工面积17578.51万平方米，同比增长6.4%；房屋新开工面积2414.92万平方米，同比下降11.6%；房屋竣工面积1299.61万平方米，同比增长9.2%。5月当月，我市完成房地产开发投资近200亿元，环比增幅达35.2%。

　　重庆容磁咨询公司总经理王雪松分析，楼市5月份吸引资金进入，主要受到销售市场的影响，销售环节的热度反应到了投资领域，从而加快了开发商的开工进度，累积了数月的投资热情逐渐在5月份得到释放。

　　中原地产重庆公司副总经理何伟坚则认为，“主要是4月举行的房交会上，成交的多数房源都集中在5月份来签约，因此成交数据看上去增长比较明显”。开发商见状后加快投资的做法很正常。不过，何伟坚称，从市场反馈的信息看，1~5月总体投资和5月当月的数据差别并不如统计数据那么明显。

　　开发商拿地热情高涨

　　除了投资更积极，开发商拿地的热情也比较高涨。据统计，1~5月全市房地产开发企业完成土地购置面积781.35万平方米，同比增长40.9%，较1~4月提高5.4个百分点。土地购置费103.24亿元，同比增长21.0%。

　　“从数据上看比较乐观，涌入土地市场的资金明显增多，除了房地产行业的资本，部分行业外的资本也被吸引进来。这和市场回暖与政府加大推地的力度有紧密关系。”王雪松说。

　　何伟坚也持相同观点，根据他获悉的消息，“政府资金紧张，忙着甩掉土地”，目前本地房产开发地块的成交价格较低，政府集中推土地的热情也比较高涨，在价格合适的基础上加大了供应力度。开发商拿地会“因地制宜”，看能不能赚钱，只要土地价格合理，他们就会入手。

　　商业物业受到追捧

　　数据显示，1~5月，全市商品房销售面积1500.15万平方米几乎与去年持平，同比增长0.8%，增幅比1~4月回落0.8个百分点。其中，商品住宅销售面积同比下降2.1%，办公楼下降15.4%，商业营业用房增长45.9%。商铺和写字楼畅销。

　　“主要是商铺和商场物业的热销带动了商业营业用房的销售增长。”王雪松称，国家对住宅市场进行调控，但暂时还未涉及商业地产，部分购买力倾向于投资商业物业。在投资商品住宅的预期不被看好时，商业物业就受到了追捧。

　　何伟坚分析说，首先，调控未对商业地产下手，其次，发展阶段的城市，其商业物业极具投资潜力，住宅资金逐步流入商业物业。“开发商也会权衡，什么赚钱就做什么，比如龙湖时代天街的很大一部分商业就拿出来销售。这个阶段，开发住宅投资回报率相对较慢，他们会更多地投入商业物业的开发。”